【正文】 律健全。（二）建筑產(chǎn)品設計方案 關愛老人護理院根據(jù)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，按照建設部制訂的《養(yǎng)老機構建筑設計標準》設計了“成套老年公寓住宅”和“合居老年公寓住宅”兩種公寓。（三）配套功能設計方案（1）小院落和休閑廣場相結合，為老人健身及室外活動提供了充足的空間。（5）閱覽室、棋牌室、球類活動室為老人度過快樂時光提供條件。（四）項目主要設備方案 主要設備選型 可調式護理床：外形尺寸：1960900540（長寬床面高） 供應商信息：圣優(yōu)康醫(yī)療商場（地址：北京豐臺區(qū)菜戶橋西三路居330 號）價格區(qū)間：380—9000元之間都有 吸氧設備： 中心供氧系統(tǒng)（含呼叫系統(tǒng)）1200元/床位 供應商：山東捷誠醫(yī)療設備工程公司 聯(lián)系電話：06336859176呼叫設備：主機容量為60張床位 6000元/套（最長連接線800米）主機容量為80張床位 7000元/套（最長連接線800米） 供應商：山東捷誠醫(yī)療設備工程公司 聯(lián)系電話：06336859176移動式洗澡床：12700元/臺康復器材：產(chǎn)品說明：偏癱康復器 產(chǎn)品型號：ERUSX01 價格：960元/臺產(chǎn)品名稱：手指關節(jié)誘導器產(chǎn)品規(guī)格(cm)：31*25*27cm 產(chǎn)品型號：ERUHA1價格：1980元/套產(chǎn)品名稱：角度尺產(chǎn)品規(guī)格(cm)：36256產(chǎn)品型號：METGJ74產(chǎn)品說明：測量肘、手指等關節(jié)活動范圍及脊柱彎曲程度。（詳見附表2）（五）項目工程方案 項目主要建筑物的建筑特征、結構及面積方案本建筑主體采用矩形形式，長度76米寬度12米；建筑內設三部電梯，五部樓梯；，；建筑總高度39米，（局部22米）；基礎為樁基礎，主體為鋼筋混凝土框架結構，外墻保溫采用60厚苯板，容重不小于25公斤，建筑面積15400平方米。（3）場地標高及土石方工程量；較主要街道（東盛大街），土石方量基本平衡。 供電工程 （1）供電負荷年用電量、最大用電負荷2*630kw。 （2）通信線路及設施 供熱設施直徑159*2及216*2鋼質聚氨酯發(fā)泡保溫管路，采用小區(qū)內市政熱交換供熱泵站直接引入。滿足項目使用要求。3采用直飲水系統(tǒng)。采用上向流曝氣生物濾池污水處理新工藝和一體化地埋式污水處理設備。綠化防止環(huán)境污染：在本項目圍墻兩側種植防護林代，并在圍墻兩壁種植攀緣木本植物形成綠籬。（九） 項目勞動安全、衛(wèi)生與消防方案危害因素和危害程度： 有毒有害物品的危害 無 危險性作業(yè)的危害 無安全措施方案： 使用安全設備 對危險部位的保護措施對容易滑倒的地面，使用防滑地板鋪設。所以，項目經(jīng)營過程中存在一定的火災隱患。 項目實施進度安排 2012年09月30日休閑廣場竣工投入使用；2012年12月31日完成項目可行性研究報告；2013年02月28日完成規(guī)劃設計，并審批《建設工程規(guī)劃許可證》；2013年04月30日完成施工圖設計，并審批《施工許可證》；2013年08月01日開始“關愛護理院”建筑工程施工，工期20個月；2015年10月30日竣工驗收。具體服務項目有：（1）呼叫服務：24小時值班服務，各房間均設呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊情況，工作人員可隨時到房間服務；（2）健身服務：有康復室、健身廣場的醫(yī)療健身設施，老人可根據(jù)自身情況或遵醫(yī)囑在規(guī)定時間內進行健身體能鍛煉；（3）文娛服務：閱覽室、棋牌室在全天對入住老人開放，有專職人員指導并定時組織活動。（2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。介助級護理　　服務內容： 在為老人提供自理級服務的基礎上，為老人增加下列生活護理服務：（1）為老人送飯、送水。（5）定期為老人理發(fā)，保持老人儀表端莊。介護級護理服務內容：在為老人提供介助級服務的基礎上，為老人增加下列生活護理服務：（1）安排工作人員24小時值班，實行程序化個案護理。（4）早晨幫助老人起床穿衣、洗漱、口腔護理、整理床鋪，晚上幫助老人洗腳、睡前脫衣。做到用藥、治療到床邊。 管理機構組織方案和體系圖院長辦公室主任護理部主任內業(yè)1名炊事員1名幫廚1名保潔員2名護工若干名門衛(wèi)/更夫各1名司機1名 （二）人力資源配置 護理人員工作時間工作時間為兩班制，白班：07：00—19：00；夜班：19：00—07：00。勞動生產(chǎn)率水平分析 員工培訓 （1）管理人員培訓培訓方法：參觀其他養(yǎng)老機構；派人到管理先進的養(yǎng)老機構實習；請專業(yè)的管理、護理人員輔導、講課。培訓方法：請有經(jīng)驗的護理人員到護理院進行言傳身教，請專業(yè)護士到現(xiàn)場培訓。20=伙食費：30085%450元/12=全年流動資金總計：460萬元 （三）總投資估算表項目總投資：3260萬元 1．投資估算匯總表(見附表5) 2．單項工程投資估算匯總表(見附表6) 3．分年投資計劃表(見附表7) 4．流動資金估算表(見附表8)（四）項目融資方案 資本金籌措*置業(yè)投資：1630萬元，占總投資的50%； 債務資金籌措銀行貸款：1630萬元，占總投資的50%。 成本費用估算（詳見附表5） 財務評價報表 （1）現(xiàn)金流量表（詳見附表6） （2）損益和利潤分配表（詳見附表7） （3）資金來源與運用表（詳見附表8） （4）借款償還計劃表（詳見附表9）還款期限為3年。 （二）項目與所在地互適性分析本項目的建設為二道區(qū)提供了高品質的老人護理院，使“三高”老人（高齡、高知、高收入）能夠享受到高質量的晚年生活，同時填補了高端養(yǎng)老機構的空白，因為與現(xiàn)有養(yǎng)老院定位不同，因此不會影響他們的生存，反而形成高、中、低不同層次的養(yǎng)老體系。2015年占裝修支持38%。（11%）=9%（1）投資利潤率=年均利潤247?！?年（4）財務內部收益率是投資方案現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的貼現(xiàn)率PVA= PVA=利率15% ，年限30年 PVA=利率16% ，年限30年 PVA=內部收益率=15%+（16%15%）（）247。=%（2）折現(xiàn)率為9%，（PVA） 現(xiàn)值=481,88= 凈現(xiàn)值==（3）投資回收期 : 投資總額247。2出租率%%%%%%%　3補貼收入4合計9815支出各項工資1531611691771861962051247工資年增長5%水電費1212121212121284　煤氣費　供暖費　物業(yè)費　辦公費　伙食費　房租　6合 計　7流動資金凈值3373　附表6 項目總投資估算匯總表2012/12/18單位：萬元房號成本構成投資項目計劃投資額計劃投資總額投資比例備注一房屋建設成本土地成本9063336%　前期準備費3336%　行政性收費3336%　小區(qū)配套工程費3336%　建筑安裝工程費3336%　經(jīng)營性收費3336%　間接費用3336%　合 計3336%　二裝飾及設備費裝飾工程費3336%　設備購置費3336%　合 計3336%　三經(jīng)營成本工資1533336%　水電費123336%　煤氣費3336%　供暖費3336%　物業(yè)費3336%　辦公費3336%　伙食費3336%　房租3336%　合 計3336%　五各項稅金印花稅 3336%　契稅 3336%　土地使用稅 3336%　合 計 3336%　六預備費材料、人工費漲價費3336%工資 年遞增5%，材料準備款為直接成本的5%總