【正文】 城市。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的增加值比重由目前的32：：：：，非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)到55%以上?；镜於ù|北產(chǎn)業(yè)聚集中心、商貿(mào)物流中心、科教文衛(wèi)中心、金融中心和交通、通信樞紐的區(qū)域地位；基本建成嘉陵江中游生態(tài)屏障。六軸：3條東進(jìn)軸（涪江路、模范街至鶴鳴路，大東街至高坪東方大道，勝利路至松林大道）；3條南北拓展軸（人民南北中路、濱江大道、江東大道）等構(gòu)成的交通干道。一心：城市綠心——以嘉陵江中壩為核心，形成以生態(tài)、休閑為一體的城市生態(tài)綠心。、南充城市發(fā)展方向以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。”南充正處于由中等城市向大城市發(fā)展的過渡階段，南充將通過繞城高速公路建設(shè)，拉大城市骨架，擴(kuò)大城市規(guī)模，增大城市容量；以市政府整體搬遷為契機(jī)，整合城市要素，拓展城市空間，帶動(dòng)城市擴(kuò)張。城市發(fā)展規(guī)劃、南充將建成特大城市《中共四川省委關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出：“促進(jìn)攀枝花、綿陽、自貢、南充加快發(fā)展，有條件的向特大城市邁進(jìn)。在此次會(huì)議之后，南充市房地產(chǎn)市場的銷售違規(guī)情況受到了明顯的改善。南充市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史雖然不長，但隨著2006年系列宏觀調(diào)控的政策出臺(tái)，其相關(guān)法律、法規(guī)正在逐步完善，如網(wǎng)上備案系統(tǒng)開始啟動(dòng)、70%的90㎡指標(biāo)的嚴(yán)格執(zhí)行等相關(guān)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)等，南充的房地產(chǎn)市場已開始逐步進(jìn)入規(guī)范。全面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會(huì)資金投入城市建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。房地產(chǎn)政策環(huán)境在南充“十一五規(guī)劃”中把“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”作為規(guī)劃的重要目標(biāo)之一。、商品住宅投資年份20042005商品住宅完成投資額（億元）點(diǎn)評(píng)：商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢，2005年“商品住宅完成投資額”%，而2006年前10個(gè)月接近2005年的全年投資，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的信心，同時(shí)也側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場的火熱、健康局面。經(jīng)濟(jì)環(huán)境、GDP年 2003 200420052006上半年GDP（萬元）2393039290076633527261754474年2003200420052006上半年GDP增長率%%%%%點(diǎn)評(píng)：2004年在全國經(jīng)濟(jì)放量的背景下，南充經(jīng)濟(jì)總量上了一個(gè)大臺(tái)階，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提高，2005年、2006年上半年南充的GDP依然保持高速增漲勢頭，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，根據(jù)南充“十一五規(guī)劃”中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度保持在12%以上”，預(yù)計(jì)2007年的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢將保持在10%以上。南充市確定的城市規(guī)劃藍(lán)圖是，到2010年，城市人口70萬人；到2020年，用地規(guī)模100平方公里，城市人口控制在100萬人以內(nèi)。繼成南高速公路通車后，南廣（安）高速、南充繞城高速公路東段通車，南充汽車客運(yùn)站、南充港和高坪機(jī)場投入使用，城市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路等城市重點(diǎn)工程相繼建成,南充城市由點(diǎn)及面的擴(kuò)張效應(yīng)和由面及點(diǎn)的吸納功能不斷增強(qiáng)。這些項(xiàng)目的實(shí)施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。、城市定位南充城市性質(zhì)——川東北地區(qū)的中心城市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市；將城市空間結(jié)構(gòu)——以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉陵江水系發(fā)展的組團(tuán)式城市；將城市形象結(jié)構(gòu)——“一核一心、三環(huán)八軸、六園五帶”的軸心式結(jié)構(gòu)模式；將城市發(fā)展方向明確為以江為軸、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。南充進(jìn)幾年一直按照“強(qiáng)化規(guī)劃、構(gòu)建骨架，完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面經(jīng)營、規(guī)范運(yùn)作”的總體思路，強(qiáng)力推進(jìn)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷優(yōu)化人居環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)了城市發(fā)展。第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃概況城市概況、城市概況“南充”——這個(gè)位于天府之國東北部腹心地帶的區(qū)域中心城市，自古以來就以歷史文化悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。二級(jí)城市房地產(chǎn)市場投資資金不同程度增長，意味著在今后四川二級(jí)房地產(chǎn)市場將存在巨大的市場供應(yīng)量。各市、州商品房銷售面積全面增長，其中增長60%以上的地區(qū)有：涼山（%）、雅安（%）、宜賓（%）、綿陽（%）等4個(gè)市、州。㎡，%，%。商品房施工及新開工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。㎡，%。㎡，%，%。㎡，%；㎡，%；㎡，%。㎡，%。同時(shí)，商品房銷售情況仍然較好。%；，%；，%。增幅比上月回升2個(gè)百分點(diǎn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開高走態(tài)勢。在專業(yè)服務(wù)提升的市場背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、品質(zhì)開發(fā)將成為市場的主流。升級(jí)中的房地產(chǎn)市場，將逐步形成發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。、市場呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù)2007年的中國房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加復(fù)雜。根據(jù)2004年《中國城市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的GDP約占全國的10%，長江三角洲城市群的GDP約占全國GDP的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國的9%，中國三大城市群的GDP對(duì)于全國GDP總量的貢獻(xiàn)率只有37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對(duì)全美GDP的貢獻(xiàn)率低30個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對(duì)全日本GDP的貢獻(xiàn)率低32個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國三大城市群遠(yuǎn)未形成國家財(cái)富積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。政策調(diào)控、市場競爭導(dǎo)致行業(yè)洗牌，同時(shí)成為并購整合的基本推動(dòng)力。通過建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，搞活二手房市場，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)解決困難群眾的住房問題等辦法促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。應(yīng)該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。因此，從當(dāng)前的市場狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。種種跡象表明，各部門在2006年底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。與此同時(shí)，各個(gè)部門都同時(shí)加大了對(duì)治理商業(yè)賄賂的工作力度。點(diǎn)評(píng)：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購房門檻，其目的是保障中低收入階層的購房需求，此規(guī)劃對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專業(yè)要求。新出臺(tái)的土地政策著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，以后的土地市場將會(huì)越來越規(guī)范。2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方30：70分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。為保護(hù)耕地，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進(jìn)節(jié)約用地?！　　⑼恋刂饕獌?nèi)容：　　進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。點(diǎn)評(píng)：　　該政策目標(biāo)直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺(tái)后，按照目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲水平，投資普通住宅5年內(nèi)已經(jīng)無利可圖。、個(gè)稅　　時(shí)間：2006年7月27日　　主要內(nèi)容：　　2006 年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅?！兑庖姟窂墓?yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)外資助漲國內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。、外資　　時(shí)間：2006年7月24日　　主要內(nèi)容：　　規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準(zhǔn)入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序；加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購房手續(xù)。點(diǎn)評(píng)：建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。 、預(yù)售　　時(shí)間：2006年7月10日主要內(nèi)容：　　加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。點(diǎn)評(píng)：國十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國六條的細(xì)則之一，該政策是對(duì)房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。而此次的國六條在宏觀性中又具有很強(qiáng)的針對(duì)性，表明樓市調(diào)控不是對(duì)房地產(chǎn)市場的整體打壓，而是保持持續(xù)、穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。點(diǎn)評(píng)：　　國六條產(chǎn)生于國務(wù)院總理溫家寶當(dāng)日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施。(五)、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(四)、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(二) 、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。加息有利于調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)增長的速度，也意味著國家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開始。點(diǎn)評(píng)：　　2006年加息的直接誘因是第一季度GDP增長過快、固定資產(chǎn)投資同時(shí)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。近期國家和地方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的主要政策、加息央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率27個(gè)基點(diǎn)，%%；%%。（三）、各地區(qū)房價(jià)均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價(jià)漲幅較高。、2006年上半年房價(jià)變化特點(diǎn)（一）、商品房價(jià)格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價(jià)格小幅下降。2006年初，發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，%；二季度，%；到了10月份，%，房價(jià)漲幅基本得到控制?？傮w來看，2006年19月房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升。東、中、%、%、%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。價(jià)格漲幅、投資漲幅2006年19月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，%。為了達(dá)到這一目的，加息、“國六條”、“90㎡” 第二節(jié)、全國房地產(chǎn)行業(yè)基本情況宏觀調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)百姓而言是穩(wěn)定房價(jià)、提高生活質(zhì)量；在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，是有效防止關(guān)聯(lián)行業(yè)投資過熱、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行?！皩ⅰ谩旁凇臁?，這是2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)，意味著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，注重質(zhì)量和效益。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最重要的是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止出現(xiàn)大的起落?！敝袊髂陮⒓訌?qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保2007年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增長。權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家普遍預(yù)計(jì)，2007年，中國經(jīng)濟(jì)將延續(xù)2006年的高位增長態(tài)勢，增長率將保持在10%左右。在短短半年內(nèi)，僅貨幣政策就動(dòng)用了4次，而每次調(diào)整的力度不大。在4月份出臺(tái)的上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，又分別于7月份和8月份兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。既重視貨幣政策，也使用了財(cái)政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也適當(dāng)運(yùn)用必要的行政措施，在使用貨幣政策和財(cái)政政策時(shí)，還綜合運(yùn)用了多種政策工具。這次宏觀調(diào)控政策是及時(shí)和有效的，不僅有效地避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由偏快轉(zhuǎn)向過熱，把過快的增速放慢了下來，而且也沒有出現(xiàn)大的回落，避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的劇烈波動(dòng)。第三，固定資產(chǎn)投資增速回落。首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值增速高位回落。%。2006年以來，中央采取了一系列宏觀調(diào)控政策，進(jìn)入三季度后取得了初步成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)出增長快、運(yùn)行穩(wěn)、質(zhì)量高的發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了十一五的良好開局?！笆晃濉遍_局之年的2006年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了顯著成績。并將以下研究成果匯集成本案，為項(xiàng)目的開發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒?！坝[大局者要、持勢者久”，房地產(chǎn)市場研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵循市場背景與規(guī)律、圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來把握方向、在對(duì)市場精準(zhǔn)掌控的條件下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位與開發(fā)。 南充2007年春季房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2007年1月15日目 錄前 言 4第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 5第一節(jié)、國民經(jīng)濟(jì)基本情況 52006年中國宏觀經(jīng)濟(jì)概要 52007年中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 6第二節(jié)、全國房地產(chǎn)行業(yè)基本情況 6宏觀調(diào)控 6價(jià)格漲幅 7近期國家和地方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的主要政策 82007年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢 13第三節(jié)、四川省及二級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況 152006年四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點(diǎn) 152006年四川主要二級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況 16第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 17第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃概況 17城市概況 17經(jīng)濟(jì)環(huán)境 19房地產(chǎn)政策環(huán)境 21城市發(fā)展規(guī)劃 22南充市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 23第二節(jié)、南充市2006年房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 25三區(qū)房地產(chǎn)市場情況 25三區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格情況 27消費(fèi)者購買特征分析 29發(fā)展趨勢分析 31第三章、南充市中高檔住宅市場分析 35第一節(jié)、供給市場情況 35產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析 35面積及戶型供應(yīng)情況 36第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析 36多層中高檔項(xiàng)目簡析 37價(jià)格分析 404