【正文】 投資總額=247。（三）社會評價結(jié)論二道區(qū)政府對文體設(shè)施新建項目建設(shè)高度重視，社區(qū)也積極配合支持，小區(qū)群眾也認(rèn)為是一項好項目，該項目的建設(shè)高度認(rèn)可，因此能夠確保項目順利進(jìn)行。 融資方案分析建設(shè)期為2年，第一年投資為自有資金1630萬元，第二年投資所需資金由銀行貸款解決，以降低投資成本。培訓(xùn)目的：通過培訓(xùn)，使養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理人員能夠正確的對機(jī)構(gòu)的日常運(yùn)營、人員安排和管理、突發(fā)事件等事務(wù)進(jìn)行掌控和處理。根據(jù)專護(hù)對象病情需要，配備各種醫(yī)療監(jiān)護(hù)器械及藥品，及時準(zhǔn)備配合搶救。視情況調(diào)整護(hù)理方案。（2）為老人經(jīng)常清洗毛巾、洗臉盆，便器每周消毒一次。定期開展豐富的有益老人身心健康的娛樂健身活動，在書畫、攝影、近郊旅游等活動中激起老人生活的情趣；（4）醫(yī)療服務(wù)：由醫(yī)院門診醫(yī)生和外聘專家定期為老人進(jìn)行健康咨詢、指導(dǎo)和醫(yī)療服務(wù)，定期為老人查體，建立健康檔案，制定康復(fù)計劃；（5）生活服務(wù)：為老人打水、備餐、分餐（特殊情況如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗臺、地面、衛(wèi)生間。 防火等級養(yǎng)老院的防火等級為乙級。道路綠化沿路布置行道樹，形成縱橫交錯的綠化網(wǎng)，喬木，灌木套種。4節(jié)水式大便器。供熱量，流量及壓力滿足項目使用要求?？偲矫娌贾脠D（詳見附圖2）總平面布置主要指標(biāo)表 詳見附表4。價 格：560元/套供應(yīng)商信息：電視機(jī)：32寸液晶電視在18002200元之間冰 箱：170立升冰箱在13001700之間洗衣機(jī)：六公斤波輪或滾筒洗衣機(jī)13001700之間烘干機(jī)：烘干機(jī)根據(jù)容量大小價格分別在10500元/臺以上。產(chǎn)品規(guī)格(cm)：6550160 產(chǎn)品說明：偏癱患者利用健側(cè)肢體協(xié)助患肢進(jìn)行訓(xùn)練,改善其活動范圍價格：1680元/臺產(chǎn)品名稱：腰部旋轉(zhuǎn)訓(xùn)練器 產(chǎn)品規(guī)格(cm)：7680107～126（2）室內(nèi)陽光大廳在冬季和雨、雪天為老人提供休閑、娛樂場地。 征地、拆遷、移民安置條件項目所在地原有工廠、居民已安置完畢。 氣候條件 整個區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶詺夂?，春干多風(fēng)，夏季多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長。投資實(shí)力優(yōu)勢投資公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有較強(qiáng)的投資實(shí)力，并可為后期經(jīng)營提供資金保障。浦東老年公寓有5年經(jīng)營歷史，客戶以中、高收入的退休人員為主。所以，針對3公里內(nèi)500平米以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，潛在競爭對手有7家，分別是同心老年護(hù)理中心、松海養(yǎng)老院、沿河社區(qū)老年公寓、安嘉老年公寓、浦東老年公寓、賽諾老年公寓、濟(jì)康醫(yī)院老人養(yǎng)護(hù)中心（詳見附表1）同心老年護(hù)理院使用物業(yè)為政府劃撥,典型的公辦民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu),已經(jīng)營10年,客源相對穩(wěn)定,有成熟的管理經(jīng)驗(yàn),但設(shè)備設(shè)施老化，護(hù)理人員缺乏,衛(wèi)生及公共環(huán)境較差,服務(wù)項目較少，沒有發(fā)展空間。二是法律方面存在空白，養(yǎng)老院在服務(wù)過程中常常會遇到老人家屬的惡意投訴，使本來就步履艱難的養(yǎng)老院雪上加霜。項目建設(shè)與發(fā)展目標(biāo) 為滿足老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)日益增長的精神和物質(zhì)需求，我們擬打造一所集“養(yǎng)醫(yī)結(jié)合、康體休閑、心理疏導(dǎo)、臨終關(guān)懷”四位一體的高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并逐步發(fā)展成大型老年服務(wù)連鎖機(jī)構(gòu)。當(dāng)前，我國處在“未富先老”的尷尬狀態(tài)，養(yǎng)老事業(yè)正承受著巨大的財政支出和人力資源需求的雙重壓力。關(guān)愛護(hù)理院可行性研究報告. 關(guān)愛護(hù)理院可行性研究報告 目錄：第一部分 項目總論 項目背景 基本信息 編制依據(jù) 項目提出的理由和背景 養(yǎng)老市場發(fā)展前景預(yù)測 CC市養(yǎng)老院現(xiàn)狀調(diào)研 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場供需預(yù)測 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)價格現(xiàn)狀與預(yù)測 項目市場競爭力分析 競爭對手分析 項目的優(yōu)劣勢分析 項目風(fēng)險分析 市場風(fēng)險 政策風(fēng)險 法律風(fēng)險第二部分 項目場址建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及配套設(shè)施 建設(shè)條件 建設(shè)規(guī)模及配套設(shè)施 項目實(shí)施進(jìn)度安排第三部分 服務(wù)與管理方案 服務(wù)方案 護(hù)理方案 管理方案 第四部分 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益評價及風(fēng)險分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 二、社會效益評價 三、風(fēng)險分析第五部分 可行性研究結(jié)論 第一部分 項目總論 一、CC關(guān)愛老人護(hù)理院項目背景（一）項目基本信息項目名稱：CC關(guān)愛老人護(hù)理院 建設(shè)單位：CC*市場建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限公司 運(yùn)營單位：CC關(guān)愛護(hù)理院有限公司 運(yùn)營負(fù)責(zé)人：項目地點(diǎn)：CC市二道區(qū)東盛大街2462號（暫定）（二）可行性研究報告編制依據(jù)《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》國辦發(fā)〔2000〕19 號；《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔2006〕6 號；《中國老齡事業(yè)發(fā)展如果單純通過國家解決社會養(yǎng)老問題顯然很不現(xiàn)實(shí)，必須調(diào)動全社會的力量來共同謀求解決途徑，社會化養(yǎng)老將成為今后的必然。項目計劃總投資項目建設(shè)計劃投資2746萬元，設(shè)備及裝修投資323萬元(建設(shè)投資的15%)，流動資金137萬元（設(shè)備及裝修投資的30%），項目總投資3205萬元。三是老人保險的問題，現(xiàn)行的保險制度規(guī)定，60歲以上的老人，很多險種拒絕為老人保險。松海養(yǎng)老院使用物業(yè)為租用,還有2年到期，環(huán)境極差，養(yǎng)老院的客戶定位為低收入群體，收入低，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低，設(shè)備設(shè)施老化，易被市場所淘汰。該公寓服務(wù)內(nèi)容單一，管理一般，客戶容易流失。服務(wù)的專業(yè)性該項目通過大量考察及市場調(diào)研，集各家所長而進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計的，更適合老年人的實(shí)際需求，同時我們與大型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)連鎖機(jī)構(gòu)和大型的醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為老年人提供的更專業(yè)的服務(wù)。降雨期主要集中在6月9月，全年平均氣溫4－5攝氏度，年平均降水量為550毫米650毫米，無霜期約為150天左右。 1施工條件 項目場址已達(dá)到“七通一平”，具備施工條件。（3）大、小餐廳為老人情感交流提供機(jī)會和場所。產(chǎn)品型號：ERUHA1A廚房設(shè)備：其他：主要設(shè)備來源國內(nèi)采購、社會贊助。公用輔助工程設(shè)計： 給排水工程 （1）給水工程：直徑150mm管路，直接從*小區(qū)市政自來水管路引入，用 水負(fù)荷及水質(zhì)要求滿足項目使用要求。倉儲設(shè)施采用小區(qū)地下倉儲設(shè)施，規(guī)模及運(yùn)輸滿足項目使用。 （2）能耗、水耗指標(biāo)分析（八）項目環(huán)境保護(hù)措施 場址環(huán)境條件 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 無 環(huán)境保護(hù)措施方案 （1）設(shè)計依據(jù)：《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》，《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》，《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)辦法實(shí)施細(xì)則》。在行道的適當(dāng)?shù)貐^(qū)設(shè)置假山，水池，花壇等建筑小品。 消防設(shè)施設(shè)置噴淋系統(tǒng)、消防栓、下方監(jiān)控和消防廣播。日常為老人清洗衣服（不含內(nèi)衣），洗涮碗筷，床單每周清洗一次；（6）心理疏導(dǎo)：有專業(yè)的心理醫(yī)生適時進(jìn)行心理調(diào)理，排解心理障礙，使老年人心理健康，精神愉快；（7）營養(yǎng)配餐：針對老人獨(dú)特的生活特點(diǎn)，配備專業(yè)廚師在醫(yī)護(hù)人員指導(dǎo)下配餐。（3）協(xié)助老人洗頭、修剪指甲。（2）喂水、喂飯、喂藥，隨時更換尿墊，定期為老人翻身。三、經(jīng)營管理方案（一 ）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 組織機(jī)構(gòu)： 法人組建方案“CC關(guān)愛老人護(hù)理院”為非營利性企業(yè)，法定代表人：欒麗華，注冊資金100萬元。（2）護(hù)理服務(wù)人員培訓(xùn)護(hù)理服務(wù)人員培訓(xùn)內(nèi)容：A、老年人生理、心理變化與特點(diǎn)；B、老年人安全知識；C、老年人常見病護(hù)理、急救與護(hù)運(yùn)；D、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理操作流程等。（五）財務(wù)評價本項目屬于公益性質(zhì)，財務(wù)評價主要進(jìn)行功能投資評價，項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，各項服務(wù)功能齊全，可為300人提供服務(wù)，服務(wù)期限30年，總投資額3205萬元，投資較大，但運(yùn)行期間有政府補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)和有償服務(wù)等收入渠道來源，具備較強(qiáng)的生存能力和可持續(xù)發(fā)展前景，財務(wù)評價可行。綜上說述，“CC關(guān)愛老人護(hù)理院”項目在經(jīng)濟(jì)效益與社會效益上具有充分的可行性。=%（2）折現(xiàn)率為9%，（PVA） 現(xiàn)值=481,88= 凈現(xiàn)值==（3）投資回收期 : 投資總額247。（11%）=9%（1）投資利潤率=年均利潤247。 （二）項目與所在地互適性分析本項目的建設(shè)為二道區(qū)提供了高品質(zhì)的老人護(hù)理院，使“三高”老人（高齡、高知、高收入）能夠享受到高質(zhì)量的晚年生活，同時填補(bǔ)了高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的空白，因?yàn)榕c現(xiàn)有養(yǎng)老院定位不同，因此不會影響他們的生存，反而形成高、中、低不同層次的養(yǎng)老體系。20=伙食費(fèi)：30085%450元/12=全年流動資金總計：460萬元 （三）總投資估算表項目總投資：3260萬元 1．投資估算匯總表(見附表5) 2．單項工程投資估算匯總表(見附表6) 3．分年投資計劃表(見附表7) 4．流動資金估算表(見附表8)（四）項目融資方案 資本金籌措*置業(yè)投資：1630萬元，占總投資的50%； 債務(wù)資金籌措銀行貸款：1630萬元，占總投資的50%。勞動生產(chǎn)率水平分析 員工培訓(xùn) （1）管理人員培訓(xùn)培訓(xùn)方法：參觀其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；派人到管理先進(jìn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)