【正文】 房屋新開(kāi)工面積持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)供給有可能出現(xiàn)不足。雖然年底有所回升，但從總體情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速逐步走低，%%。從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是主線(xiàn)，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)是重中之重，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位將削弱，行業(yè)發(fā)展將受到影響，但是由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加速，商品房市場(chǎng)的潛在需求，在一定時(shí)間內(nèi)仍將十分旺盛，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)仍然離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)。以“80后”為主的剛需群體成為2012年買(mǎi)房的主力軍，從2012年5月份開(kāi)始，商品房交易量持續(xù)升高，市場(chǎng)再一次證明，由于土地資源的稀缺、城市人口的不斷膨脹，商品房供給需求的矛盾將長(zhǎng)期存在。中國(guó)城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。在十八大后，新一屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)集體產(chǎn)生，保持社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為重中之重。（二）行業(yè)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定需要房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展2012年，受到歐債危機(jī)、美國(guó)財(cái)政懸崖等外部經(jīng)濟(jì)不利因素以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)等因素影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，%，創(chuàng)造了近十年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度的新低。目前已完成基礎(chǔ)開(kāi)挖、樁基工程，2013年6月底施工至177。B區(qū)項(xiàng)目報(bào)批規(guī)劃商業(yè)建筑面積116430平米、辦公面積21000平米，合計(jì)約137430平米。整個(gè)項(xiàng)目占地面積 ，相關(guān)土地費(fèi)用已全部繳清。任金榮先生在上海浦東捐贈(zèng)了敬老院，在安徽池州捐贈(zèng)了希望小學(xué)，在蕪湖縣捐資修建了一條名為“保紅路”10公里長(zhǎng)水泥馬路；在蕪湖捐贈(zèng)了5000萬(wàn)元建造科技館，并和蕪湖希望工程辦公室簽訂“幫困”協(xié)議等，通過(guò)慈善活動(dòng)回報(bào)社會(huì)。1983年6月至1991年12月在蕪湖縣紅楊鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)黃沙站；1992年2月至2001年8月成立上海高捷門(mén)窗有限公司，任總經(jīng)理；2001年后歷任：上海博捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、蕪湖永捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、上海正地投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、蕪湖金龍投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)。公司自成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)、參與了蕪湖市中山南路“眾森商住樓”、“南瑞新城金坤園”等項(xiàng)目，并先后投資了蕪湖揚(yáng)子商業(yè)銀行1500萬(wàn)元，占10%股份、蕪湖潤(rùn)瑞投資管理有限公司4875萬(wàn)元，%股份。公司成立于1996年7月，企業(yè)類(lèi)型為有限責(zé)任公司（自然人出資），注冊(cè)地為蕪湖市弋江區(qū)峨山路508號(hào)，法定代表人劉健，注冊(cè)資本1200萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、室內(nèi)裝飾施工等，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)。集團(tuán)在追求企業(yè)自身效益的同時(shí)，積極參與社會(huì)各項(xiàng)公益事業(yè)，先后捐資改善農(nóng)村教學(xué)設(shè)施和修建多條鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路、捐贈(zèng)5000萬(wàn)元建造“蕪湖市科技館”、并和希望工程辦公室簽訂“幫困”協(xié)議等社會(huì)公益事業(yè)，以回報(bào)社會(huì)。年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入20億元以上、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2億元。集團(tuán)旗下?lián)碛猩虾Ｕ貙?shí)業(yè)有限公司、上海正地豪生大酒店、上海博捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海成林混凝土有限公司、蕪湖東方藍(lán)海置業(yè)有限公司、安徽正元發(fā)展有限公司、蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司、蕪湖永捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、蕪湖長(zhǎng)城混凝土有限責(zé)任公司、黃山永捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等二十幾家子、分公司，業(yè)務(wù)范圍涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店旅游、生產(chǎn)制造、物流貿(mào)易等多方面。（五）主營(yíng)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介蕪湖正地于2010年6月5日正式成立，經(jīng)營(yíng)范圍為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，物業(yè)管理與服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、實(shí)業(yè)投資。2010年至今兼任蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。2005年9月至今擔(dān)任上海正地投資集團(tuán)財(cái)務(wù)部主管。1997年至2002年任蕪湖環(huán)宇紙業(yè)進(jìn)出口公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。財(cái)務(wù)經(jīng)理：吳世軍先生。2009年至2012年在蕪湖建聯(lián)工程造價(jià)師事務(wù)所法定代表人。1996年至2000年在蕪湖市審計(jì)局從事基本建設(shè)審計(jì)工作。1981年至1992年在蕪湖市第一建筑工程公司從事計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作。董事：方國(guó)樑先生。2002年至2005年在上海博捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擔(dān)任總經(jīng)理助理；2005年至2006年在上海正地投資集團(tuán)有限公司擔(dān)任總裁助理。董事：陳永民先生。1990年參加工作，大專(zhuān)學(xué)歷，高級(jí)工程師，現(xiàn)任蕪湖東方藍(lán)海置業(yè)有限公司總經(jīng)理。2010年至今任蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司副董事長(zhǎng)、副總經(jīng)理。2005年至2006年在蕪湖市眾森實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司擔(dān)任總經(jīng)理助理。副董事長(zhǎng)：王棟棟先生。2010年4月至今任蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理（法定代表人）。2002年至2004年在上海正地集團(tuán)下屬博捷房產(chǎn)博捷名苑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。1996年至1997年在蕪湖市南陵縣水利水電有限公司任常務(wù)副總經(jīng)理。公司組織關(guān)系及管理架構(gòu)：核心管理人員簡(jiǎn)介董事長(zhǎng)：何金杰先生。（三）股權(quán)結(jié)構(gòu) 現(xiàn)蕪湖正地注冊(cè)資本10800萬(wàn)元，股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股東名稱(chēng)出資金額出資方式出資比例上海正地投資集團(tuán)有限公司6480萬(wàn)元貨幣60%蕪湖眾森實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司4320萬(wàn)元貨幣40%（四）公司組織和管理組織結(jié)構(gòu)及決策體系公司職能部門(mén)設(shè)置為：財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、經(jīng)營(yíng)部、綜合部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部，公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并設(shè)三名副總經(jīng)理。第三部分 交易對(duì)手基本情況一、基本信息（一）信息表交易對(duì)手全稱(chēng)蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“蕪湖正地”）營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)340200000093769年檢記錄2011年度已年檢貸款卡號(hào)3402010000254484年檢記錄2012年度已年檢成立時(shí)間2010年6月12日法人代表及電話(huà)何金杰注冊(cè)地址蕪湖市鳩江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓706室企業(yè)實(shí)際地址蕪湖市鳩江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓706室注冊(cè)資本10800萬(wàn)元實(shí)收資本10800萬(wàn)元基本賬戶(hù)行蕪湖揚(yáng)子農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司官陡支行基本賬戶(hù)賬號(hào)20000256172010300000018國(guó)稅稅務(wù)登記號(hào)碼/地稅稅務(wù)登記號(hào)碼340207556349056企業(yè)性質(zhì)□國(guó)有 □集體 □私營(yíng) □股份合作 ■有限責(zé)任 □股份公司 □外商投資 □個(gè)體工商戶(hù) □其他行業(yè)分類(lèi)房地產(chǎn)行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，房屋租賃，物業(yè)管理與服務(wù)，房地產(chǎn)信息資訊服務(wù)。本著審慎的態(tài)度，我部開(kāi)展了盡職調(diào)查工作。第二部分 項(xiàng)目調(diào)查過(guò)程記錄一、 合作經(jīng)歷我司與交易對(duì)手以往無(wú)合作經(jīng)歷，本次為首次合作。B區(qū)項(xiàng)目目前已取得土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。投資安排為：（1）企業(yè)自有資金3億元，%；（2）申請(qǐng)信托貸款2億元，%（計(jì)劃2年內(nèi)歸還）；（3）剩余資金使用預(yù)售房款解決，%。0。B區(qū)項(xiàng)目自2013年2月18日正式開(kāi)工，2013年10月結(jié)構(gòu)封頂，2014年5月竣工驗(yàn)收。其中A區(qū)住宅約17萬(wàn)平米，規(guī)劃入住1762戶(hù)，共計(jì)17棟樓，建筑密度低于22%，于2011年10月29日首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售169套，目前共計(jì)推出1379套可售房屋，%，已實(shí)現(xiàn)收入（含定金）。項(xiàng)目位于蕪湖政務(wù)中心與金融中心東側(cè)，緊鄰中央公園和扁擔(dān)河，周邊有環(huán)球商業(yè)中心、方特夢(mèng)幻王國(guó)、亞夏汽配城等配套設(shè)施，交通便利，7路、42路、45路等多條公交路線(xiàn)到達(dá)，是蕪湖市城東商業(yè)規(guī)劃集中區(qū)域的核心項(xiàng)目。（1）蕪湖正地須提供詳細(xì)的用款計(jì)劃； （2）東城豪庭項(xiàng)目B區(qū)房源及A區(qū)未售房源銷(xiāo)售回款的10%進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，作為還款保證金；（3）信托計(jì)劃滿(mǎn)21個(gè)月、22個(gè)月、23個(gè)月時(shí)，、1億元、否則蕪湖正地應(yīng)采取降價(jià)銷(xiāo)售等措施加快去化，同時(shí)我司有權(quán)要求上海正地補(bǔ)足差額。 摘要表要點(diǎn)基本信息信托計(jì)劃名稱(chēng)蕪湖正地東城豪庭貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃信托計(jì)劃類(lèi)型封閉式信托計(jì)劃；信托貸款信托計(jì)劃規(guī)模信托計(jì)劃期限24個(gè)月，滿(mǎn)12個(gè)月可提前結(jié)束委托人收益信托報(bào)酬費(fèi)率為*%/年在信托成立后【3】日內(nèi)一次性前端支付 項(xiàng)目信息用款人蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“蕪湖正地”）資金用途蕪湖東城豪庭B區(qū)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)“B區(qū)項(xiàng)目”）開(kāi)發(fā)建設(shè)融資成本/投資收益率%/年還款來(lái)源（1） ；（2） ；（3） 上海正地及其實(shí)際控制人任金榮對(duì)到期還款不足部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。大股東上海正地提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保?，F(xiàn)我部擬發(fā)起設(shè)立“紫金信托上海正地集團(tuán)蕪湖正嘉商業(yè)廣場(chǎng)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，信托期限2年，滿(mǎn)1年可提前結(jié)束，募集信托資金2億元，用于蕪湖東城豪庭二期（B區(qū)）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。紫金信托有限責(zé)任公司項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告交易對(duì)手：蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)：上海正地集團(tuán)蕪湖正嘉商業(yè)廣場(chǎng)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃46 / 47目 錄第一部分 信托計(jì)劃概況 2一、摘要表 2二、信托概況 4第二部分 項(xiàng)目調(diào)查過(guò)程記錄 5一、合作經(jīng)歷 5二、拓展背景 5三、關(guān)聯(lián)情況 5四、調(diào)查過(guò)程 5第三部分 交易對(duì)手基本情況 6一、基本信息 6二、交易對(duì)手的經(jīng)營(yíng)狀況和行業(yè)分析 9三、交易對(duì)手財(cái)務(wù)分析 11四、交易對(duì)手融資及對(duì)外擔(dān)保情況分析 14第四部分 投資方案 15一、交易結(jié)構(gòu) 15二、項(xiàng)目分析 16三、增信措施分析 32四、項(xiàng)目后續(xù)管理方案 39第五部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范措施 42第六部分 項(xiàng)目合規(guī)性分析 43一、合規(guī)性分析 43二、項(xiàng)目所涉合同清單 43第七部分 項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論 44第八部分 項(xiàng)目備查資料清單 45第一部分 信托計(jì)劃概況 蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“蕪湖正地”）注冊(cè)資本10800萬(wàn)元，其中上海正地投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海正地”）出資6480萬(wàn)元，占公司全部出資比例的60%；蕪湖眾森實(shí)業(yè)（集團(tuán)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“蕪湖眾森”）有限公司出資4320萬(wàn)元，占公司全部出資比例的40%。公司于2010年6月5日正式成立，開(kāi)發(fā)建設(shè)蕪湖東城豪庭項(xiàng)目。蕪湖正地以東城豪庭B區(qū)土地及在建工程進(jìn)行抵押，該抵押物規(guī)劃建設(shè)用地47,（），建筑總面積約177,463平方米，評(píng)估價(jià)值：。上海正地及蕪湖正地實(shí)際控制人任金榮提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。信托退出方式蕪湖正地到期還本付息增信措施B區(qū)項(xiàng)目土地及在建工程抵押，第一期貸款抵押率為37%；上海正地提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；上海正地及蕪湖正地實(shí)際控制人任金榮提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；資金監(jiān)管：設(shè)置監(jiān)管賬戶(hù)，資金封閉運(yùn)作。信托費(fèi)用推介發(fā)行費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)推介發(fā)行費(fèi)推介發(fā)行機(jī)構(gòu)：銀行保管費(fèi)費(fèi)率為【 】%/年在信托成立后的【 】日內(nèi)一次性前端支付保管銀行：未定銀行資金監(jiān)管費(fèi)費(fèi)率為【 】%/年在信托成立后的【 】日內(nèi)一次性前端支付評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、稅收、其他評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)用等信托費(fèi)用由信托報(bào)酬支付風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)%信托報(bào)酬是否覆蓋資本消耗：是凈資本系數(shù)信托收益發(fā)行方案特別情況無(wú)二、信托概況交易結(jié)構(gòu)圖： 項(xiàng)目概況:東城豪庭座落于蕪湖市鳩江區(qū)，海晏路以東，政通路以北，赤鑄山中路以南，安瀾路以西。整個(gè)項(xiàng)目占地面積 。B區(qū)項(xiàng)目報(bào)批規(guī)劃商業(yè)建筑面積116430平米、辦公面積21000平米，合計(jì)約137430平米。目前已完成基礎(chǔ)開(kāi)挖、樁基工程，2013年6月底施工至177。B區(qū)項(xiàng)目總投資為67,880萬(wàn)元。根據(jù)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格，按兩年100%的銷(xiāo)售率計(jì)算，、。建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證于2013年7月取得。二、 拓展背景蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司由于東城豪庭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的需要，經(jīng)大連銀行介紹擬向我司申請(qǐng)信托貸款。三、 關(guān)聯(lián)情況交易對(duì)手及交易對(duì)手的控股股東或?qū)嶋H控制人與我司無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系；交易對(duì)手高管人員與我司本信托業(yè)務(wù)人員無(wú)親緣關(guān)系；交易對(duì)手在我司既有融資余額為0。（二）歷史沿革蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司是由上海正地投資集團(tuán)有限公司和蕪湖眾森實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資成立的有限公司，于2010年6月5日正式成立，取得蕪湖市工商行政管理局合法的第340200000093769號(hào)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10800萬(wàn)元?？偨?jīng)理根據(jù)工作和業(yè)務(wù)的需要，指派副總經(jīng)理分管不同職能部門(mén)，各職能部門(mén)具體負(fù)責(zé)其范圍內(nèi)的工作。1990年在合肥工業(yè)大學(xué)脫產(chǎn)四年專(zhuān)科工業(yè)與民用建筑。1998年至2001 年在上海綠地集團(tuán)南新分公司南新家園項(xiàng)目任項(xiàng)目經(jīng)理。2004年至2010年先后擔(dān)任上海正地集團(tuán)下屬蕪湖永捷房地產(chǎn)公司常務(wù)副總經(jīng)理（主持工作）、蕪湖金龍投資有限公司總經(jīng)理。曾參與開(kāi)發(fā)上海的“博捷名苑”（）、“南新家園”（40萬(wàn)平方米）、蕪湖的“江城國(guó)際”（60萬(wàn)平方米）、“鏡湖之星”（）等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。大專(zhuān)學(xué)歷，專(zhuān)業(yè)工商管理。2006年至2010年在蕪湖市星鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擔(dān)任總經(jīng)理。董事：胡南宏先生。1990年至1997年，在交通部三航六公司廈門(mén)基礎(chǔ)公司擔(dān)任技術(shù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理；1998年至2003年在上海市建筑科學(xué)研究院擔(dān)任總監(jiān)理師；2004年至2010年，出任上海正地集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總工程師兼副總經(jīng)理、正地眾森置業(yè)公司董事，參與的項(xiàng)目有：蕪湖市“江城國(guó)際”，總建筑面積60萬(wàn)平方米；黃山市“新黃山商業(yè)步行街”，綜合商業(yè)項(xiàng)目；上海市“正地豪生大酒店”；蕪湖市“歐亞達(dá)—正元家俱廣場(chǎng)”。本科學(xué)歷，專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。2007年至今任上海正地投資集團(tuán)有限公司副總裁。中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)造價(jià)工程師、高級(jí)工程師。1993年至1995年在蕪湖市揚(yáng)子房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從事房地產(chǎn)資金、成本控制工作。2001年至2008年在蕪湖平泰建筑工程造價(jià)師事務(wù)所法定代表人。2013年至今任上海中世建設(shè)咨詢(xún)有限公司安徽分公司負(fù)責(zé)人。1992年7月至1997年任蕪湖百貨采購(gòu)供應(yīng)站財(cái)務(wù)主管。2002年至2004年任上海成林混凝土有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。2008年至今兼任蕪湖永捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理。 公司監(jiān)事會(huì)成員3名，為楊培靜、陳其譚、李江柏。（六）關(guān)聯(lián)企業(yè)情況簡(jiǎn)