【正文】 客戶主要看好的市場為高校師生和城鎮(zhèn)居民，對高新西區(qū)企業(yè)的消費市場并未引起重視；根據(jù)我們對現(xiàn)有市場購買商鋪的客戶的調(diào)查，再結(jié)合我們項目的特點，我們將我們的商業(yè)客戶定位為以下兩個圈層：第一圈層：高新西區(qū)、郫縣紅光鎮(zhèn)的個體經(jīng)營業(yè)主購房需求：自營與投資都有一定的比例年齡構(gòu)成：30—50歲核心關(guān)注點：商業(yè)的賣場氛圍、商業(yè)消費人群、商業(yè)的宣傳與后期造勢的能力、開發(fā)商或商業(yè)經(jīng)營管理公司的商業(yè)運營能力本項目對其的誘惑點：l 區(qū)域缺乏商業(yè)配套，區(qū)域周邊的企業(yè)與周邊原住民（包含本項目的住戶）的購買力；l 項目先期的宣傳得力（包含大量的活動），使客戶對項目有一定的信心；l 有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司進行服務(wù)，增強項目商業(yè)運營后的人氣、商氣；第二圈層：高新西區(qū)企業(yè)員工及中級管理者、機關(guān)單位普通管理者、學(xué)校教師和中高管購房需求：自營與投資都有一定的比例年齡構(gòu)成：25—45歲核心關(guān)注點：投資回報率、商業(yè)未來的人氣、品牌商業(yè)、開發(fā)商或商業(yè)經(jīng)營管理公司的商業(yè)運營能力本項目對其的誘惑點：l 區(qū)域商業(yè)空白的商機；l 本項目的專業(yè)化運營與大品牌商家入駐給予的信心支持；l 合理的投資回報率滿足他們的投資利益平衡點。居住要求：注重居住空間尺度的舒適，對景觀、配套都有一定的要求。居住要求：注重居住的舒適度，對景觀、配套都有一定層次的要求。第三圈層：高新西區(qū)的學(xué)校的教師與職工。子女學(xué)習(xí)的便利性要求高。年齡構(gòu)成：30—45歲習(xí)慣：注重生活品質(zhì)，開始關(guān)注自身的健康，習(xí)慣出席各類社交類活動。年齡構(gòu)成：25—35歲習(xí)慣　?。鹤⒅貢r間成本、生活品質(zhì)及細節(jié)，部分喜歡時尚運動居住要求：樓盤名氣品質(zhì)，交通生活的便利性，有一定檔次的配套（健身、游泳、網(wǎng)球場……），私密性要求較高本項目對其的誘惑點：l 大盤品質(zhì)，項目內(nèi)部環(huán)境優(yōu)質(zhì)；l 項目商業(yè)繁榮，生活配套齊全；l 項目離工作地點較近，生活便利性強；購房行為描述：對樓盤的價格相對敏感度不高，但對其品質(zhì)與其為居家生活帶來的附加值非常重視。由于工作的需要，或者主城區(qū)高價的，城市邊緣區(qū)域成為了他們首要的選擇。通過幾年的拼打與積累有了一定的積蓄，他們準備考慮第一次置業(yè)，準備購入一輛10萬以內(nèi)的小車。也許他們來自各地，他們有著不同檔次的經(jīng)濟收入，但無論是月四五千元還是上萬元，他們都期望著同樣的時尚生活、HOME辦公、輕松心情、休閑體驗、MODERN居住。他們已經(jīng)長大，開始冷靜地生活，務(wù)實地工作，自由但節(jié)制地娛樂，追求物質(zhì)主義也沒有放棄永恒的精神。當(dāng)然，我們認為對年齡段的定義只是針對該年代人群的心理特征而劃分，只要擁有同樣的心態(tài)，對現(xiàn)代時尚充滿渴望，也是我們的目標(biāo)客戶。 區(qū)域客戶特征：l 主要職業(yè)以企事業(yè)單位的一般工作人員和中端管理層、個體私營業(yè)主為主，其次有部分高校的教職工；l 消費年齡年輕化：年齡主要集中于：25—40歲l 置業(yè)次數(shù)：主要以1次置業(yè)和2次置業(yè)為主；l 受教育程度較高；l 已婚有子女的較多；l 選擇此區(qū)域的主要原因依次為：發(fā)展?jié)摿Υ?、房價相對便宜、工作便利；l 家庭月收入水平，主要集中在5000—6000元；這是區(qū)域主要購房客戶的主要特征，作為一個總體量約為30萬平米的大盤，其主要立足點必定是在多數(shù)的普通客戶上，這樣才能有效地降低風(fēng)險。名城左岸……）以及未來項目（中信蜀都整合土地后放量的樓盤）、郫縣項目都會對項目構(gòu)成競爭威脅； T面對高新西區(qū)未來的集中式的成規(guī)模的商業(yè)樓盤的競爭沖擊。Ｓ政府資源優(yōu)勢：項目處于政府對該區(qū)域在規(guī)劃方面有一定的政策性扶持，本案可以借勢（例如聯(lián)動政府舉行一些活動，既增強區(qū)域的關(guān)注度，又擴大項目的知名度……）；W劣勢分析 W項目所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量不大，市場相對不熱，對區(qū)域帶動力較弱，同時對項目前期投入成本要求高； W項目周邊多為工業(yè)企業(yè)，居住的氛圍不濃； W項目地處工業(yè)用地區(qū)域,其生活成本較高。注：項目旁的紅色虛線為地鐵2號線項目原有報規(guī)審批經(jīng)濟指標(biāo)：規(guī)劃凈用地面積： 容積率:≦建筑密度:≦%綠化率:≧28%項目現(xiàn)狀示意: 就項目所處環(huán)境而言，項目離郫縣老城區(qū)有20分鐘車程，到成都約25分鐘，其周邊生活配套相對落后，購物需到紅光鎮(zhèn)或郫縣老城區(qū)，交通便捷，擁有004路、305路公交車，未來地鐵2號線；對面的現(xiàn)代工業(yè)港正處于發(fā)展階段，對該區(qū)域商業(yè)、生活、居住配套有強烈的配套需求，故項目處在一個快速發(fā)展的區(qū)域環(huán)境之中。同時，一街之隔的現(xiàn)代工業(yè)港分布了中小型企業(yè)72家，其產(chǎn)業(yè)分布主要為：飲料加工與部分大量制造業(yè)。晨明集團市場定位報告一、 項目地塊價值研究 宗地情況研究本項目位于高新西區(qū)紅光鎮(zhèn)，老成灌路旁邊，在未來地鐵2號線與雙柏路所夾區(qū)域，對面為郫縣現(xiàn)代工業(yè)港，臨近西華大學(xué)網(wǎng)絡(luò)與科技技術(shù)學(xué)院。l 項目用地性質(zhì)為住宅用地，可兼容10%商業(yè)；l 項目地塊相對方正；l 項目處于高新西區(qū)，臨近大量的企業(yè)。l 項目所在區(qū)域分布有西華大學(xué)、托普大學(xué)等高校。 項目SWOT分析S優(yōu)勢分析 Ｓ區(qū)域認同優(yōu)勢：項目地處成都以西，處于上風(fēng)上水之地的高新西區(qū)，消費者對大區(qū)域的認同度較高； Ｓ大盤優(yōu)勢：項目占地近90畝，建筑面積近30萬平方米，項目具備規(guī)模化效應(yīng)，易做出大盤氣勢（完備的小區(qū)配套、集中綠化、高品質(zhì)物管服務(wù)、大氣的外立面……），能有效地提高項目形象價值； Ｓ地塊優(yōu)勢：項目地塊相對成形, 方便產(chǎn)品布局,優(yōu)化項目內(nèi)部環(huán)境； Ｓ交通優(yōu)勢：項目地處老成灌路，擁有30004路公交系統(tǒng)，加上未來地鐵2號線的規(guī)劃開通（目前市場熱點），使項目在段時間內(nèi)升值而具備較強的投資價值與交通優(yōu)勢。 O機會分析 Ｏ消費市場機會：項目所在區(qū)域擁有大量的企事業(yè)單位，而周邊的生活配套不足，為項目提供較好的消費市場機會； Ｏ競爭市場機會：目前區(qū)域尚無較大規(guī)模的商業(yè)出現(xiàn)，項目有機會以先入優(yōu)勢，占領(lǐng)市場空白；T威脅分析 T大市場競爭威脅：成都羊西線大量的樓盤上市，會對本項目的客戶進行一定程度的分流； T區(qū)域市場競爭威脅：高新西區(qū)現(xiàn)有項目（如正成二、 客戶定位 住宅客戶定位由于項目所在地處于高