【正文】 室兩廳居多。三、本案及周邊市場情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場中的影響。從以上比例可以看出，成都是西南部的一個(gè)消費(fèi)性悠閑城市，以及成都市民追求小巧寧靜“小家碧玉”的心態(tài)。%的人選擇小橋流水。%的人選擇噴泉。D、對陽臺(tái)風(fēng)格的偏好%的消費(fèi)者喜歡大落地玻璃陽臺(tái)，理由是：視野較開闊，采光也較好，且起居室有一個(gè)“外延”范圍，相當(dāng)于擴(kuò)大了起居室的面積；另外， %的消費(fèi)者喜歡封閉式陽臺(tái)，因?yàn)楦粢粜Ч^好，且能保持清潔，易于打掃，這些是傳統(tǒng)陽臺(tái)所不具備的。 選擇大室小廳的消費(fèi)者認(rèn)為：臥室平時(shí)可以在里面看書，通風(fēng)采光較理想，并且分別有自己的朋友，來訪時(shí)，朋友之間到不侵犯個(gè)人的隱私，所以廳小無防。%。B、住宅建筑面積的選擇偏好：　　60平方米以下的占12%，%。為結(jié)婚購房和單身者39人,占13%。為老人和子女購房的42人,占14%。其它的45人,占15%。白領(lǐng)工薪層124人,%。東門區(qū)域的有19人,%.（3） 職業(yè)分布:政府部門的工作的44人,%。南門區(qū)域的有41人,%。6%. 45—50歲11人，占36。3%。3%。3%。以下是針對西門區(qū)域的30戶住戶的調(diào)查情況。加之西延線農(nóng)家樂旅游及都江堰世界級雙遺產(chǎn)保護(hù)城市的旅游氛圍，讓這里形成一道獨(dú)特的風(fēng)景線。B、餐飲娛樂旅游文化由于金鷹酒樓,銀杏酒樓,民族飯店,紅杏酒家、三峰甲魚莊、萬家富火鍋、大河谷、圣陶沙茶樓、快樂老家火鍋、鄉(xiāng)老坎、菜根香、九個(gè)太陽射箭館等多家不同檔次酒樓、飯店、娛樂企業(yè)的落戶,使該區(qū)域形成了形成了濃厚的，且獨(dú)特的娛樂休閑氛圍。A、貴人居住區(qū)自成都的房地產(chǎn)業(yè)起步以來,由人們的居住習(xí)慣，形成了南門富人區(qū)的居住環(huán)境；西門由于行政事業(yè)單位、行政單位集住,形成了達(dá)官貴人居住區(qū)域；東門由于國營企業(yè)、工廠居多,形成工人居住區(qū)域；北門則因火車北站和荷花池的存在,流動(dòng)人口較多,人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜,治安較為混亂。D、居民購房率快速增長儲(chǔ)蓄余額的急劇增加,在銀行實(shí)行抵押貸款,按揭和政策的扶持下,居民購房急劇升溫,。C、居民的收入增加,儲(chǔ)蓄余額在成倍增長居民的收入由90年代人均1523元到1995年的4288元,再到97年的5160元,增長了3倍多。B、居民的居住需求在發(fā)生變化從房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)來看,由集資建房,福利分房到集團(tuán)購房再到今天的個(gè)人買房。據(jù)專家預(yù)測,到2010年,我國城市人口比重將達(dá)到45%,如果每人按居住面積15平方米算,而隨著西部大開發(fā),成都市每年凈增人口的居住面積需求量將50萬平方米以上。D、人口城市化目前,我國正處于城市化進(jìn)程加速階段。C、金牛區(qū)創(chuàng)“錦西名宅”活動(dòng)從整個(gè)成都市的房地產(chǎn)投資分布情況看，重點(diǎn)在南門地區(qū)與西門地區(qū)。B、加強(qiáng)城市基本建設(shè)成都作為中西部的窗口城市，為了抓住這次西部大開發(fā)的機(jī)遇,努力使自己成為西部大開發(fā)的支點(diǎn)，為了實(shí)現(xiàn)追趕型跨越式的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，市政府加大了城市基本建設(shè)。一、項(xiàng)目的營銷環(huán)境調(diào)查分析政策環(huán)境A、西部大開發(fā)國家實(shí)施西部大開發(fā)，鼓勵(lì)東部的沿海地區(qū)的企業(yè)到中西部投資，并給予一些政策的傾斜，盡可能地給西部地區(qū)投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助。在此，謹(jǐn)向貴公司給予我們這樣的機(jī)會(huì)表示由衷感謝！禾瑞物業(yè)代理第一部份 市場篇在現(xiàn)今激烈的市場競爭中，市場環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場化的今天,為了使錦匯花園能在羊西線這百花爭艷,百舸爭流的競爭環(huán)境中,占據(jù)絕大部份市場空間,本公司本著以市場為起點(diǎn),以消費(fèi)者的需求為中心,以整體市場營銷為手段,達(dá)到開發(fā)商從用戶的滿足中獲取豐厚利潤的目的，特此針對錦匯花園對該區(qū)域市場進(jìn)行系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究,客觀地對錦匯花園二期的營銷進(jìn)行策劃安排。39 / 40前 言 個(gè)案的成功并非是在最后取得的，而是在開始。當(dāng)精明的發(fā)展商完美地將自身優(yōu)勢與外部條件有效地結(jié)合時(shí)，系統(tǒng)而又專業(yè)的準(zhǔn)備工作隨之而展開，一個(gè)有生命力的產(chǎn)品也將應(yīng)運(yùn)而生，它代表走向成功的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。禾瑞代理作為成熟的專業(yè)營銷策劃公司，深知與業(yè)主合作過程中自身責(zé)任重大，不敢絲毫懈怠，公司上下無論是案前準(zhǔn)備還是案中銷售，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。為了準(zhǔn)確把握錦匯花園入市時(shí)機(jī)，我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊(duì)伍，針對項(xiàng)目所在區(qū)域市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。因此,眾多外資的進(jìn)入,給成都的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的市場需求空間。五路一橋的修建、機(jī)場的擴(kuò)建、城市行政區(qū)域的擴(kuò)大、都給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下了前所未有的開發(fā)條件。金牛區(qū)政府為了能擴(kuò)大投資額度,特制定了一些招商引資辦法,聯(lián)合該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商,共同創(chuàng)造該區(qū)的開發(fā)條件，在羊西線二環(huán)路外建成了長達(dá)1000米的綠色長廊及戰(zhàn)旗小區(qū)20余畝的綠色廣場，營造居家氛圍,組織了創(chuàng)“錦西名宅”活動(dòng),為金牛區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)搖旗吶喊。98年我國城市人口比重約占30%，隨著農(nóng)村城市的不斷改革深化,大批農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn),使城市人口增長明顯加快。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境A、居民的消費(fèi)能力及意識有較大提高從目前的家用電器消費(fèi)熱潮及中低檔汽車進(jìn)入家庭的現(xiàn)象判斷，可以看出,居民的消費(fèi)水準(zhǔn)和意識像排浪一樣,一浪比一浪高。由當(dāng)初的火柴盒式的房屋到多層住宅再到電梯公寓,由當(dāng)初的單幢再到現(xiàn)在大規(guī)模大環(huán)境,由單純的滿足居住需要到現(xiàn)在流行的追求居住享受，其居住需求發(fā)生了天翻地覆的變化。據(jù)統(tǒng)計(jì),。,。因此,在市民中流傳了“有錢人住南門,有權(quán)人住西門,工人階級住東門,不三不四住北門”的說法。先后舉行的火鍋節(jié),川菜文化節(jié)等活動(dòng),給羊西線樹立了一個(gè)堅(jiān)實(shí)而又響亮的餐飲娛樂旅游一條街的品牌。二、消費(fèi)者的調(diào)查不同的消費(fèi)者對商品房的需求和愛好有很大差別,為了使項(xiàng)目能夠適銷對路,在此,我們對消費(fèi)者的構(gòu)成情況和購買行為特征及消費(fèi)者的實(shí)際需求情況進(jìn)行了調(diào)查研究。消費(fèi)者的構(gòu)成情況（1） 年齡: 2025歲之間的4人,占13。2535歲之間4人,占13。 2535歲之間的4人,占13。3545歲以上的5人,占16。6% 50歲以上6人，占20%（2） 區(qū)域： 西門區(qū)域的有182人，占60%；市中區(qū)的有34人，%。北門區(qū)域的有24人,占8%。個(gè)體老板的63人,占21%。大型企業(yè)購房的24人,占8%。 消費(fèi)者購買行為的調(diào)查 改善目前現(xiàn)有住房條件的134人，%。二次購房的48人,占16%。辦公兼自住的6人,占2%.其它的31人,%.消費(fèi)者購買偏好的調(diào)查A、戶型的選擇偏好從調(diào)查結(jié)果可以看出，三房兩廳和兩房兩廳戶型較受歡迎,%%,一房一廳占16%,三房一廳一衛(wèi),%.而錦匯花園三房二廳和二房二廳的戶型分 占到51%%正適應(yīng)了這一市場需求。%。160平方米以上的占10%. C、廳房面積分布選擇偏好：在面積一定的情況下%的消費(fèi)者認(rèn)為，衛(wèi)生間廚房夠用就行；%的消費(fèi)者認(rèn)為：主人房及一般睡房寬敞舒適，客、餐廳夠用即可；%的人認(rèn)為：客、餐廳越大越好，主人房及一般睡房夠用即可；%的人認(rèn)為：衛(wèi)生間和廚房應(yīng)大些。而選擇小室大廳的消費(fèi)者認(rèn)為：廳大可隨意裝修，能放置家庭影院等設(shè)備，顯示氣派，待客以及家庭成員團(tuán)聚時(shí)也不顯得擁擠，大方而有親切感，臥室的功能較單一，且保持一定的私密性。E、套型設(shè)計(jì)偏好如圖表