【正文】 海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其它附加增值項目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其它；（2） 賣場設(shè)立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)立賣場，或委托銷售。三亞項目公司以自有資金投入5000萬元人民幣，爭取向銀行貸款人民幣8000萬元，再加上項目建筑商墊資以及項目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項目的開發(fā)資金投入需要。詳見附表三 “項目投資測算表”項目資金籌措計劃 根據(jù)項目總體規(guī)劃及開發(fā)進度計劃安排，項目開發(fā)所需資金主要來源于四部分：自有資金、銀行貸款、項目建筑商墊資及銷售回籠資金。（8）財務(wù)費用按全部投資，建設(shè)期1年，%計算。 （5）建安工程費不包括前期費用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時考慮的價格為：A、 結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理；B、 安裝工程：400元/M2，包括各種機電設(shè)備及安裝費；C、 裝修工程：公建部分：1500元/M2商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2 （6）營銷費用包括市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計算。（3）前期工程費 項目前期工程費包括項目規(guī)劃、勘察、設(shè)計、可行性研究等費用，按國家有關(guān)規(guī)定及國際上專業(yè)機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)進行測算。五、 項目開發(fā)進度項目關(guān)鍵工序進度控制該項目建設(shè)周期1年，2002年7月20日開工，2003年6月30日竣工。游客在大堂經(jīng)過簡單登記后，即由服務(wù)小姐引至酒店特備的環(huán)保型電動車送客處，由環(huán)保型電動車將客人送至客房。（5） 酒店大堂酒店大堂單獨設(shè)置，占地5000平米，總建筑面積2000平米，地上1000平米，地下1000平米。（4） 商業(yè)一條街商業(yè)一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米，地上5000平米，地下10000平米。（3） 別墅別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，可提供單體別墅50棟，面積360600平米。（2） 酒店主樓酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米，地上20200平米，地下5000平米。會議中心在空間設(shè)計上應(yīng)充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會議、國際研討會、新聞發(fā)布會、產(chǎn)品推介會、大型宴會招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會、選美比賽場地等。會議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米，地上5000平米，地下5000平米。近年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營模式?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店” 經(jīng)營模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營創(chuàng)新品種，此經(jīng)營模式擴大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機會，還解決了三亞高檔次酒店市場供需不平衡、需求相對短缺的問題；另外該模式還可帶動三亞市房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，賦予海南“旅游房地產(chǎn)”市場更多活力和發(fā)展空間，這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合，極具市場潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟及就業(yè)問題找到了出路，為三亞市創(chuàng)造著源源不斷財富。此種酒店經(jīng)營模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達國家廣泛接受，許多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會以規(guī)范市場，約束市場參與者的行為。三、 項目發(fā)展定位“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目將建設(shè)成為以熱帶雨林景觀、娛樂購物服務(wù)、產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、海景度假酒店，項目建成后一座設(shè)計風(fēng)格獨特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特點、功能配置齊全的規(guī)模化度假酒店將展現(xiàn)在世人面前，它高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件環(huán)境，必將吸引眾多來海南三亞旅游度假的游客，使之成為他們的首選下榻地。雙方旨在通過“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的開發(fā)建設(shè)，加強亞龍灣地區(qū)在會議及商業(yè)服務(wù)等方面的配套服務(wù)功能，完善亞龍灣地區(qū)的旅游、休閑、度假功能，提升亞龍灣地區(qū)的整體形象。二、 項目的提出海南省近年經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟① 總體經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平② 建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長 三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變① 全市經(jīng)濟發(fā)展連續(xù)保持強勁增長態(tài)勢② 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進一步提高③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫 三亞旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢注：本章16小點詳細(xì)內(nèi)容見后附材料項目地提出及目標(biāo)山西華宇集團基于多年的項目運作經(jīng)驗及對海南三亞旅游房地產(chǎn)市場的理解，在經(jīng)過深入的區(qū)域及行業(yè)調(diào)研后，結(jié)合公司在三亞旅游房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略，確立在三亞市亞龍灣地區(qū)啟動開發(fā)建設(shè)大規(guī)模、熱帶雨林特色的，集旅游休閑、會議、購物等功能為一體的綠色生態(tài)、海景度假酒店項目。經(jīng)營范圍涉及零售業(yè)、公路客運業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。 項目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：（其中 ：地上建筑面積：，地下建筑面積：） 容積率：密度：% 綠化率：80% 項目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹該項目開發(fā)建設(shè)單位為山西華宇集團有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民營企業(yè)。鸚鵡螺皇家園林度假酒店 一、 項目概況 項目名稱鸚鵡螺皇家園林度假酒店（暫定名） 項目地址中國?海南省三亞市亞龍灣 項目占地及四至 “鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目總占地163畝。三亞亞龍灣項目位于亞龍灣中心廣場西北側(cè)，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西部及北部為亞龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路，三路圍合的一獨立地塊，地理位置優(yōu)越。資產(chǎn)總額12億元，凈資產(chǎn)5億元。經(jīng)過多年的穩(wěn)步發(fā)展，華宇集團公司在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與金融資本運作方面積累了豐富的經(jīng)驗，多種經(jīng)營也使其具有了強大的抗風(fēng)險能力，同時也具備雄厚的經(jīng)濟實力，為開發(fā)建設(shè)華“宇亞龍灣國際會議中心”項目奠定了堅實的基礎(chǔ)。 在三亞市當(dāng)?shù)卣闹С窒?，華宇集團提出了利用三亞市亞龍灣地區(qū)獨有的自然景觀及旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項目的建議?！胞W鵡螺皇家園林度假酒店”項目將瞄準(zhǔn)國際級旅游目的地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，融獨特性、多樣化、生態(tài)環(huán)保、度假休閑、觀光購物等多種旅游居住新概念于一體，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)一個大規(guī)模、綠色生態(tài)的各功能配套齊全的海景度假酒店，并應(yīng)與隔路相望的華宇集團另一酒店項目——“凱悅度假酒店”在資源共享、風(fēng)格定位、經(jīng)營多樣化及功能互補等方面遙相呼應(yīng)、優(yōu)勢互補，形成規(guī)?；?jīng)營優(yōu)勢，降低經(jīng)營成本，擴大華宇房地產(chǎn)品牌的輻射力度。“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的投資及經(jīng)營方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式，這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代的一種新型酒店經(jīng)營模式，風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)（如美國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場定位于中產(chǎn)階級家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料分析，目前購買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個人購買，其目的是保值和分紅，同時兼顧度假，采用的方式大多為銀行長期按揭；企業(yè)公司購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假、年會及業(yè)務(wù)會議專用。注：有關(guān)“產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料四、 項目規(guī)劃設(shè)想項目規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想根據(jù)項目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市亞龍灣資源條件，“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：A、酒店的規(guī)劃設(shè)計將充分體現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”的思想，使之成為亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑；B、酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足業(yè)主追求“自然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨一無二的魄力；C、充分利用項目周邊的旅游資源優(yōu)勢，將酒店的建設(shè)工作與將三亞亞龍灣建設(shè)成國家級旅游度假區(qū)的目標(biāo)緊密結(jié)合；D、采用國際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設(shè)計方案；E、酒店的配套設(shè)施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購物、旅游休閑、居住等全面服務(wù)；F、酒店將建設(shè)成風(fēng)格獨特、個性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國建筑文化及園林景觀的綠色生態(tài)的旅游度假勝地；H、成為亞龍灣地區(qū)的標(biāo)志性建筑，并對酒店經(jīng)營模式的發(fā)展趨勢起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)；根據(jù)上述規(guī)劃指導(dǎo)思想，對項目的建設(shè)從規(guī)劃的角度進行了初步的設(shè)想，初步明晰了項目規(guī)劃的產(chǎn)品目標(biāo)： 酒店主樓公寓區(qū)——主力戶型7090平米，配大衛(wèi)生間；別墅、會所區(qū)——無機動車行道，別墅周邊環(huán)繞風(fēng)格各異的熱帶雨林景觀；會議中心—— 外觀設(shè)計成“鸚鵡螺”形狀，成為 標(biāo)志性建筑； 娛樂、休閑、購物一條街——豐富亞龍灣地區(qū)富有文化底蘊的、規(guī)模化的娛樂、休閑、購物場所，為亞龍灣地區(qū)提供豐富多彩的“夜生活”娛樂活動 酒店概念設(shè)計規(guī)劃思路（1） 會議中心會議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有的、極富知名度的“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為亞龍灣的標(biāo)志建筑?？商峁┤菁{1300人的大型會議室1個及容納200500人的中型會議室4個（或分割成容納100人左右的小型會議室10個）。會議中心將按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息室、宴會廳、展示廳等。可提供300套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設(shè)計將充分體現(xiàn)休閑的特點，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機動車道