【正文】 目建設(shè)計(jì)劃投資2746萬元，設(shè)備及裝修投資323萬元(建設(shè)投資的15%)，流動(dòng)資金137萬元（設(shè)備及裝修投資的30%），項(xiàng)目總投資3205萬元。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和“十八大”精神，我公司計(jì)劃投資1億元參與養(yǎng)老事業(yè)，投資興建“CC關(guān)愛老年公寓”項(xiàng)目。而CC市符合國家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑和管理標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院幾乎為零，需求空間巨大。與2005年（%）相比。如果單純通過國家解決社會(huì)養(yǎng)老問題顯然很不現(xiàn)實(shí)，必須調(diào)動(dòng)全社會(huì)的力量來共同謀求解決途徑，社會(huì)化養(yǎng)老將成為今后的必然。然而，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，家庭養(yǎng)老在中國社會(huì)中的地位和作用日漸減小，社會(huì)轉(zhuǎn)而承擔(dān)起更多公共義務(wù)，人們的養(yǎng)老觀念在悄然發(fā)生著變化，“421”金字塔式家庭格局越來越占主導(dǎo)地位，正常情況下，一個(gè)孩子將可能面對(duì)的6位老人，把贍養(yǎng)三個(gè)家庭、六位老人的義務(wù)全部壓在兩個(gè)孩子身上顯然很不現(xiàn)實(shí)，家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念漸漸淡出，養(yǎng)老的重心逐漸轉(zhuǎn)移給社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)，根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，%；到2040年，%，并表現(xiàn)出“兩高、兩大、兩低”的特征，即：高速、高齡；基數(shù)大、差異大；社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識(shí)低，我國正在步入深度老齡化社會(huì)。（20112015）》《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》吉政發(fā)關(guān)愛護(hù)理院可行性研究報(bào)告. 關(guān)愛護(hù)理院可行性研究報(bào)告 目錄：第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 基本信息 編制依據(jù) 項(xiàng)目提出的理由和背景 養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) CC市養(yǎng)老院現(xiàn)狀調(diào)研 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè) 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn)第二部分 項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及配套設(shè)施 建設(shè)條件 建設(shè)規(guī)模及配套設(shè)施 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第三部分 服務(wù)與管理方案 服務(wù)方案 護(hù)理方案 管理方案 第四部分 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 二、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析第五部分 可行性研究結(jié)論 第一部分 項(xiàng)目總論 一、CC關(guān)愛老人護(hù)理院項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱：CC關(guān)愛老人護(hù)理院 建設(shè)單位：CC*市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限公司 運(yùn)營(yíng)單位：CC關(guān)愛護(hù)理院有限公司 運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目地點(diǎn)：CC市二道區(qū)東盛大街2462號(hào)（暫定）（二）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》國辦發(fā)〔2000〕19 號(hào)；《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔2006〕6 號(hào)；《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃[2012]4號(hào)《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》財(cái)稅〔2000〕97 號(hào)； 《CC市老齡事業(yè)發(fā)展 “十二五”規(guī)劃》《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》 (長(zhǎng)府發(fā)（2009）19號(hào))《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充意見》（長(zhǎng)府發(fā)〔2012〕10 號(hào)）《CC市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理辦法》CC市人民政府令第21號(hào)1《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（三）項(xiàng)目提出的理由與過程項(xiàng)目提出理由（1）養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)我國已在2003年正式邁入老齡化社會(huì)。在中國社會(huì)中，家庭是最重要、最基本的社會(huì)組成元素，是養(yǎng)老事業(yè)的主力軍，社會(huì)并沒有擔(dān)負(fù)更多的責(zé)任。當(dāng)前，我國處在“未富先老”的尷尬狀態(tài)，養(yǎng)老事業(yè)正承受著巨大的財(cái)政支出和人力資源需求的雙重壓力。（2）CC老年人口現(xiàn)狀與需求目前，CC市老年人口占總?cè)丝诘谋壤杆偕仙?。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，CC市現(xiàn)有“空巢”老人153946人。項(xiàng)目提出過程CC*市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱*置業(yè)）自2009年開始，由房地產(chǎn)開發(fā)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)過三年多的時(shí)間，將自有物業(yè)*大市場(chǎng)和左岸商場(chǎng)成功出售，收回近億元資金。項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展目標(biāo) 為滿足老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)日益增長(zhǎng)的精神和物質(zhì)需求，我們擬打造一所集“養(yǎng)醫(yī)結(jié)合、康體休閑、心理疏導(dǎo)、臨終關(guān)懷”四位一體的高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并逐步發(fā)展成大型老年服務(wù)連鎖機(jī)構(gòu)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）總投資：3200萬元（2）年收入：918萬元（300張床3000元/12月85%）（3）年支出：454萬元（4）年利潤(rùn)：464萬元 （2）投資利潤(rùn)率：% （4）投資回收期：7年。而且，大多數(shù)位于城市郊區(qū)，遠(yuǎn)離醫(yī)院、遠(yuǎn)離親友，交通不便，大多數(shù)老人難以接受。 近年來，省、市、區(qū)各級(jí)政府加大了對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的財(cái)政投入，相繼出臺(tái)了《吉林省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》、《CC市政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》、對(duì)改建、新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一次性補(bǔ)貼由原來的每床2000元增加至4000元，對(duì)不能自理老人的補(bǔ)貼由每年每人1000元增加至1200元，提高了民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的生存能力和經(jīng)營(yíng)積極性，促進(jìn)了養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。二是法律方面存在空白，養(yǎng)老院在服務(wù)過程中常常會(huì)遇到老人家屬的惡意投訴，使本來就步履艱難的養(yǎng)老院雪上加霜。這些政策瓶頸已嚴(yán)重制約了養(yǎng)老事業(yè)的快速發(fā)展。 合計(jì)CC市城區(qū)內(nèi)共有老年人口329092人。 （三）價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè) 沈陽、大連、CC養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格經(jīng)過對(duì)沈陽10家、大連10家、CC135家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研，自理型老人服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平均在1500—2000元/月（床位費(fèi)、伙食費(fèi)、生活護(hù)理費(fèi)），非自理型老人服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平均在2500—5000元/月（床位費(fèi)、伙食費(fèi)、生活護(hù)理費(fèi)、醫(yī)療護(hù)理費(fèi)）。所以，針對(duì)3公里內(nèi)500平米以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有7家，分別是同心老年護(hù)理中心、松海養(yǎng)老院、沿河社區(qū)老年公寓、安嘉老年公寓、浦東老年公寓、賽諾老年公寓、濟(jì)康醫(yī)院老人養(yǎng)護(hù)中心（詳見附表1）同心老年護(hù)理院使用物業(yè)為政府劃撥,典型的公辦民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),已經(jīng)營(yíng)10年,客源相對(duì)穩(wěn)定,有成熟的管理經(jīng)驗(yàn),但設(shè)備設(shè)施老化，護(hù)理人員缺乏,衛(wèi)生及公共環(huán)境較差,服務(wù)項(xiàng)目較少，沒有發(fā)展空間。沿河社區(qū)老年公寓該公寓經(jīng)營(yíng)近10年，由于物業(yè)缺陷，造成出床率不高，1000平米僅設(shè)置50張床位，加上入住人群層次低，造成收益率較低，為增大收益只能在服務(wù)品質(zhì)上及護(hù)工的配備上進(jìn)行節(jié)約，造成服務(wù)質(zhì)量差、環(huán)境衛(wèi)生差，易被市場(chǎng)所淘汰。該公寓由于借助東站十委的金字招牌，有一定的社會(huì)影響力，但從就醫(yī)角度來說，周邊大型醫(yī)院少且院內(nèi)未設(shè)立醫(yī)療輔助機(jī)構(gòu)，在經(jīng)營(yíng)過程中，老人就醫(yī)難的問題將影響其發(fā)展。但由于該養(yǎng)老院的客戶定位為自理型老人，使醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)大大減弱。浦東老年公寓有5年經(jīng)營(yíng)歷史，客戶以中、高收入的退休人員為主。 賽諾老年公寓該公寓正在開業(yè)前準(zhǔn)備，自有物業(yè)，擬定于11月28日正式開業(yè)，該公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，設(shè)有活動(dòng)室及放映室。該公寓臨近浦東養(yǎng)老院，環(huán)境優(yōu)于浦東，是浦東養(yǎng)老院的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。會(huì)給入住老人的日常就醫(yī)及康復(fù)醫(yī)療提供極大的便利，老人可直接在機(jī)構(gòu)內(nèi)進(jìn)行一般性的康復(fù)治療及購藥，使老人“大病不出院，小病不離床”，同時(shí)，看病還可以使用醫(yī)療卡。投資實(shí)力優(yōu)勢(shì)投資公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有較強(qiáng)的投資實(shí)力，并可為后期經(jīng)營(yíng)提供資金保障。四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)如果上述三個(gè)方面的政策瓶頸沒有突破，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資和經(jīng)營(yíng)的政策風(fēng)險(xiǎn)很大，政策性補(bǔ)貼力度不夠，對(duì)于投資上千萬的大型養(yǎng)老院而言，只是杯水車薪，而且，在執(zhí)行中又不能及時(shí)到帳，加上營(yíng)業(yè)初期入住率低，可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)初期資金緊張，經(jīng)營(yíng)無力，投資失敗?，F(xiàn)在的養(yǎng)老院大多數(shù)是家庭作坊式經(jīng)營(yíng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低，管理不規(guī)范，但收費(fèi)低，這樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可能會(huì)出現(xiàn)惡意降價(jià)，導(dǎo)致大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)初期經(jīng)營(yíng)虧損。 第二部分 項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及實(shí)施進(jìn)度 一、項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 項(xiàng)目場(chǎng)址呈不規(guī)則的多邊形狀，地勢(shì)略顯南高北低，無地震。 氣候條件 整個(gè)區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶詺夂?，春干多風(fēng)，夏季多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長(zhǎng)。 城市規(guī)劃及社會(huì)環(huán)境條件項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)镃C東部核心商住區(qū)，城市功能齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是二道區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、醫(yī)療的中心，社會(huì)環(huán)境優(yōu)良。 公用設(shè)施社會(huì)依托條件（水、電、氣、生活福利）項(xiàng)目所在地是老城區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，供水、供電、供暖、煤氣管道一應(yīng)俱全。 環(huán)境保護(hù)條件項(xiàng)目所在地緊鄰CC凈月國家森林公園，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，城區(qū)內(nèi)經(jīng)過近幾年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，區(qū)域內(nèi)的中小型供暖鍋爐房已拆除，工廠已遷出，建成幾十個(gè)大型居住社區(qū)，環(huán)境保護(hù)條件良好。 征地、拆遷、移民安置條件項(xiàng)目所在地原有工廠、居民已安置完畢。 二、建筑規(guī)模及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案（一）建筑規(guī)模關(guān)愛老人護(hù)理院項(xiàng)目占地面積1200㎡；總建筑面積4029㎡。建筑設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮了老年人的特點(diǎn)和要求，如老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)等。 獨(dú)立公寓套房：一室一廳一廚一衛(wèi)：建筑面積45㎡； 二室一廳一廚一衛(wèi)：建筑面60㎡； 二室二廳一廚一衛(wèi)：建筑面積75㎡；