【正文】 cus Group）訪談內(nèi)容：◆ 喜歡的產(chǎn)品類型◆ 海外產(chǎn)品取向◆ 喜歡的購(gòu)物地點(diǎn)：商場(chǎng)、餐廳等，光顧頻率◆ 理想的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所配套◆ 休閑消遣的方式及時(shí)間◆ 消費(fèi)額◆ 交通方式◆ 喜歡的運(yùn)動(dòng)種類◆ 對(duì)藝術(shù)：音樂(lè)、演唱會(huì)、展覽的取向◆ 對(duì)流行潮流的興趣訪談對(duì)象：◆23歲至40歲◆ 北京常住人士被訪問(wèn)小組（Focus Group）共分5類，并分為5組：◆ 在校學(xué)生◆ 剛畢業(yè)工作不久或收入一般的職員（普通收入：RMB3，000元/月以下）◆ 收入中檔的外企白領(lǐng)（中檔收入：RMB5，00010，000元/月）◆ 收入較高的外企白領(lǐng)（高檔收入：RMB10，000元/月以上）◆ 外籍駐京人士調(diào)查總結(jié)：消費(fèi)類別普通收入人士中高檔收入人士日用品◆以超市為主◆逛商場(chǎng)次數(shù)不多◆購(gòu)買服裝傾向于街邊的精品店，如東四、西四、秀水等◆西單因?yàn)閹讉€(gè)商品齊全的商場(chǎng)和攤位式的小店鋪較集中，較吸引年輕人，尤其是十多歲喜趕潮流的年輕人◆較多在商場(chǎng)購(gòu)物，對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求較高◆較多到的是SOGO、百盛、賽特◆會(huì)在打折時(shí)多購(gòu)物◆有時(shí)也去如日壇商務(wù)會(huì)所等小商業(yè)處購(gòu)物飲食◆要求不太高，不太注重環(huán)境和味道◆比較注重餐飲，對(duì)餐飲環(huán)境要求較高旅游運(yùn)動(dòng)◆保齡球?yàn)橹鞯那蝾愡\(yùn)動(dòng)◆到郊區(qū)爬山郊游，或去市區(qū)體育場(chǎng)、各大院校里打球◆愿意參加形象氣質(zhì)禮儀方面的培訓(xùn)◆經(jīng)常健身，以器械鍛煉為主◆周六、周日最休閑的方式是到北京郊區(qū)郊游品味◆時(shí)尚藝術(shù)消費(fèi)機(jī)會(huì)相對(duì)少◆時(shí)尚藝術(shù)消費(fèi)相對(duì)機(jī)會(huì)較多地域習(xí)慣◆大部分北京人偏好就近消費(fèi)，多在辦公或住所附近消費(fèi)◆較易受朋友介紹或廣告宣傳的影響潮流時(shí)尚◆絕大部分喜歡看時(shí)尚類報(bào)刊，關(guān)注潮流時(shí)尚◆喜歡新奇產(chǎn)品休閑方式◆約占62%的人經(jīng)常出外休閑◆休閑方式以購(gòu)物、KTV為主◆約92%的人士選擇經(jīng)常性外出休閑◆在市區(qū)的休閑方式以餐飲、酒吧、KTV為主◆經(jīng)常去錢柜、麥樂(lè)迪、工體等KTV唱歌，大多是麥樂(lè)迪，因開(kāi)業(yè)較早◆經(jīng)常去健身院，健身在北京越來(lái)越火◆出租車15元車程以內(nèi)最合適意見(jiàn)◆沒(méi)有太大意見(jiàn)◆消費(fèi)場(chǎng)所較分散，消費(fèi)選擇不多沒(méi)有一個(gè)可讓人流連忘返的場(chǎng)所 總結(jié)分析178。傳統(tǒng)商業(yè)格局和規(guī)劃中高檔類：如賽特、太平洋百貨、莊勝崇光、豐聯(lián)等，此類商業(yè)太多經(jīng)營(yíng)欠佳，部分甚至漸轉(zhuǎn)向中檔類，如太平洋百貨、世都百貨、時(shí)代廣場(chǎng)等濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機(jī)店 林立，小型服裝精 品店等較多）總結(jié)分析※ 北京市大型購(gòu)物商業(yè)主要分三類：圖書(shū)餐飲22，000多平米交通方便普通消費(fèi)者城鄉(xiāng)貿(mào)易中心周邊小型商業(yè)多購(gòu)物娛樂(lè)餐飲地上5層交通便利公主墳立交橋側(cè)寫(xiě)字樓高級(jí)雇員中高檔次十萬(wàn)余種商品22，000平米中關(guān)村高科技園中心中高檔商場(chǎng)雙安商場(chǎng)綜合式服務(wù)休閑美食36，050平米高科技園區(qū)核心普通大眾型商場(chǎng)海淀區(qū)商場(chǎng)位置商場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)特色定位當(dāng)代商場(chǎng)溜冰、射箭、健身工藝品及黃金珠寶108，000平米流動(dòng)人口最多日本大型百貨集團(tuán)崇文區(qū)商場(chǎng)位置商場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)特色定位新世界百貨商場(chǎng)中高檔宣武區(qū)最大商場(chǎng)，貨種多百貨84，000平米莊勝?gòu)V場(chǎng)餐飲30，000平米北樓5層復(fù)興門地鐵口中低檔西單購(gòu)物中心以食品、百貨、服裝為主地上 12層是西單購(gòu)物中心吸引了不少年輕的消費(fèi)者，因地處西單，外地消費(fèi)者也較多西單購(gòu)物中心華威商場(chǎng)健身、酒吧、KTV流行服飾地上2層西單地鐵口北面以中檔商品為主，小商品齊全30，000平米地下1層西單地鐵口北面中高檔25，000平米地下2層西單百貨4層游客世都百貨商場(chǎng)高檔次精品服裝5個(gè)不同風(fēng)格商場(chǎng)東長(zhǎng)安街國(guó)際、國(guó)內(nèi)名牌辦公設(shè)施百貨地上5層亮馬河畔寫(xiě)字樓、酒店、公寓人群百貨47，000平米地下三層工體路中檔次商場(chǎng)美食廣場(chǎng)、珠寶、藥店百貨地下1層交通樞紐“寫(xiě)字樓族群“藍(lán)島大廈國(guó)內(nèi)外名牌咖啡廳16，000平米建外朝陽(yáng)門國(guó)貿(mào)商圈中高檔次消費(fèi)群，知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)公司高級(jí)白領(lǐng)餐飲、銀行、美容名牌時(shí)裝地上1層CBD中心區(qū)高級(jí)雇員，海內(nèi)外人士群體嘉里中心商城精致、高品位、領(lǐng)率時(shí)代風(fēng)格禮品玩具國(guó)際精品服裝地下2層建國(guó)門外大街與國(guó)貿(mào)、東方、豐聯(lián)等屬一級(jí)購(gòu)物場(chǎng)所積累大批慣性消費(fèi)者13，000平米百貨地上5層長(zhǎng)安街周邊開(kāi)發(fā)者（如香江集團(tuán)、SOHO中國(guó)、華遠(yuǎn)等）的雄心勃勃，給本區(qū)域帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿?，亦給本項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)壓力華遠(yuǎn)集團(tuán)在藍(lán)島對(duì)面開(kāi)發(fā)30萬(wàn)平方米建筑面積的“尚都國(guó)際”，一期建筑面積約10萬(wàn)平方米，擁有商業(yè)、辦公、餐飲、及游泳池、會(huì)所等商務(wù)休閑設(shè)施※ 周邊環(huán)境的相輔性和競(jìng)爭(zhēng)性勿容質(zhì)疑，CBD區(qū)域的未來(lái)代表著北京及全國(guó)的新商務(wù)，新商業(yè)的形象?！?中央商務(wù)區(qū)（CBD）以眾多商務(wù)寫(xiě)字樓匯聚為特點(diǎn)，例如：CBD商圈、朝外商圈、金融街商圈、中關(guān)村商圈、燕莎商圈、賽特商圈、東長(zhǎng)安街商圈、亞運(yùn)村商圈、西二環(huán)商圈、公主墳商圈、南部商圈等；CBD及周邊區(qū)域更是朝陽(yáng)區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。朝陽(yáng)區(qū)大型商場(chǎng)眾多，另外還分布著數(shù)個(gè)特色市場(chǎng)和娛樂(lè)區(qū)域，如三里屯、秀水、雅寶路等，逐漸形成整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，較之其它區(qū)域，具有慣性匯聚的優(yōu)勢(shì)。宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛(ài)，人流較多總結(jié)分析※ 北京主要的商業(yè)區(qū)宜家北京亞運(yùn)村附近周圍聚集眾多科研院所和高新技術(shù)企業(yè)雙安商場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村一帶以大眾消費(fèi)為主交通方便，既是地鐵出口，也是南北、東西公交線路的交匯點(diǎn)城鄉(xiāng)貿(mào)易中心西部地區(qū)復(fù)興門地鐵站崇光百貨主要銷售港、日品牌，屬中高檔，促銷手段較多，較受白領(lǐng)歡迎麗晶購(gòu)物中心預(yù)計(jì)明年4月開(kāi)業(yè)宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場(chǎng)燕莎、國(guó)貿(mào)、嘉里屬高檔類燕莎、太平洋百貨、藍(lán)島、豐聯(lián)、嘉里、國(guó)貿(mào)吸引十多歲青年、中老年、外地旅游者及低工薪階層人流東部城區(qū)手機(jī)、電腦、電訊產(chǎn)品商場(chǎng)南側(cè)首都時(shí)代廣場(chǎng)富傳統(tǒng)感情西單西城區(qū)中心客流量大，旅游者集中的地方東方廣場(chǎng)、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場(chǎng)等南向北全長(zhǎng)約800米我們認(rèn)為本項(xiàng)目的定位和模式是北京目前商業(yè)中的先行者，先行者是需要領(lǐng)導(dǎo)和帶動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。就北京商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展模式及需求、與有關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)餓合作機(jī)會(huì)等，與主要及策略性媒體、潛力租戶、企業(yè)、商品、代理商進(jìn)行的洽談和討論調(diào)查的目的是了解目前北京的商業(yè)模式和消費(fèi)習(xí)慣，但并非跟隨北京、消費(fèi)者現(xiàn)時(shí)在傳統(tǒng)市場(chǎng)中的一般習(xí)慣，我們希望了解他們的潛在需求，尋找他們對(duì)新模式的接受程度。北京市民消費(fèi)力概況北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況作為各項(xiàng)構(gòu)思策略 部分理論依據(jù)，包括：各個(gè)獨(dú)立租戶亦可配合整體運(yùn)作，與項(xiàng)目整體形成互動(dòng)、互相推廣、長(zhǎng)期運(yùn)作的效應(yīng)。這種新商業(yè)形態(tài)與目前北京甚至國(guó)內(nèi)的購(gòu)物式商場(chǎng)有截然不同的設(shè)計(jì)和定位、管理模式和招商方式。目 錄前言第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查 北京綜合商業(yè)區(qū)概況 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況 北京室民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨勢(shì) 北京市民消費(fèi)力概況——北京中產(chǎn)階層概況 調(diào)查分析綜合總結(jié) 與目標(biāo)合作伙伴的洽談和討論第二節(jié) 布局思維 布局基本思維 布局機(jī)動(dòng)和目的 布局基礎(chǔ) 布局特式及“主動(dòng)拉動(dòng)”概念1 場(chǎng)地環(huán)境因素1 布局概述12．1南區(qū)——國(guó)際時(shí)尚休閑區(qū)12．2中心區(qū)——娛樂(lè)動(dòng)感區(qū)12．3北區(qū)域——過(guò)渡期的臨時(shí)時(shí)尚生活中心第三節(jié) 布局內(nèi)容1 布局內(nèi)容1 商業(yè)布局份量分配1 地庫(kù)1 地上一層1 地上二層1 地上三層1 地上四層 地上五層2銷售與租賃前言北京朝陽(yáng)區(qū)【世貿(mào)2期】項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目），占地4公頃，含大型綜合商業(yè)區(qū)域及住宅區(qū)，其中購(gòu)物零售的商業(yè)部分逾6萬(wàn)平方米樓面面積，是本項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，需要在競(jìng)爭(zhēng)積激烈的北京商業(yè)中建立地位，才能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。經(jīng)過(guò)多番論證，達(dá)致的共識(shí)，是要?jiǎng)?chuàng)立獨(dú)有的風(fēng)格；大前提是要走在社會(huì)發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費(fèi)者，創(chuàng)造并滿足因社會(huì)環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新需求。落實(shí)的總體方向，是發(fā)展以下的時(shí)尚生活模式： ※ 一個(gè)活動(dòng)不息的集時(shí)尚、潮流、康怡、體育、活動(dòng)的休閑購(gòu)物中心※ 帶領(lǐng)全北京市的時(shí)尚生活中心※ 潮流先行者※ 大型活動(dòng)中心※ 多元化購(gòu)物、活動(dòng)互動(dòng)的樂(lè)園※ 餐飲娛樂(lè)中心※ 文化藝術(shù)匯聚氛圍※ 體驗(yàn)文化場(chǎng)地【世貿(mào)】項(xiàng)目應(yīng)是有一個(gè)類似迪士尼主題公園的樂(lè)園，來(lái)訪游客可以在這里玩樂(lè)，休閑和購(gòu)物因此在設(shè)施上，我們亦須有別于一般商場(chǎng)，要配合各類文化娛樂(lè)、康體潮流的活動(dòng)，這些活動(dòng)包括：※ 露天音樂(lè)會(huì)※ 體育競(jìng)技賽※ 各類演藝活動(dòng)※ 潮流活動(dòng)※ 時(shí)尚派對(duì)※ 時(shí)裝表演※ 藝術(shù)展示※ 行為藝術(shù)※ 自由表演空間此份建議報(bào)告有別于一般的商業(yè)布局文案，不僅僅是將一些商業(yè)元素進(jìn)行分類和擺放，最重要的是充分考慮到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的長(zhǎng)期宣傳、推廣和運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)具帶動(dòng)性的商業(yè)布局方案，亦即每類商業(yè)元素都要與整個(gè)項(xiàng)目互動(dòng)。第 一 節(jié)市 場(chǎng) 調(diào) 查第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查在制定這報(bào)告前，分別進(jìn)行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。北京主要綜合商業(yè)區(qū)概況北京市民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨向綜合總結(jié)——傳統(tǒng)商業(yè)、各類代表性人士目前的購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣及需求因?yàn)橄M(fèi)者現(xiàn)時(shí)所喜愛(ài)的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏?ài)的，他們的消費(fèi)需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動(dòng)。1． 北京綜合商業(yè)區(qū)概況地點(diǎn)位置商業(yè)設(shè)施特色王府井北京唯一步行商業(yè)街周邊交通方便曾為北京商場(chǎng)的標(biāo)志西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、華威大廈、中友百貨、西單賽特等8家大型商場(chǎng)多低檔心潮小商場(chǎng)攤位式市集朝陽(yáng)區(qū)，主要為CBD區(qū)域及周邊除嘉里、國(guó)貿(mào)彼此連接，其他都保持一定距離豐聯(lián)、賽特屬中高檔類南部地區(qū)宣武區(qū)莊勝崇光百貨；崇文區(qū)新世界百貨新世界商場(chǎng)分南北兩部分，一部分銷售日用百貨；另一部分分為針對(duì)年輕人的“新世界青春館”，設(shè)溜冰場(chǎng)、售賣運(yùn)動(dòng)用品、少女服飾及電訊產(chǎn)品等。百盛購(gòu)物中心地理位置獨(dú)特，多吸引比較年輕到三十多歲的消費(fèi)者西三環(huán)和長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線交接處翠微商場(chǎng)人流量大周邊有很多小商業(yè)西北城區(qū)當(dāng)代商場(chǎng)中高檔類商場(chǎng)該區(qū)域亦匯集眾多銷售電子電訊產(chǎn)品的電腦城和小商業(yè)北部城區(qū)北辰購(gòu)物中心北辰商品較全，針對(duì)大眾消費(fèi)，中低檔類除西單、王府井是多個(gè)商場(chǎng)匯集的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，北京的其它購(gòu)物商場(chǎng)大多較為孤立；※ 北京主要的商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)基本一致并相互影響，商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)亦是商業(yè)區(qū)內(nèi)各大商場(chǎng)和娛樂(lè)設(shè)施的重要客源。無(wú)論現(xiàn)有的國(guó)貿(mào)中心，嘉里中心，還是今后的北視中心和央視大廈。新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容均應(yīng)超過(guò)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)的所有可參照的實(shí)體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于CBD區(qū)域也是理所當(dāng)然。本項(xiàng)目位于CBD區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢(shì)等有利條件本項(xiàng)目東面有在建的“以太廣場(chǎng)”“光華國(guó)際”兩個(gè)項(xiàng)目，包括商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓、酒店服務(wù)式公寓、會(huì)所和文化廣場(chǎng)等如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何在已有的商業(yè)環(huán)境中引領(lǐng)風(fēng)騷，如何使本項(xiàng)目既與眾不同，又具有吸引力，因此更加需要本項(xiàng)目在商業(yè)布局上多加考慮，獨(dú)特的商業(yè)布局和運(yùn)營(yíng)模式，才能讓本項(xiàng)目在朝陽(yáng)區(qū)及北京市眾多商業(yè)中凸現(xiàn)出來(lái)2． 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況朝陽(yáng)區(qū)商場(chǎng)位置商場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)特色定位賽特購(gòu)物中心建國(guó)門外大街地鐵口地下2層現(xiàn)代化商城之一國(guó)內(nèi)外名牌精品和流行商品高檔消費(fèi)群體國(guó)貿(mào)中心地上2層30，000平米餐飲、娛樂(lè)健身集購(gòu)物娛樂(lè)多功能于一體跨國(guó)公司、商社首選光華路地下3層13，000平米工藝品CBD標(biāo)志性高檔商業(yè)時(shí)尚、前沿豐聯(lián)廣場(chǎng)地上4層名牌時(shí)裝餐飲中高檔次朝外大街地上6層16，000平米游樂(lè)天地國(guó)內(nèi)名牌大眾消費(fèi)主體太平洋百貨盈科店?yáng)|三環(huán)地上5層超市小型餐飲由高檔向中檔下滑燕莎友誼商城地下1層22，000平米超市文化辦公高檔次商品及消費(fèi)東城區(qū)商場(chǎng)位置商場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)特色定位東方廣場(chǎng)商城北京市中心100，000平米美食珠寶服飾公寓、寫(xiě)字樓消費(fèi)者王府井大街18，000平米逐漸向中檔次轉(zhuǎn)化西城區(qū)商場(chǎng)位置商場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)特色定位時(shí)代廣場(chǎng)商城地下2層與地鐵相連地上3層服飾、百貨、家居、餐飲與長(zhǎng)安街北面西單其它商場(chǎng)有距離，且定位與西單消費(fèi)的主要客人的檔次亦有差距西單商場(chǎng)長(zhǎng)安街北面地上5層百貨主要客戶為中低消費(fèi)群體，及外來(lái)旅游者中友百貨西單文化廣場(chǎng)北面地上9層百貨、餐飲以中高檔商品為主，潮流時(shí)尚的商品多西單 38層為華威商場(chǎng)華威設(shè)服裝、小商品、餐飲中低消費(fèi)者、年輕消費(fèi)者和外地旅游者百盛商場(chǎng)交通方便南樓6層百貨中檔宣武區(qū)商場(chǎng)位置商場(chǎng)面積經(jīng)營(yíng)特色定位莊勝崇光百貨宣武門地鐵口超市餐飲娛樂(lè)南城、西三環(huán)居民首選受青年人喜愛(ài)崇文門外大街5層日用百貨餐飲崇文區(qū)最大商場(chǎng)中關(guān)村大街12層超市精品體育健身IT業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷商、周邊樓群居民、酒店客人西北三環(huán)五層10多大類餐飲、娛樂(lè)設(shè)施IT精英會(huì)展人員及周邊居民翠微商場(chǎng)地鐵出口]地下1層36，000平米郵電商務(wù)