【正文】 力戶型 暢銷戶型威勝大廈 6萬平方米 4層 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡ 海港大廈 6層 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡30—35 ㎡ 60—120 ㎡ 韓國服裝城 2萬平方米 4層 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡26—35 ㎡ 35—70 ㎡ 大世界 3層 —9 ㎡ —16㎡ —9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡ 環(huán)球廣場 1萬平方米 3層 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上 金地大廈 7層 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右 金谷圖書批發(fā)市場 8萬平方米 3層 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡ 百貨大樓 4萬平方米 15層 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡ 華聯(lián)購物廣場 2萬多平方米 5層 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右 華聯(lián)商場 6萬平方米 20層 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 215—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右 友誼現(xiàn)代商廈 4層 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡28—35 ㎡ 48—110 ㎡ 小商品批發(fā)市場 3層 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡ 天壇家具城 4000平方米 4層 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡ 鑫城電腦城 2萬平方米 2層 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡45—70 ㎡ 70—85 ㎡ 目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以45㎡以下的戶型面積為主，4670㎡、71㎡以上的戶型面積為輔。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析：（一） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，環(huán)翠區(qū)目前共有14家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為華聯(lián)購物廣場、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等；大世界、環(huán)球廣場、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國服裝城等為低檔。2003年，當(dāng)威海市被聯(lián)合國人居署評為“最適合人類居住的地方”后，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展。%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值40157元。 空置面積2004年威海房地產(chǎn)空置面積為687944平方米，其中住宅空置面積為541218平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為38942平方米，網(wǎng)點房空置面積為69664平方米，%。 銷售總額2004年威海房地產(chǎn)銷售總額為260518萬元，其中住宅銷售總額為230001萬元，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售總額為5591萬元，網(wǎng)點房銷售總額為24242萬元。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。網(wǎng)點房銷售面積為59683平方米，%。 銷售面積2004年威海房地產(chǎn)銷售面積為1638528平方米，其中住宅銷售面積為1554975平方米，%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積比去年增長了866%；商業(yè)網(wǎng)點房竣工面積比去年增長了214%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為28967平方米，%。由此看出2004年新開工面積增長量很大,市場競爭也相對激烈。網(wǎng)點房新開工面積為154549平方米，%。 新開工面積2004年威海房地產(chǎn)新開工面積為3505781平方米，其中住宅新開工面積為3258294平方米，%。（二） 開發(fā)及供應(yīng)量分析分組指標(biāo) 合計 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點房房屋施工面積（平方米） 5310606 4766129 67334 334758新開工面積 3505781 3258294 21280 154549房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442房屋銷售面積 1638528 1554975 19180 59683預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678銷售總額（萬元） 260518 230001 5591 24242 施工面積2004年威海房地產(chǎn)施工面積為5310606平方米，其中住宅施工面積為4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是67334平方米，網(wǎng)點房施工面積為334758平方米。%。其中房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。%；，%；，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%。%%，2003年政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。2002年村莊改造大規(guī)模地展開。要求三區(qū)每年應(yīng)分別選擇2～3個重點村進(jìn)行改造。四、 威海政策與法律分析（一） 城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)的高速發(fā)展自2000年市委、市政府提出實施城市化戰(zhàn)略以來，經(jīng)過幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長幅度保持在2030%左右。威海近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為全國綜合實力50強(qiáng)和投資環(huán)境40優(yōu)城市之一。年平均氣溫12度，平均降水量800多毫米。威海氣候四季分明，氣候宜人。區(qū)域 合計 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文環(huán)境分析威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨特的人文地理環(huán)境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。家庭結(jié)構(gòu)上，%%，%，%%。%。其中食品性支出2225元，衣著之處1259元，設(shè)備用品及服務(wù)支出511元，醫(yī)療保健支出408元，交通和通訊支出801元，娛樂文教服務(wù)支出1014元，居住支出為872元，雜項商品和服務(wù)支出為301元。%，%，%。其中，%；，%；，%。，流動人口為11萬人。隨著成功地舉辦了04年的國際人居節(jié)會議，將城市的知名度提高到了前所未有的高度。威海市是首座國家級衛(wèi)生城市，首批國家環(huán)保模范城市和中國優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市、國家文明城市，多次被聯(lián)合國確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。96第一部分 威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、 威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙臺相鄰，北與遼東半島相對，東和朝鮮半島及日本列島相望。91（二） 住宅部分定位建議90（一） 商業(yè)部分定位建議90二、 項目定位建議90一、 項目優(yōu)劣勢分析73第五部分、可類比項目分析67三、 目標(biāo)消費群體消費力分析64二、 消費習(xí)慣分析64一、 消費者結(jié)構(gòu)分析35第三部分、威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析33（二） 商業(yè)網(wǎng)點28三、 經(jīng)區(qū)22（二） 商業(yè)網(wǎng)點16二、 高區(qū)10（二） 商業(yè)網(wǎng)點10一、 環(huán)翠區(qū)威海商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目 錄第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析4第二部分、威海市商業(yè)市場總體分析10（一） 大型商業(yè)物業(yè)14（三） 專業(yè)市場22（一） 大型商業(yè)物業(yè)24（三） 專業(yè)市場32（一） 大型商業(yè)物業(yè)33（三） 專業(yè)市場37一、 家電業(yè)分析37二、 家居業(yè)分析43三、 服裝業(yè)分析49四、 娛樂業(yè)分析51五、 餐飲業(yè)分析55第四部分、消費者分析81一、 威海可類比項目現(xiàn)狀分析81二、 可類比項目具體分析83三、 小結(jié)88第六部分、結(jié)論建議市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。2003年威海被聯(lián)合國人居署評為“最適合人類居住的地方”，捧回了國際人居獎。其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅游、避暑和療養(yǎng)圣地，經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，已形成了一批獨具風(fēng)格的名勝游覽區(qū)。%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%；，比上年增長119%；，%，；，%；，%，%。2004年在崗職工平均年工資收入11215元，%；其可支配收入是10194元，%；人均消費性支出7404元，%。農(nóng)村居民人均純收入4751元，%，人均生活消費支出2608元，%。城市居民消費結(jié)構(gòu)狀況（單位：元）指標(biāo)名稱 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1947 衣著 1049 1163 家庭設(shè)備和日用品 497 416 醫(yī)療保健 338 440 交通和通訊 456 794 娛樂、教育和文化 749 979 居住 688 680 雜項商品和服務(wù) 346 296 平均每人消費 5933 6715 二、 威海城市人口數(shù)量據(jù)統(tǒng)計，威海市（含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)），流動人口為11萬左右，現(xiàn)階段城市人口還在快速擴(kuò)張。其中農(nóng)業(yè)人口為160647人，%；非農(nóng)業(yè)人口為448553人，%。深受孔家文化、膠東漁民文化、國際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節(jié)儉，質(zhì)直好義。市區(qū)依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到或超過了國家標(biāo)準(zhǔn)，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。長達(dá)1000公里海岸線，約占山東省的1/3，沿海分布三大漁場，是中國最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一；地下礦藏品種較多， 石島紅、文登白、乳山黑花崗石在國內(nèi)外享有盛名。國民經(jīng)濟(jì)以年平均30％的速度遞增，為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。（二） 政策推動房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開發(fā)量2001年7月政府出臺了《威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法》。改造的重點是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。威海正處于城市化進(jìn)程較快階段，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程與總量的增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上長。五、 市政規(guī)劃和建設(shè)分析（一） 威海市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述威海市是山東省經(jīng)濟(jì)增長速度最快的城市之一，其國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，按可比價格計算，%。%、%%。比上年增長119%；；，%；，%；，%。增長20%；，與同期基本持平。%。%；%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積為21280平方米，%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積比去年增長了175%，%。 竣工面積2004年威海房地產(chǎn)竣工面積為1732705平方米，其中住宅竣工面積為1570064平方米，%。網(wǎng)點房竣工面積為68442平方米，%。由此表明未來有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市，大量的竣工面積對威海市房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊，使競爭程度更趨白熱化。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售面積為19180平方米，%。其中商業(yè)網(wǎng)點房銷售面積比去年增長了397%。 預(yù)售面積2004年威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為1598354平方米，其中住宅預(yù)售面積為1530886平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為6100平方米，網(wǎng)點房預(yù)售面積為56678平方米。其中商業(yè)網(wǎng)點房銷售總額比去年增長了616%。 第二部分 威海市商業(yè)市場總體分析一、 威海市環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年環(huán)翠區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。%。環(huán)翠區(qū)作為威海市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)活動中心，更是在此次評選中獲益甚多。另外還有天壇家具城、鑫城電腦城、金谷圖書批發(fā)市場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。這只要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。根據(jù)市場調(diào)查，環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營，其出租率和出售率平均在五成左右，目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，韓國服裝城、金地大廈兩家商城，其出售、出租率僅為48%、68%。 售價分析環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價格方面，㎡的價格位居出售價格榜首。二是該商場的經(jīng)營管理模式是統(tǒng)一管理，其物業(yè)公司的介入在一定程度上，提高了商場的檔次和購物環(huán)境。其以高檔次、高品味、高價位的產(chǎn)品，樹立威海高檔購物中心。 租金分析目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為三個檔次，威勝大廈、海港大廈、韓國服裝城出租價格最高，㎡/天、㎡/㎡/天的價格；金地大廈、環(huán)球廣場、小商品批發(fā)市場和天壇家具廣場出租價格居中，㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/㎡/天；出租價格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場和友誼現(xiàn)代商城等四個，㎡/天、㎡天、㎡/㎡/天。其中，出租價格最高的是海港大廈，㎡/天的出租價格位居榜首。（二） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房市場調(diào)查，主要分為七大片區(qū)。 售價分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)其出售價格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，其以2萬元/㎡的價格，位居榜首。