【正文】 過提高價格進而提高銷售率，杠桿系數(shù)不像過去那樣，因為整個行業(yè)風險越來越大，杠桿系數(shù)也是往下走的趨勢。策劃是永恒的重要，中國大部分企業(yè)成本部門是怎么做事，施工圖出來以后才參與，施工圖都出來了，成本參與價值有，但是就不大，價值更大是前面那些環(huán)節(jié)，比如定位策劃、做方案的時候，前面這幾個環(huán)節(jié)是需要成本人員參與的。只要是房子都能出去，現(xiàn)在就重要了，尤其是一些高檔樓盤銷售人員緊缺，銷售人員價值就不一樣了。融資方式有很多，一種債務性融資，一種股權性融資，債務信托、企業(yè)間拆借是債務性融資，這個企業(yè)想在這個行業(yè)長期下去，看看自己米缸有沒有米，實力夠不夠，高管團隊有沒有外部多元化融資的能力，外面有朋友懂也行，投資人才要基于價值的關系。我前面說的這么多話，就是為了說明一個問題，在新的形勢下，現(xiàn)金流、周轉率的概念很重要，否則前面遇到的挑戰(zhàn)全部會變成現(xiàn)實。企業(yè)個性化的特征，可以鉆游戲規(guī)則空子，但是有些必須去遵守的。 　　房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢下面臨挑戰(zhàn)，也是新的游戲規(guī)則，游戲規(guī)則都變了，跟打牌一樣，你按廣東，我按北京的，沒法打。體系效率要很高，人的執(zhí)行力要很強，才能在不好的形勢下打硬仗，拖拖拉拉會有嚴重問題，并且這種形勢反應時間不太長，思考一個月再打是不行的，需要一小時內(nèi)做出重大決策，一周實施，才能有效的規(guī)避風險?，F(xiàn)在要求員工抗壓能力要很強，上上下下情緒都不好，一年半以前歌舞升平的時候，不用抗壓，賺這么多錢一天到晚數(shù)錢刺激自己，現(xiàn)在不是了，要求抗壓能力特別高。這是管理上的挑戰(zhàn)。這就是一個開發(fā)企業(yè)的完整體系。三條線運作是否高效，是績效管理體系說得算，績效管理體系好不好是股東說得算，有錢人說得算是你的股東。業(yè)務流程線是標準跟要點，做事的方式、標準、要點，每一個點輸入輸出要說得很清楚。旁邊還有兩條線：一條線是組織體系，包括架構、職責縱向橫向切割、界面是不是清楚，權責體系是不是足夠清楚高效，一條線是業(yè)務流程，每一個結點和要點是核心所在。要夯實管理，什么叫管理？理是理順的意思，優(yōu)化、理順、變革，管，可以認為一個名詞，也可以認為是動詞，名詞的時候，管理體系去理順，因為管理這個詞本身可以做動詞也可以做名詞，一個正常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系包含哪些構成部分，應該要清楚。 　　現(xiàn)在也許就是修煉管理內(nèi)功比較好的時候，因為這種行業(yè)形勢下業(yè)務發(fā)展不可能特別快，如果特別快的話意味著風險特別大，風險怎么控制，企業(yè)經(jīng)營管理的永恒是風險和效率的均衡，業(yè)務速度是不可能超過過去的，慢下來的時候，意味著有足夠精力、資源修煉管理內(nèi)功，行業(yè)形勢迎接下一波快速發(fā)展的時候，夯實管理基礎會發(fā)揮作用，風險跟效率才有可能均衡，這個企業(yè)才會持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，就是和諧發(fā)展?？焖僦苻D，體現(xiàn)在資本要快速周轉，從業(yè)務上來說，控制開發(fā)周期或者縮短開發(fā)周期能力是蠻重要?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)公司，有幾種人說出一套說服別人的說辭呢？因為是一套完整的系統(tǒng)，這里點一下，那里點一下，人家不明白的，認為思路不清楚，大企業(yè)上市過程是很痛苦的，做很多內(nèi)部的體系優(yōu)化和梳理，目的也是讓資本市場、股東對你放心，這也是對融資跟投資的挑戰(zhàn)。從投資角度、開發(fā)、管理角度去說服對方，把錢給我花是安全的，并且能保證是快速流動的，也有足夠的盈利能力，有條件連本帶息還給你，說服不靠蒼白的語言，是要有業(yè)務的，用專業(yè)語言告訴他，因為現(xiàn)在資本市場的從業(yè)者水平越來越高，他們也在專業(yè)化，有些人專門研究房地產(chǎn)行業(yè)的。融資的話，告訴他，把錢給我，我保證安全性、流動性、收益性，得有一套說法的，要告訴他投資方面很謹慎，投資分析模型很科學，對土地價值判斷很準確，對未來市場趨勢判斷很精準等等，從這方面告訴他，讓他覺得錢給你不會有大的問題，能力有多強，錢給你用是安全的。安全性、流動性、收益性應該算資本的本性，人也有人性，人的本性是什么？人往高處走。第二是流動性，比如把錢借給你，答應還給我，但是現(xiàn)在還不了怎么辦，很在意他的錢投到某個方向，希望錢快速流動，因為這樣給自己留下完好退出的基礎。要建立多樣化的融資平臺，跟海外基金對接，海外有錢人在乎什么？要知道他們在意什么。 　　過去十年以來，大家都是很粗放的拿地，絕大部分企業(yè)沒有投資分析的能力，過去不用投資分析，很粗放的拿地，十多年以來沒有發(fā)育出這樣的人才，房地產(chǎn)高級分析人才很缺，這種人才不是說一兩天培養(yǎng)出來的，這對未來不管是大型還是中型、中小型企業(yè)最大的挑戰(zhàn)。過去一些民營中小企業(yè)，拿地很簡單，老板某種特殊關系，地就拿下來了。 　　比如福州某個企業(yè)拿一塊地，交了八千萬的定金，后來地拍下來不要，八千萬也不要，一種原因拿不出后續(xù)款，第二種原因拿下以后未來企業(yè)風險特別大，無法運作，寧愿八千萬扔掉，這就是新的游戲規(guī)則。 　　過去瘋狂漲的形勢下，整個房地產(chǎn)游戲規(guī)則是做得越慢越賺錢，晚一個月開盤漲10%，因為價格每月漲到10%，甚至有的城市一個月漲15%、20%，價格不斷提升獲得高額利潤，這是過去游戲規(guī)則。就像一個波浪一樣，把石頭扔在水里，波浪一圈一圈擴展。不是中國自身努力就能擺平的事，近一段時間以來中國政府和地方政府都在做努力，各種各樣刺激的利好政策不斷推出來，但是我要開句玩笑話說，“出來混總是要還的”。 　　這次不是說像很多人那么樂觀在預測說，明年年終間最晚下半年會復蘇，在我看來真不一定。整個大的宏觀形勢簡單的告訴大家，就是這樣。 　　這一次到底有多嚴重呢？引發(fā)這個危機主要根源是美國房地產(chǎn)行業(yè)、汽車行業(yè)的不良貸款是引發(fā)主要因素，就看看這些行業(yè)。欠下一大筆賬，就次貸了，通過資本市場方式把這些帳務放大以后引發(fā)到全國乃至全球。 　　這個危機怎么引發(fā)的呢？用兩組數(shù)字，連續(xù)14年以來，美國人均年均收入增長率大概3%，%，連續(xù)14年以來，連續(xù)14年累計往上漲。 　　次貸危機主要從房地產(chǎn)行業(yè)、汽車行業(yè)引發(fā)的，美國很有意思，地產(chǎn)加上汽車這兩個行業(yè)，在整個經(jīng)濟總量70%左右，跟中國不一樣，中國這兩個行業(yè)不會那么大的量，一旦這兩個行業(yè)出問題的話，整個美國經(jīng)濟就受影響，美國人消費習慣跟我們不太一樣，我們是踏踏實實，有多少錢買多少東西，一百多年消費習慣是按揭貸款，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)跟汽車行業(yè)，美國人一家有好多小汽車，如果經(jīng)濟和收入稍微有波動，恐怕沒有錢付汽車貸款、房子貸款，這樣的話次貸危機就出現(xiàn)了。98年正式產(chǎn)生這個行業(yè)以來，98年有一個重大政策住房貨幣化，從那個時候有這個行業(yè)到現(xiàn)在是十年，八年半是在快速增長，這種形勢下，有一些調(diào)整是再正常不過的一件事情。下面用熱烈掌聲歡迎黃老師。 　　歡迎大家的到來，希望今明天兩天論壇能夠為每一位朋友在工作中提供非常有益的幫助。 　　這兩天會有主題演講，也會有兩次的對話，明年下午還有圓桌論壇?！局鞒秩恕浚簹g迎大家來參加這次會議，2008中國房地產(chǎn)人力資源高峰論壇馬上就要開始了，先請北京百年建筑文化交流中心董事長朱文俊先生為我們介紹一下這兩天的日程安排。 　　【朱文俊】：各位參會代表，早上好！這兩天論壇，請十幾位主講嘉賓和對話嘉賓，在目前經(jīng)濟形勢下，在房地產(chǎn)行業(yè)一個特殊發(fā)展階段下，能夠請到這么多標桿企業(yè)的嘉賓，還有在房地產(chǎn)人力資源領域特別著名的專家，能夠為在座朋友講解在特殊形勢下，我們房地產(chǎn)人力資源總監(jiān)、經(jīng)理如何為我們企業(yè)能夠提供更多的幫助，在此我代表我們主辦單位百年建筑和博志成咨詢集團歡迎大家的到來。演講嘉賓會做很好的演講以外，希望來的每一位朋友能夠互動起來，相互多學習多了解，因為每一位來參會的人力資源朋友，在自己工作崗位上有很多很好的經(jīng)驗，相互之間的分享也是非常有價值的。今天上午第一位演講嘉賓就是百年博志成咨詢管理研究所所長黃老師，演講題目是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略調(diào)整及HR規(guī)劃導向。 百年博志成咨詢管理研究所所長 黃博文　　【黃博文】：大家上午好！最近一年多整個房地產(chǎn)行業(yè)還是有一點點問題，這個問題在我看也正常。從美國次貸危機引發(fā)全球性的金融風暴，甚至有可能變成全球性的經(jīng)濟危機，本身中國房地產(chǎn)行業(yè)該到了調(diào)整時候，再加上大的環(huán)境，導致整個房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整恐怕比大家想象的會嚴重一些。次貸危機如果僅僅是這個是不會發(fā)生的，把這些按揭貸款打包拿到資本市場證券化，然后把這種風險迅速擴大到全美國，美國是世界警察，一旦經(jīng)濟出問題的時候，一定要把這種危機轉嫁給全世界，讓我們各位替他的危機買單，因為美元是主要的世界貨幣，全直接大部分國家外匯儲備一個很大比例是以美元形式存在，只有這么一個國家做到這點，拼命印鈔票使他的危機轉嫁給全世界，這是表面現(xiàn)象。能不引發(fā)次貸危機嗎？這是最根子上的原因。經(jīng)濟危機就是這么來的，大家也應該知道，過去十幾年全球都在快速發(fā)展，尤其是美國，所以大家頭腦中蠻發(fā)熱的。美國的幾大汽車廠商在說，如果美國政府再不來救，就要申請破產(chǎn)了，包括通用等等，就擴展到歐洲，房地產(chǎn)行業(yè)從這一年半以來在美國跌掉了20%幾，歐洲有一些國家甚至比這個比例還大，如果20%幾放在中國不算什么，因為中國是不成熟市場，但是在成熟市場跌20%幾就很大了。美國有五大住宅類房地產(chǎn)開發(fā)公司，都處在破產(chǎn)邊緣，其中有三家申請破產(chǎn)，這是美國住宅類公司排名前五的?，F(xiàn)在每一個國家都不是封閉的，如果中國是封閉的沒關系，國外影響不大，現(xiàn)在不是。政府可以出臺很多政策，也可以拿出多少萬億來救市或者刺激市場，但是無非把過去辛辛苦苦積累的和未來的拿出來用，總是要還的，也許通過短期的刺激，目前一兩年寒冷形勢沒有那么冷，但是兩年以后怎么辦，因為國庫不可能一直空著，早晚是要拿回來的。所以未來市場形勢跟過去十幾年不太一樣，過去一直是瘋狂的漲普通的漲，未來肯定不是這樣，未來是輪漲，一是按時間來算是，兩年漲兩年跌兩年平，還有按區(qū)域說，比如某個時間點，某個區(qū)域在漲在跌在平，未來行業(yè)形勢是輪漲的形勢。未來輪漲的市場行情下，恐怕不是這樣，很難判斷一兩年以后的漲勢，某一個區(qū)域某一個時間點價格的漲勢，過去很好預測一定是漲的，每個時間點都在漲，地標一個一個出來，再高價錢也敢拿，未來輪漲情況下就不敢。在這種新的游戲規(guī)則下，對融資、開發(fā)、管理資源都提出很多挑戰(zhàn)，在這方面會遇到新的問題和麻煩。其實要在乎也不是通過市場，其中拿出一筆怎么樣運作一下，過去投資基本是老板拍板，根本沒有理性對這塊地進行價值分析，未來投資可不能這樣做，未來能預測漲得不那么快怎么辦？要思考清楚了，站在未來價格預測基礎上，對未來成本做估算，對未來產(chǎn)品特性做判斷基礎上等等，理性的判斷這塊地有沒有價值，或者地價是多少的時候有價值，再通過老板的關系感性的決策，理性的分析基礎上做感性的決策，是未來投資最重要的模式。 　　融資也一樣，過去融資，一個很大的比例是來自商業(yè)銀行貸款，現(xiàn)在商業(yè)銀行貸款跟一年半以前難度是完全不一樣的，是不是有一個多元化融資平臺是蠻重要的，過去不是這樣。如果我是有錢人，我會在乎資金的三性：第一安全性，肯定很在意給你錢用是不是安全的，當行業(yè)形勢特別好的時候，也許安全性會放在第三位的，不好的時候會放在第一位。第三收益性，把錢給你，給我多少回報。水的本性是什么？水往低處流，除非有外力的作用。 　　人，不管是有錢人還是沒有錢的人，不希望最后在法庭上見，尤其中國的法庭，吃了原告吃被告，打官司層面，原告被告最后都打的沒。有實實在在東西給他看，才能說服得了。 　　開發(fā)也一樣，從過去行業(yè)形勢下來說，開發(fā)的慢一點沒關系，晚一個月沒關系，原因就是價格漲，未來不是這樣，未來恐怕是越快越賺錢，通過周轉來獲得高額回報，開發(fā)游戲規(guī)則在變。有沒有這種能力就至關重要了，從管理上也是這樣，過去地產(chǎn)行業(yè)，包括我自己也這么認為，行業(yè)形勢那么好的時候，管理是不重要的，拼命賺錢就好了，有做管理那么多精力還不如賺錢，行業(yè)形勢好的時候不需要管理的，我自己也是這么認為的，但是企業(yè)、行業(yè)發(fā)展始終是在波動的，比較理想的狀態(tài)是當行業(yè)形勢、業(yè)務發(fā)展速度慢下來的時候，多關注一些管理，把管理基礎夯實迎接下一波行業(yè)高潮，管理跟行業(yè)節(jié)奏是反著來匹配，這樣也許會合適一些。所謂和諧，風險跟效率是不是均衡，走向任何一個極端都是有問題的。 　　戰(zhàn)略管理到跨年度甚至滾動的多年經(jīng)營規(guī)劃，到年度的經(jīng)營計劃，再到季度、月度、周度、日度，是垂直打下來的線。組織線解決分工跟協(xié)作的問題，一個團隊只要超過兩個人就一定存在分工和協(xié)作，有分工就有協(xié)作，組織體系是解決分工跟協(xié)作，一個企業(yè)各干什么，在這個基礎上，大家把所有工作怎么做起來更高效。這三條線，旁邊是輔助線是為主線服務的，三條線是好還是不好，不是領導說得算，是績效體系說得算。激勵也很重要，激勵劃在績效，對內(nèi)公平性，一個很重要手段是績效管理，大家對績效管理不認同，做得再好也不好，因為員工覺得不公平。 　　從整個體系來看，每一條線在新的行業(yè)形勢下都面臨著挑戰(zhàn)，這種形勢下對未來預測越來越難，對未來三五年，很難再去預測，這種情況下，做戰(zhàn)略規(guī)劃的時候面臨很大挑戰(zhàn)，甚至對現(xiàn)狀很難精準把握，戰(zhàn)略規(guī)劃有效性會降低，這是一個線頭，頭有問題遇到挑戰(zhàn)，下面所有的都會遇到挑戰(zhàn)。 　　資源上也會遇到很大的挑戰(zhàn)，唯一活的資源是人，人遇到很大挑戰(zhàn)，現(xiàn)在對人的要求是什么？跟過去不太一樣。對執(zhí)行力的要求，像軍隊一樣軍令如山倒，執(zhí)行力要很強。資源不僅僅是人，還有其他的一些資源。有些是沒辦法改變的，就去適應。 　　在未來幾年，有兩個概念至關重要，一是現(xiàn)金流，一是周轉率。這種新的游戲規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)到底需要什么樣的人才？從專業(yè)角度來看，融資方面，僅僅懂得跟銀行打交道的人稱不上優(yōu)秀的人才，當然是合格的人才，是要多元化融資人才才是優(yōu)秀的。 　　不同行業(yè)形勢下，一年半以前銷售人員重要嗎？不重要。渠道管理人才越來越重要，渠道管理說的最多是制造行業(yè)說得比較多，過去房地產(chǎn)行業(yè)不知道這個概念，就是賣房，有一個售樓處大家來看然后就買，過去很簡單的客戶渠道，現(xiàn)在各種各樣營銷渠道是創(chuàng)新出來的。成本管理本身重要性越來越高，尤其在這種行業(yè)形勢下，利潤等于收入減成本減費用，包括銷量、銷售速度下來，收入就下來了，成本再不控制好的話就沒得做了，再加上周轉速度慢，行業(yè)形勢不好，不給貸款，杠桿系數(shù)就下來了，整個凈資產(chǎn)回報全下來了，股東就不滿意了。如果試圖保證ROE不變，意味著資產(chǎn)周轉率要上來，過去大部分房地產(chǎn)企業(yè)不關心這個，給自己找很多借口，說房地產(chǎn)行業(yè)特征就是周期長，然后掩蓋了一些提升空間，其實做認真分析的話會發(fā)現(xiàn)，每一個企業(yè)資產(chǎn)周轉率提升空間是很大。 　　比如項目層面，開發(fā)周期是影響周轉率很重要指標，對開發(fā)周期控制能力是重要的業(yè)務基礎，開發(fā)周期怎么樣縮短？開發(fā)周期包含幾個小周期，比如