【正文】 滯后,我國(guó)的冷藏物流業(yè)尚處于初級(jí)階段，我國(guó)冷鏈體系整體上存在四個(gè)方面的問題。目前，隨著人們生活水平的提高，肉類、水產(chǎn)類、乳制品、冷飲水果等在人們的食品結(jié)構(gòu)中所占的比重也越來越高，這些食品均屬于易腐食品,大都需要冷藏物流。為促進(jìn)我物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)要國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體，其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃發(fā)展。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。主要建設(shè)內(nèi)容為：冷藏中心、食品展示中心、物流配送中心、交易批發(fā)中心、信息及結(jié)算中心、檢疫檢測(cè)中心六個(gè)功能區(qū)及相關(guān)辦公、生活配套區(qū)、變電站、污水處理廠、垃圾廠和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等配套設(shè)施。建設(shè)物流中心，將為推動(dòng)運(yùn)城及周邊的地區(qū)的發(fā)展起到重要作用。第二節(jié) 研究結(jié)論“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的。二、項(xiàng)目背景公司通過產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)為先導(dǎo)，并在公司管理、市場(chǎng)占有、管理流程、員工業(yè)務(wù)水平、技術(shù)裝備更新速度、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面迅速提升。利用公司自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建立一體化的食品供應(yīng)鏈來滿足市場(chǎng)的需要并提供所需的服務(wù)，同時(shí)保持效益的持續(xù)增長(zhǎng)，使公司最終發(fā)展成為輻射全國(guó)的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流骨干企業(yè)。由于在物流業(yè)務(wù)中，零擔(dān)占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對(duì)配送的要求很高，公司將通過網(wǎng)上訂單，利用快速高效的反應(yīng)來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務(wù)，快速滲透高端物流銷售市場(chǎng)。服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍：（1）提供貨物搬運(yùn)、倉儲(chǔ)服務(wù)；（2）提供第三方物流服務(wù)；（3）提供物流電子商務(wù)平臺(tái)；（4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計(jì)；公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略公司的首要目標(biāo)是滿足城市的功能服務(wù)配套，建立城際銷售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺(tái)；通過建立全國(guó)的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；最后通過建立電子商務(wù)平臺(tái)，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。公司宗旨及目標(biāo)：公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，并建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接食品物流上下游的交易平臺(tái)；服務(wù)宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營(yíng)模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，協(xié)同經(jīng)營(yíng)、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價(jià)格合理的服務(wù)來滿足客戶的需求。聯(lián)系地址：江蘇省南京市建鄴區(qū)奧體大街118號(hào)紫金地產(chǎn)大廈3樓一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況江蘇潤(rùn)恒物流發(fā)展有限公司總部設(shè)在市河西新城區(qū)，是一家以低溫倉儲(chǔ)為特色、以食品物流為主營(yíng)業(yè)務(wù)、兼營(yíng)配送、加工業(yè)務(wù)的現(xiàn)代化股份制物流公司。對(duì)于本研究報(bào)告所給信息未經(jīng)公司同意授權(quán)不得用于其他無關(guān)的區(qū)域、范圍。本研究報(bào)告僅體現(xiàn)公司的投資計(jì)劃，不具有法律效力，不代表公司的最終投資決定。江蘇潤(rùn)恒物流發(fā)展集團(tuán)[運(yùn)城潤(rùn)恒現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目]可 行 性 研 究 報(bào) 告2012年3月本研究報(bào)告所有權(quán)、解釋權(quán)屬于江蘇潤(rùn)恒物流發(fā)展集團(tuán)有限公司。其所涉及內(nèi)容及資料適用于本企業(yè)內(nèi)部論證規(guī)劃及國(guó)家相關(guān)部門立項(xiàng)之用。在項(xiàng)目正式運(yùn)作前，將作為項(xiàng)目可行性論證的依據(jù)并指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)行。48 / 50目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 概述 1第二節(jié) 研究結(jié)論 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 5第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析 12第一節(jié) 投資環(huán)境分析 12第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 14第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 16第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 16第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 17第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 18第五章　項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 25第一節(jié)　項(xiàng)目場(chǎng)址 25第二節(jié)　建設(shè)條件 25第六章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng) 28第一節(jié) 物流中心的選擇及定位 28第二節(jié) 主要物流設(shè)備設(shè)施 28第三節(jié) 物流中心經(jīng)營(yíng)及管理策略 29第四節(jié)　技術(shù)設(shè)備 31第七章　工程技術(shù)方案 32第一節(jié)　總體設(shè)計(jì)概況 32第二節(jié)　總平面布置 32第八章　環(huán)境保護(hù)與安全 34第九章　組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成員 35第一節(jié)　組織機(jī)構(gòu) 35第二節(jié)　勞動(dòng)定員及培訓(xùn) 35第十章　投資估算及資金籌措 36第一節(jié)　投資估算 36第二節(jié)　資金籌措 40第十一章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 41第一節(jié)　營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 41第二節(jié)　總成本費(fèi)用估算 43第三節(jié) 項(xiàng)目盈利能力分析 45第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 46第十二章 政策需求 48第一章 總論第一節(jié) 概述項(xiàng)目名稱：運(yùn)城潤(rùn)恒現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)單位：江蘇潤(rùn)恒物流發(fā)展有限公司注冊(cè)地址：江蘇南京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢國(guó)祥企業(yè)使命：打造現(xiàn)代食品物流平臺(tái)；提升食品企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；塑造食品物流第一品牌企業(yè)理念：誠信 高效 創(chuàng)新 回報(bào)企業(yè)目標(biāo)：打造全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)建國(guó)內(nèi)冷鏈物流行業(yè)龍頭企業(yè)，積極開發(fā)應(yīng)用冷鏈物流信息技術(shù)，建立物流交易的電子商務(wù)平臺(tái)，開拓冷鏈物流行業(yè)經(jīng)營(yíng)新理念、新思路。公司注冊(cè)資本8億人民幣。經(jīng)營(yíng)原則及范圍公司將實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，通過貯備外部物流資源，構(gòu)建覆蓋全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，提供跨地區(qū)的綜合物流服務(wù)。公司將采取標(biāo)準(zhǔn)化的管理，利用ERP系統(tǒng)對(duì)發(fā)貨運(yùn)輸計(jì)劃和倉儲(chǔ)計(jì)劃進(jìn)行集成管理，支持庫存補(bǔ)貨計(jì)劃自動(dòng)化，同時(shí)可根據(jù)不同的發(fā)貨計(jì)劃制定運(yùn)輸計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)接口的有效連接。公司未來的發(fā)展目標(biāo)是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定企業(yè)。（2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)擬建設(shè)的運(yùn)城農(nóng)副產(chǎn)品物流園項(xiàng)目的規(guī)劃為：到2015年，成為華北地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品物流企業(yè)的領(lǐng)先者；在華北地區(qū)初步建成農(nóng)副產(chǎn)品物流配送網(wǎng)絡(luò)，并形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的物流企業(yè)形態(tài)。為了應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外物流行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，公司將打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。運(yùn)城是華北地區(qū)的重要交通樞紐城市，是華北地區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。建設(shè)規(guī)模為：，固定投資358747萬元，流動(dòng)資金19307萬元，占地面積 1300畝，總建筑面積96萬平方米。經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)率，符合投資回收期限要求，能夠按時(shí)收回投資。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義一、我國(guó)及運(yùn)城物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。因此，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊的空間。運(yùn)城為促進(jìn)市內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十一五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快運(yùn)城物流中心倉儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)。因此隨著產(chǎn)銷量的快速增長(zhǎng),我國(guó)的冷藏物流業(yè)也將進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期。一是完整獨(dú)立的食品冷鏈體系尚未成形。二是食品冷鏈的市場(chǎng)化程度很低，第三方介入很少。三是食品冷鏈的硬件設(shè)施建設(shè)不足。由此產(chǎn)生兩個(gè)直接后果，第一個(gè)是易腐食品特別是初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的大量損耗，由于運(yùn)輸過程中損耗高，整個(gè)物流費(fèi)用占到易腐物品成本的70%，而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，易腐物品物流成本最高不超過其總成本的50%。 四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。因此，建立農(nóng)副產(chǎn)品物流園，既滿足城市功能配套需要，也解決目前農(nóng)民“運(yùn)輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)促進(jìn)運(yùn)城市乃至華北地區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極作用。促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展公司落戶后，將利用訂單農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)信息化等技術(shù)和管理模式，推動(dòng)促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。（1）直接收入由于現(xiàn)代化冷藏中心的建立，可以使得農(nóng)副產(chǎn)品得以保鮮和反季節(jié)銷售，這樣能大大提高農(nóng)副產(chǎn)品的銷售價(jià)格和產(chǎn)量，根據(jù)國(guó)際慣例，通過冷藏中心的建立，農(nóng)副產(chǎn)品的產(chǎn)量將會(huì)提高30%左右，價(jià)格將會(huì)提高15%左右，這樣給運(yùn)城市農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益十分的明顯。隨著我公司項(xiàng)目的落戶，通過規(guī)范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，調(diào)整農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將會(huì)帶來3%的農(nóng)戶改變農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)方式和結(jié)構(gòu)，一般會(huì)帶來23倍的經(jīng)濟(jì)效益，如果以2倍計(jì)算，%。緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力（1）直接崗位的增加項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)定員1200人，其中行政管理人員60人、配送中心職工為200人、冷庫管理員80人、批發(fā)展示中心職工為200人，加工配送區(qū)員工100人，其他為普通員工（如：冷庫搬運(yùn)工、市場(chǎng)搬運(yùn)工、清潔工、保安等）。（3）產(chǎn)業(yè)鏈上崗位的增加由于擴(kuò)大需求，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥称芳庸て髽I(yè)的增長(zhǎng)，按照1：3的比例計(jì)算，在整個(gè)食品供應(yīng)鏈上將會(huì)15000個(gè)崗位。增加當(dāng)?shù)氐亩愂枕?xiàng)目建成后，通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商業(yè)活動(dòng)的繁榮必將帶來大量的稅收，這將是一個(gè)龐大的稅收回報(bào)項(xiàng)目，.完善城市功能配套隨著社會(huì)的發(fā)展變遷，消費(fèi)者的需求開始變得多樣化起來。市民的消費(fèi)需要更加衛(wèi)生和安全，通過我們公司在當(dāng)?shù)爻鞘薪⑷珖?guó)性的物流配送交易基地，可以在最短的時(shí)間內(nèi)將全國(guó)各地的農(nóng)副產(chǎn)品送到千家萬戶，極大的豐富了市民的菜籃子。在今后的幾年中，隨著市