別墅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告-展示頁
2024-08-18 01:01本頁面
【正文】 另外去年12月，國土資源部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實(shí)行了《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》，以實(shí)現(xiàn)用地政策與產(chǎn)業(yè)政策的聯(lián)動(dòng)?！ 榉乐埂般@政策漏洞”，去年8月1日國土部試行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，規(guī)定所有項(xiàng)目的審批要報(bào)規(guī)劃方案來進(jìn)行審批，土地出讓文件應(yīng)當(dāng)將住房套型限制、容積率、開工及竣工時(shí)限等使用條件明確，并在國有土地使用權(quán)出讓合同中予以約定?！ ￠L期來，我國對(duì)別墅項(xiàng)目是對(duì)“用地”環(huán)節(jié)審批，很多開發(fā)商往往取得用地后，改變規(guī)定開發(fā)別墅，其結(jié)果是政策雖然對(duì)用地進(jìn)行限制，但別墅供應(yīng)量仍然很大，政策調(diào)控目的沒有達(dá)到?！ ∧壳皠e墅用地的來源主要有：一是開發(fā)商前些年拿的地，現(xiàn)在陸續(xù)開發(fā)；二是部分以公寓立項(xiàng)的土地，被開發(fā)商“先斬后奏”蓋成別墅，之后再通過補(bǔ)交罰金等手段尋求合法化；三是開發(fā)商“創(chuàng)造性”地在政府規(guī)定的容積率之內(nèi)做一小部分別墅及高檔住宅；四是“打政策擦邊球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高檔豪宅。國家明令禁止別墅供地，但是有不少地方仍在開發(fā)建設(shè)別墅?！ ∽詮?003年《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》首次提出停止別墅類用地之后，國土部陸續(xù)對(duì)此政策反復(fù)進(jìn)行了重申。： 國土資源部土地利用司在全國土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)示范工作座談會(huì)上表示，國土部將試圖通過控制容積率、綠地率和建筑密度來實(shí)現(xiàn)不予別墅供地。通知明確別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)等為禁止項(xiàng)目用地。土地出讓文件應(yīng)當(dāng)將住房套型限制、容積率、開工及竣工時(shí)限等規(guī)劃、建設(shè)、土地使用條件明確，并在國有土地使用權(quán)出讓合同中予以約定。明確表示中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。 二、國土資源局明確定義“別墅”的概念：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅四種產(chǎn)品將不再定義為別墅，不會(huì)被停止審批用地；別墅被定義是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，兩層至三層的建筑，占地面積大，容積率低的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品對(duì)于已經(jīng)審批同意建設(shè)的，可以繼續(xù)建造，對(duì)于還未審批但確有意向建造別墅的房產(chǎn)商，不予任何理由的審批三、2006年5月30日國土資源部頒布“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”。 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%，但同時(shí)北京市建委發(fā)布的商品住宅預(yù)售成交記錄顯示，2006年售價(jià)16000元/平方米以上的高檔別墅成交均價(jià)為24273元/平方米，%。北京別墅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問2007年8月目 錄第一部分、相關(guān)政策解讀第二部分、別墅區(qū)劃分與概況第三部分、別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況 第一節(jié)、07年上半年供應(yīng)情況 第二節(jié)、07年下半年供應(yīng)預(yù)測(cè)第四部分、別墅市場(chǎng)需求與銷售動(dòng)態(tài)第一節(jié)、07年上半年需求分析第二節(jié)、區(qū)域銷售分析與預(yù)測(cè)第三節(jié)、二手別墅市場(chǎng)分析第五部分、相關(guān)數(shù)據(jù)附表第一部分、相關(guān)政策解讀一、別墅用地供應(yīng)叫停，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入政策顯現(xiàn)期：2003年2月18日,國土資源部發(fā)布緊急通知(45號(hào)令),對(duì)別墅用地供應(yīng)叫停，之后又幾次強(qiáng)調(diào)、重申禁止別墅、高爾夫等項(xiàng)目的用地審批。政策宣布當(dāng)年京城別墅市場(chǎng)沒有產(chǎn)生太大波動(dòng)，但到目前已經(jīng)4個(gè)年頭過去了，政策的影響在今年逐漸顯現(xiàn)。因此可見由于受到國家批地的禁令，別墅用地日益減少，供應(yīng)量也會(huì)隨之下降，但這種變化反映到市場(chǎng)上是一個(gè)逐漸顯現(xiàn)的過程，而今年將會(huì)成為該政策的市場(chǎng)顯現(xiàn)年。此次發(fā)出緊急通知主要是為認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長的要求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用。房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積。四、2006年12月國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)布實(shí)施（限制用地項(xiàng)目目錄）和（禁止用地項(xiàng)目目錄的通知）》。五、2007年7月3日，北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于北京市一類居住建筑建設(shè)項(xiàng)目（招拍掛類）辦理規(guī)劃手續(xù)的通知：經(jīng)市國土局并請(qǐng)示市政府批準(zhǔn)，統(tǒng)一以招拍掛的方式取得土地的一類居住建筑建設(shè)項(xiàng)目可繼續(xù)按照程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)，一類居住建筑建設(shè)項(xiàng)目列表（招拍掛類）見附件：序號(hào)區(qū)縣項(xiàng)目名稱建設(shè)單位建設(shè)位置1順義區(qū)金泰花園二期北京龍湖置業(yè)有限公司順義區(qū)后沙峪2河南村老年社區(qū)住宅項(xiàng)目北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義區(qū)河南村3張莊村南部舊村改造住宅項(xiàng)目重慶龍湖企業(yè)發(fā)展有限公司順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)4密云縣云鳳莊園北京新博城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密云縣雙龍水泥集團(tuán)5翁溪莊鎮(zhèn)西智村居住、商業(yè)項(xiàng)目北京世紀(jì)光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密云縣翁溪莊鎮(zhèn)6懷柔區(qū)山天家園北京山天置業(yè)有限公司懷柔區(qū)紅螺鎮(zhèn)村南側(cè)7東方名苑北京卓正置業(yè)有限公司懷柔區(qū)雁棲湖8龍山新新小鎮(zhèn)二期住宅項(xiàng)目北京萬通龍山置業(yè)有限公司懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)9山水天地北京宏懷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10漢亞飼料營養(yǎng)科技有限公司用地北京萬通龍山置業(yè)有限公司懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)11橋梓鎮(zhèn)前橋梓村住宅（綠蔭小鎮(zhèn)）北京慧友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)12昌平區(qū)北清家園北京澳柯瑪中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昌平區(qū)回龍觀13平谷區(qū)金海湖碧波花園小區(qū)北京力維斯凱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平谷區(qū)羅漢石西側(cè)14北京世外桃苑住宅小區(qū)北京八通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平谷區(qū)黑豆峪村15初晴里住宅區(qū)項(xiàng)目北京梓韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16海淀區(qū)西苑住宅及商業(yè)項(xiàng)目北京龍湖置業(yè)有限公司海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)17四季青鎮(zhèn)巨山新村C區(qū)住宅項(xiàng)目北京新鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)北京興港房地產(chǎn)有限公司19大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項(xiàng)目用地北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司20榆垡鎮(zhèn)38號(hào)地住宅項(xiàng)目北京城市開發(fā)股份有限公司大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)六、政府試圖通過控制容積率、綠地率和建筑密度來彌補(bǔ)“政策漏洞”但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一些大城市每年仍有很多別墅項(xiàng)目不斷推出。第二部分、北京別墅區(qū)劃分與概況自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通優(yōu)勢(shì)較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。一山指西山；二河
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