【正文】 效樣點數（個）986849土地使用權出讓樣點地價（元/m2）有效樣點數（個）11土地使用權轉讓樣點地價（元/m2）有效樣點數（個）1二、商業(yè)用地基準地價的確定此次積石山縣城區(qū)基準地價更新所調查到的測算地價樣點，涉及到房屋出租、土地使用權出讓、土地使用權轉讓等樣點類型，雖然樣點數量多，但分布不均勻，大部分集中在一級和二級區(qū)內，五級地缺少樣點，將以上三種方法測算的樣點地價進行加權平均計算，作為一級、二級與三級商業(yè)用地的基準地價，四級與五級商業(yè)用地基準地價的推算：一是采用同類用地不同級別之間地價的比例，即級別指數法來確定：根據已有的前三級商業(yè)用地基準價格建立指數回歸方程：Y=e() R2=Y n級商業(yè)用地基準價格 Y n級商業(yè)用地；二是采用同類用地不同級別的定級單元總分值與地價之間的關系模型來確定，；對此兩種方法得出的地價進行加權平均，從而確定商業(yè)用地第四級、五級的基準地價。一級商業(yè)用地原樣點數241個，剔除樣點數143個，剩余樣點數98個；二級商業(yè)用地原樣點數126個，剔除了58個，剩余樣點數68個；三級商業(yè)用地有效樣點數51個；四級商業(yè)用地有效樣點數1個。樣點主要分布在臨大公路、臨夏路等比較繁華的街道兩側，在小街巷和居民區(qū)較少，所以樣點所代表的宗地的進深有限，依其所測算的地價為沿街面兩側有限深度的價格，對其要進行一定的修正。第三章 積石山縣城區(qū)基準地價的確定與分析第一節(jié) 商業(yè)用地基準地價的確定與分析一、商業(yè)用地樣點地價的測算結果目前，積石山縣大什字商業(yè)中心已初具規(guī)模，形成區(qū)內的商貿金融中心，并以該中心為基礎向四周輻射。由于人們生活習慣及購房要求不同，樓層及朝向等都會影響房屋價格，因此，在計算商品房開發(fā)過程中的地價時，以整棟樓為單位計算，其計算公式為:V={Pr(ChShb)ITB}G247。用土地使用權出讓資料計算地價根據土地使用權出讓資料，按下式計算地價：V=VT/S式中：V 單位面積土地使用權出讓價格VT 出讓宗地總地價S 出讓宗地總面積在積石山縣，土地使用權的出讓僅限于土地一級市場。s 式中：Pls單位面積土地價格；Phg房地總交易價；Phc房屋現值；T 房地交易過程中賣方應支付的各種稅額；E 房地交易過程中賣方應支付的有關費用； S 交易房屋占地面積。(2)地價測算 從正?？偨灰變r中減去房屋現值以及有關的稅費，即可計算地價。依據《規(guī)程》規(guī)定，采用以下方法求算地價:(1)房屋現值計算房屋現值隨房屋結構類型、地上建筑物面積、重置價及成新度的不同而不同，其計算公式為: Phc=PhkDn=PhkE式中：Phc 房屋現值； Phk房屋重置價； Dn 房屋成新度； E —房屋折舊總額房屋重置價取值標準如表25，房屋成新度的計算采用公式：Dn=1(TsTm)247。2. 采用房屋買賣交易資料求取地價由于房屋買賣的交易價包含地價、房屋現值和交易稅及其它有關費用，所以從房屋的正常交易價格中扣除房屋現值和交易稅及其它有關費用就可算出地價。(7)房屋現值房屋現值的計算采用公式為：房屋現值=房屋重置價－房屋重置價（1－殘值率）房屋已使用年限247。(6)稅金稅金指房主按有關規(guī)定向稅務機關交納的房產稅和營業(yè)稅等。2考慮到資金的時間價值，%。(4)利息利息是債務人向債權人支付使用資金的補償，這里是指建房資本的利息。管理費的提取采用租金比例法。通過對小區(qū)物業(yè)管理公司和房管所的調查，積石山縣城區(qū)房屋修繕費率確定為：%、磚混結構為3%、%、%。表25 積石山縣城區(qū)房屋重置價、耐用年限及殘值率表房屋結構重置價（元/平方米）耐用年限（年）殘值率（％）鋼混1200600磚混1000502磚木780405簡易450200（數據來源于積石山造價站、建設局） (2)修繕費修繕費，又叫維修費，是指為了保證房屋正常使用而進行的定期修繕的費用。耐用年限其中重置價、耐用年限、殘值率是隨房屋的結構及結構等級的不同而變化，且與所在區(qū)域的自然環(huán)境密切相關。根據《規(guī)程》，土地收益為有限年期計算公式：V=（a/r）[11/(1+r)n]式中：V土地收益價格a土地純收益r土地還原利率n—未來土地使用年限 據積石山縣城區(qū)實際情況，以上各要素構成、涵義、計算方法及有關參數值確定如下：(1)折舊費折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在房租中得到補償的那部分價值，計算公式為： 年折舊費＝（重置價殘值）247。房地總收益＝房租（折舊費＋修繕費＋管理費＋利息＋保險費＋稅金）土地純收益（地租a）＝房地總收益房屋純收益房屋純收益=房屋現值房屋資本還原利率地價＝地租247。本次積石山縣城區(qū)土地定級結果顯示：積石山縣城區(qū)各類用地四、五級大部分位于建成區(qū)以外，應按設定的六通一平的要求進行修正，見下表24：表24 土地開發(fā)程度修正表單位：元/平方米土地開發(fā)程度修正表（商業(yè)）級 別五 通四 通三 通二 通場地平整一級305040702560二級3045456550852550三級2035456050851530四級306040655075615五級30604065507025土地開發(fā)程度修正表（住宅）級 別五 通四 通三 通二 通場地平整一級304540602050二級3040355550752045三級2040355550751530四級254035504555615五級20302535304025土地開發(fā)程度修正表（工業(yè)）級 別五 通四 通三 通二 通場地平整一級304535551845二級2540355550751635三級2540355050701425四、樣點地價計算方法采用房屋出租資料計算地價近年來，積石山縣城區(qū)房屋出租現象十分普遍，其租金值的大小及其變化能較為客觀地反映土地質量差異及經濟區(qū)位變化。由于本次土地基準地價設定土地開發(fā)程度為六通一平,即供水、排水、通電、通路、通訊、供熱，一平指場地平整。表23 積石山縣城區(qū)商業(yè)用途出租房屋樓層修正系數表樓層一二三三樓及以上修正系數1對不同樓層的房屋出租樣點，租金修正到最高租金樓層的計算公式為：Ils=KjIj 式中：Ils為修正后的房屋租金； Kj樓層修正系數； Ij出租樓層的實際租金收入。表22 積石山縣城區(qū)地產交易價格時間修正系數表交易年限201120102009200820072006≤2005修正系數1房屋出租的樓層修正出租的房屋在不同的樓層租金相差很大，尤其是對于商業(yè)經營活動來說，租金一般隨著出租樓層的升高而急劇降低，對于具有同樣建筑面積的房屋，位于不同樓層會導致租金收入的很大差異，因此必須將不同樓層的房屋租金修正到租金最高的樓層，對于商業(yè)而言即修正到一樓，在修正的基礎上才能準確地計算地價。修正公式為：ＶＥ＝Ｖ０Ｑ/Ｑ０式中：ＶＥ 估價期日宗地收益價格Ｖ０ 交易期日宗地收益價格Ｑ 估價期日地價指數Ｑ０ 交易期日地價指數經綜合考慮積石山縣城區(qū)不動產價格變化、物價上漲指數等影響地產價格的因素，確定不同年份發(fā)生的房地收益交易修正系數如表21。二、樣點交易參數修正交易時間修正土地的市場交易價格隨時間發(fā)生著變化，不同年份發(fā)生的宗地交易價格差異較大，因此，對不同年份發(fā)生的宗地交易要進行時間修正，統(tǒng)一修正到估價期日2012年1月1日。根據房地產市場一般規(guī)律，房屋還原利率比土地還原利率高1%3%，本次按相差2%計，則房屋還原利率R2= R1+2%。一年期定期存款利率%房產投資貸款利息%固定資產投資貸款利息%（數據來源于中國銀行2011年7月存款、貸款利率表）綜合還原利率、土地還原利率和房屋還原利率的關系：R=（R1L+R2B）/（L+B）式中：R綜合還原利率R1土地還原利率R2房屋還原利率L土地價格B房屋價格（L：B按1：2計）積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、%、%、%。投資收益法是將購買地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為綜合還原利率，按下式計算：R=M?Rm+（1M）Re+Rc式中：R綜合還原利率M貸款價值比率，即抵押貸款額占地產價值的比率Rm抵押貸款綜合還原利率，即第一年還本付息額與抵押貸款額的比率Re自有資本要求的正常收益率Rc待估地產項目風險調整系數（該系數按零值計）在確定土地還原利率時，注意了不同土地權利、不同土地使用年限、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。安全利率可選用同一時期的一年期國債利率或一年期定期存款年利率，%；風險調整值的大小由市場風險因素因子對土地市場的影響程度決定，市場風險調整值=(風險因子權重值因子風險調整值) 風險因子及其權重值應根據估價對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。第二章 用市場資料估算各類用地樣點地價一、土地還原利率的確定在基準地價的評估中，土地還原利率是十分重要的參數，其與地價呈反比關系?；鶞实貎r修正系數表的編制 根據《規(guī)程》要求，選擇區(qū)域因素和個別因素等要素進行基準地價修正，確定積石山縣城區(qū)基準地價修正體系，并編制積石山縣城區(qū)基準地價修正系數表。M式中：Pla級別的單位面積地價；Pli級別內各樣點的單位面積地價；M 級別內有效樣點數。由于近幾年來土地使用和流轉管理方式的規(guī)范化，積石山土地交易都采用“招、拍、掛”的方式，經反復篩選和檢驗，獲得可靠性和代表性強的有效樣點13個，其中商業(yè)、住宅、工業(yè)有效樣本各有5和6個；最后用其計算積石山縣城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準地價。在評估過程中，對區(qū)域內商業(yè)、住宅、工業(yè)各類用地的基本情況進行了廣泛地調查(調查表采用《規(guī)程》附錄部分的有關表格)，內容包括：轉讓、商品房房屋出租、房屋買賣、土地使用權出售、征地等，還對土地利用與管理政策、稅費標準、物價指數、銀行利率、投資收益率等土地估價所需的各種資料進行了廣泛的收集；然后通過歸類、整理、審查、檢驗，把一些缺乏主要項目、填報數據不符合要求以及明顯偏離正常情況且又難以找出偏離原因的樣本剔除，然后利用CARELAND系統(tǒng)對所收集的樣本資料進行方差統(tǒng)計檢驗，剔除了一部分樣點。在測算出的積石山縣城區(qū)各級各類用地基準地價的基礎上，按照《規(guī)程》規(guī)定，編制積石山縣城區(qū)基準地價修正系數表，以便進行積石山縣城區(qū)宗地地價評估。尤其對于在評估期日內正在實施的規(guī)劃項目應予以著重考慮。7. 遵循變動原則：指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。5. 遵循報酬遞增遞減原則：是指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。2. 遵循替代原則：指土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。根據調查及有關單位提供的資料，設定容積率取積石山縣城區(qū)不同用途土地平均容積率，計算結果為商業(yè)：，住宅：，工業(yè)：。設定土地開發(fā)條件(平均土地開發(fā)程度)和現狀利用條件均指六通一平，六通是指供水、排水、通路、通電、通訊、供熱，一平指場地平整。二、基準地價的內涵基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，在設定土地開發(fā)程度（此次設定土地開發(fā)程度是六通一平）和設定容積率條件下，對現狀利用條件及現狀開發(fā)程度條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權的區(qū)域平均價格。積石山縣城吹麻灘河以南工業(yè)園區(qū)已初建規(guī)模，因此也成為城市發(fā)展的一個方向。由于受地形地貌的限制、歷史的發(fā)展了影響，城市空間主要依托吹麻灘鎮(zhèn)向周圍地區(qū)擴展，初步形成緊湊的城市發(fā)展形態(tài)。城市建設的空間變化積石山縣城區(qū)北側緊鄰北山，南側與南山相接，周圍山體山巒起伏，兩山之間用地平坦，用地呈東西向帶狀分布，用地受吹麻灘河分隔成南北兩片，現有城區(qū)在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制約了南片區(qū)的發(fā)展。其中最重要的內容是土地利用規(guī)劃，合理安排各項建設用地，力圖使所有用地達到最佳利用。城市規(guī)劃理論城市規(guī)劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和安排。隨著質量和與外界聯系方便程度而變化。因此，城鎮(zhèn)土地收益水平和資本價值（地租、地價）幾乎完全取決于土地的宏觀、中觀、微觀區(qū)位條件，而土地的利用方式則很大