【正文】 下降，但基本是在合理范圍之內(nèi)，價(jià)格虛高的情況很小，不過價(jià)格調(diào)整的趨勢是必然的，而且自下半年國家對農(nóng)村土地制度的改革也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，隨著消費(fèi)人群理性回歸，新的一輪購房熱也必將逐漸恢復(fù),因此未來房地產(chǎn)市場前景依然廣闊?？梢灶A(yù)見，2013年以后，隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，洪澤縣房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快發(fā)展?！笆濉卑l(fā)展規(guī)劃提出規(guī)劃布局的重大戰(zhàn)略性調(diào)整為加快發(fā)展拓展新的空間，全新的規(guī)劃理念重塑城市形象，將有力增強(qiáng)對各類發(fā)展要素的吸引力和凝聚力，為國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移構(gòu)建承接平臺。廉租住房主要保障市區(qū)“雙困”家庭住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房主要保障市區(qū)低收入家庭住房需求，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房主要滿足市區(qū)中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要滿足中等以上收入家庭的住房需求。住房建設(shè)的選址和土地利用、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、技術(shù)選擇與優(yōu)化、產(chǎn)品和設(shè)備的選擇、施工住址與管理、住房的使用和維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，提高資源利用效率，提高住房小區(qū)綠化率，減少環(huán)境污染，改善居住環(huán)境，建設(shè)高品質(zhì)、高檔次、低價(jià)位且環(huán)境優(yōu)美居住舒適的居住小區(qū)，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 “十二五”期間，住房建設(shè)將以節(jié)約型、節(jié)能省地型住宅為標(biāo)準(zhǔn)，以推進(jìn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為重點(diǎn)，加大成套技術(shù)集成的推廣應(yīng)用。目前，小高層住宅已經(jīng)成了洪澤縣城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，整體銷售率在95％以上。就洪澤縣房地產(chǎn)市場來看，自2006年以來，隨著涉房調(diào)控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，洪澤縣房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費(fèi)需求的房地產(chǎn)市場。加快重點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展?！督K省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》“第三篇 發(fā)展重點(diǎn)和政策取向”中提出加快蘇北振興步伐，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。申報(bào)報(bào)告編制依據(jù)主要有：編制依據(jù)（1）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 中國計(jì)劃出版社；（3）《洪澤縣市城市總體規(guī)劃（20092030年）》；（4）其他文件和協(xié)議；（5）與項(xiàng)目有關(guān)的工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等；（6）業(yè)主提供的相關(guān)資料；（7）有關(guān)專業(yè)提供的數(shù)據(jù)及資料；研究范圍（1）項(xiàng)目提出的背景及必要性；（2）建設(shè)條件；（3）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件；（4）項(xiàng)目建設(shè)方案 ；（5）環(huán)境保護(hù)與節(jié)能方案； （6）項(xiàng)目節(jié)能分析；（7）經(jīng)濟(jì)效益分析及社會(huì)效益評價(jià)；（8）項(xiàng)目投資方案；編制本項(xiàng)目申請報(bào)告的原則：該申請報(bào)告書編制過程中遵循客觀、準(zhǔn)確、可靠、科學(xué)、公正的原則。申請報(bào)告編制依據(jù)是中華人民共和國公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策。7月份最暖，℃，℃。年平均氣溫 ℃，與同緯度縣份比較，夏季氣溫相近，℃。四季分明。3．氣象條件洪澤縣屬北亞熱帶和暖溫帶過渡性地帶，具有季風(fēng)性和兼受洪澤湖水體調(diào)節(jié)的氣候特點(diǎn)。本項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)見下表：主要技術(shù)指標(biāo) 表11名稱單位名稱指標(biāo)總用地面積平方米13141總建筑面積平方米其中住宅建筑面積平方米商業(yè)建筑面積平方米車棚建筑面積平方米閣樓建筑面積平方米物業(yè)管理用房平方米容積率建筑密度%綠地率30%居住總戶數(shù)戶185居住總?cè)藬?shù)人648機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛92 項(xiàng)目戶型情況一覽表 表12戶型建筑面積（m2）總套數(shù)(個(gè))套數(shù)所占比例A＜120160%B12015025%合計(jì)185%1．土地利用項(xiàng)目所用土地為洪澤縣國土局掛牌出讓土地，淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于2013年1月22日通過競拍方式取得洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊使用權(quán)，宗地編號為2012G017號，土地用途為住宅、商業(yè)用地。本項(xiàng)目估算總投資為3617萬元，%；，%；， %；，%。因?yàn)橛玫爻誓媳睏l狀，居住建筑總體呈南北向布局。宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系，并具有通暢的內(nèi)部交通。%，綠地率30%，設(shè)計(jì)居住戶數(shù)185戶，設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位92輛。綜合以上條件，建設(shè)單位決定實(shí)施本項(xiàng)目，是很有必要的。在著力加快洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)建設(shè)，對住宅業(yè)建設(shè)要進(jìn)一步加快，要認(rèn)真規(guī)劃和建設(shè)住宅新區(qū)，吸引人流，促進(jìn)商貿(mào)，擴(kuò)大社會(huì)消費(fèi)。購房熱在升溫，住房需求在加大，住房水準(zhǔn)在提高，充分證明了商品房的發(fā)展前景十分看好。從城市居民承受能力看，隨著房改的逐步深入，居民的住房消費(fèi)心理和物質(zhì)承受能力都有所增強(qiáng)，居民用于居住的支出在不斷增加。近年來，洪澤縣政府為提升縣城周邊地區(qū)整體形象，不斷增強(qiáng)對周邊地區(qū)的影響力、輻射力，充分協(xié)調(diào)好規(guī)劃、建設(shè)、管理、維護(hù)等各方面的關(guān)系，通過科學(xué)規(guī)劃、合理布局，逐步完善提高城市周邊地區(qū)的綜合配套功能，從而加快洪澤縣的城市建設(shè)步伐。洪澤縣房地產(chǎn)以剛性需求為主，目前房價(jià)仍處于全國地級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時(shí)期，具有一定的上漲空間。全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：%左右，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增長25%左右，財(cái)政收入、公共財(cái)政預(yù)算收入分別增長25%和30%左右，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長16%左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（22930元）、農(nóng)民人均純收入（11000元）均增長15%左右，列統(tǒng)企業(yè)開票銷售、利稅分別增長38%和20%左右，注冊外資實(shí)際到賬資金增長30%左右，%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3%以下，%，COD、%以上，城鄉(xiāng)居民存款余額50億元、人均儲(chǔ)蓄15060元，全面小康省定25個(gè)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。%；，%，%；，%。建 設(shè) 期：12個(gè)月建設(shè)單位：淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隨著洪澤縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，人們對生活、居住品質(zhì)的要求越來越高，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了無限商機(jī)。%，綠地率30%，設(shè)計(jì)居住戶數(shù)185戶，設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位92輛?；窗矠I湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“為社會(huì)創(chuàng)造效益、為城市建筑美麗、為客戶創(chuàng)造價(jià)值”的開發(fā)理念，鼎力打造具有時(shí)代特征又富有人文內(nèi)涵的建筑產(chǎn)品，營造舒適、親和、安詳?shù)木幼…h(huán)境。根據(jù)洪澤縣政府加快對東雙溝鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)及土地利用的要求，改變市容市貌，該公司通過掛牌競價(jià)的方式獲得洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)境內(nèi)宗地編號2012G017號地塊國有土地使用權(quán)，該地塊總用地面積計(jì)13141平方米，用于開發(fā)建設(shè)住宅和商業(yè)用房。公司設(shè)董事會(huì)、總經(jīng)理室、企劃部、營銷部、工程部、財(cái)務(wù)部及行政部等部門，執(zhí)行現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)行管理制度，擁有一支精干、團(tuán)結(jié)的人才團(tuán)隊(duì)。建設(shè)周期：該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為12個(gè)月。%，綠地率30%，設(shè)計(jì)居住戶數(shù)185戶，設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位92輛。 目 錄第一章 建設(shè)單位及項(xiàng)目概況 1 1 2 3 4 5 8第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 10 10 13 15 17 17第三章 資源開發(fā)及綜合利用 25 25 26 26第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案 28 28 29: 30 31 35 38第五章 節(jié)能方案分析 41 41 42 47 48 49 59第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 60 60 60第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 61 61 61 62 63第八章 項(xiàng)目總投資估算及財(cái)務(wù)分析 66 66 67 70第九章 社會(huì)影響分析 74 74 75第十章 項(xiàng)目組織管理及招投標(biāo)工作 77 77 77第十一章 結(jié)論與建議 80附 表：項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目投資構(gòu)成分析營業(yè)收入與營業(yè)稅金及附加估算表項(xiàng)目財(cái)務(wù)損益表盈虧平衡分析表單因素變動(dòng)對利潤敏感性分析項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表91 / 93第一章 建設(shè)單位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：濱湖花園項(xiàng)目性質(zhì)：新建建設(shè)地址：項(xiàng)目位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目用地13141平方米。估算總投資：該項(xiàng)目估算總投資3617萬元。建設(shè)單位：淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：注冊資金：800萬元法人代表：陳國民公司類型：有限公司（法人獨(dú)資）私營經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)； 一般經(jīng)營項(xiàng)目：商品房銷售，房產(chǎn)中介服務(wù)（初評估），物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營范圍中設(shè)計(jì)國家專項(xiàng)審批規(guī)定的，需辦理審批后方可經(jīng)營）；公司簡介：淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本800萬元，資金實(shí)力雄厚、技術(shù)力量精湛。公司將立足淮安發(fā)展，并將逐步走上滾動(dòng)開發(fā)、異地開發(fā)、規(guī)模開發(fā)的快速發(fā)展道路。該地塊土地用途為住宅、商業(yè)用地，位置于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊。 項(xiàng)目名稱：濱湖花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目用地13141平方米。項(xiàng)目總投資：3617 萬元。本項(xiàng)目建設(shè)基于以下背景：洪澤縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升2012年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值47580元，按當(dāng)年匯率折算超過7100美元?！谩谩：闈沙鞘薪ㄔO(shè)不斷加快近年來洪澤縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為洪澤縣房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機(jī)。為了適應(yīng)洪澤縣城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，滿足市民日益提高的住宅需求，淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建設(shè)濱湖花園，該項(xiàng)目位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊。因此，進(jìn)一步加大城市建設(shè)力度，通過搞好城市規(guī)劃，對于洪澤縣形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化都市，具有積極而現(xiàn)實(shí)的意義。這表明居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，衣食問題基本解決以后，消費(fèi)熱點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向住房。再從開發(fā)本項(xiàng)目的實(shí)際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對居住的需求也越來越迫切。因此，該地塊這次模建設(shè)完成之后，洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)的城市建設(shè)將有一定的提高，城市綜合環(huán)境將會(huì)有一定改觀，人民的生活也將會(huì)得到一定改善。：項(xiàng)目用地13141平方米。本項(xiàng)目擬建7幢多層住宅以及商業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)管理用房等公建配套建筑，小區(qū)規(guī)劃總用地為13141m2，位于洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊，交通便利。布局上，結(jié)合用地形狀及規(guī)劃要求，主要商業(yè)沿城市道路呈帶形展開，以滿足城市公共服務(wù)功能，并與周邊居住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施點(diǎn)形成有機(jī)的系統(tǒng)，滿足共享、輻射、便捷等要求。（1）土建工程；（2）給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化工程等；（3）室外工程（圍墻、道路、綠化、地下管網(wǎng)等）。濱湖花園計(jì)劃在2013年5月開工，2014年4月底建設(shè)結(jié)束。2．交通條件項(xiàng)目地塊地處洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)泰山路西側(cè)，永泰路南側(cè)地塊，靠近城市主干道，出行暢通，交通極為便捷。四季分明、氣候溫和、無霜期長、雨量充沛、 日照充足。冬季寒冷干燥，春季冷暖多變，夏季 濕 熱多雨，秋季溫和晴朗。1月份最冷，℃，℃（1969年2月6日）。4．供電、通訊、供排水條件項(xiàng)目地處洪澤縣東雙溝鎮(zhèn)，供電、通訊、供排水及供氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，可根據(jù)設(shè)計(jì)要求，向有關(guān)部門申請辦理使用手續(xù)，將上述設(shè)施的管、線引至擬建場地內(nèi)，所需條件即有保障。報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來自有關(guān)部門及項(xiàng)目建設(shè)單位提供或認(rèn)可的資料、文件、函件及淮安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司調(diào)查研究得到的資料和信息。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計(jì)民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。高層及小高層住宅已是市民安家落戶首選的一大品牌。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)劃要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平?！笆濉逼陂g，洪澤縣住房建設(shè)將以優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定住房價(jià)格為目標(biāo)，解決普通居民需求，鼓勵(lì)扶持中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房的建設(shè)，完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。在洪澤縣