【正文】 （13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積；（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（12）封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積：（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國(guó)水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算：（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算：（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積：（5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5 6層以下。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。什么是七通一平？指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。 合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理方式10.8. 發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定7. 商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方面的責(zé)任。4. 總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間3.商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？商品房買賣合同當(dāng)明確以下內(nèi)容：1. 一次性買斷價(jià)：買方與賣方商定的一次性定價(jià)。 預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的志用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 起價(jià)：某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 契稅：數(shù)額為合同價(jià)百分之二４．向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？1.什么是示范房？示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。這種方式稱為銀行按揭。什么是銀行按揭？銀行按揭是指購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。 《商品房預(yù)售許可證》：沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4.要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家交納土地出讓金；2. 《國(guó)有土地使用證》：我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國(guó)有土地上所建的房屋才能用于出售。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。整個(gè)建安工程總造價(jià)通常稱為“工程總造價(jià)”。什么是住宅建筑安裝費(fèi)？主要指用于住宅主體工程本身的建筑工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、技術(shù)裝備費(fèi)、技術(shù)裝備、施工管理費(fèi)等。什么是私有住宅？是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。什么是公有住宅？是指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單住投資興建、銷售的住宅。這是國(guó)際上流行的一種籌集住宅建設(shè)資金的經(jīng)營(yíng)方式。住宅包括哪些類型？現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類指針很多，按照住宅層數(shù)分類，可公為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）；按照住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料分類，可分為：混合結(jié)構(gòu)住宅（磚木、砌塊、磚混、鋼混）、大模板結(jié)構(gòu)住宅（內(nèi)外墻現(xiàn)澆、內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻掛板，內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻磚砌）、框架輕板住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅（干打壘、生木結(jié)構(gòu)、拱券結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)、泥石結(jié)構(gòu)、輕鋼骨結(jié)構(gòu)）；按照住宅的平面布局分類，可分為：點(diǎn)式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；按照躍層式住宅（復(fù)式住宅）、錯(cuò)層式住宅（梯間式住宅）；按照住宅的用途和功能分類，可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住宅）。什么是住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”是由城市道路以及自然只是線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。各共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對(duì)于住宅共有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。什么是住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有”？是以數(shù)人共有關(guān)系來確定對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)的共有。②住宅的產(chǎn)權(quán)是對(duì)住宅的支配權(quán)，任何人不得干預(yù)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同于住宅所有權(quán)。隨著人類的進(jìn)化和勞動(dòng)本領(lǐng)的增強(qiáng)，人們逐步意識(shí)到要通過勞動(dòng)來創(chuàng)造和改變自身的居住條件，于是通過人工的勞動(dòng)與大自然提供人類不斷地建造和完善著住宅及其各項(xiàng)功能，住宅作為人類勞動(dòng)的結(jié)晶，反過來又為人類的生存、享受和發(fā)展提供必備的條件。那些不具備居住用途的房子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設(shè)施，這是劃分劃分住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅。工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或其它用地五十年。什么是土地使用權(quán)年限？土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。 拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，有出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，通過競(jìng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商確定的土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。使用權(quán)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的內(nèi)容之一，它的使用必須符合土地所有權(quán)人的利益，同時(shí)也必須符合社會(huì)利益。 什么是土地使用權(quán)？所謂土地使用權(quán)，是指依法取得的對(duì)某一地塊的地上的經(jīng)營(yíng)權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體資格的單位或個(gè)人，依照法定程序辦理土地使用權(quán)的申請(qǐng)登記，取得土地使用權(quán)證書，被法律確認(rèn)對(duì)土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權(quán)利。土地作為生產(chǎn)資料，具有數(shù)量有限，位置固定，使用經(jīng)久，即是生產(chǎn)資料，又是生產(chǎn)關(guān)系的客體的四個(gè)方面的特征。三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)市場(chǎng)：是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱散盤交易）組成。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。什么是房產(chǎn)？房產(chǎn)是指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。內(nèi)墻還有分隔房的作用，所以對(duì)墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。對(duì)于這些構(gòu)件的設(shè)計(jì)必須滿足強(qiáng)度和剛度要求。2. 基礎(chǔ)：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，并把這些荷載傳給下面的土層（即地基）。通風(fēng)道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設(shè)施，可根據(jù)建筑物的功能要求設(shè)置。 筒體式：大跨度、大空間、超高層。 剪力墻式：高層。 框架式：20F左右的住宅及辦公樓。 疊砌式（6F以下建筑）：用于居住、辦公、學(xué)校、醫(yī)院。房屋建筑結(jié)構(gòu)承重形式鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其它結(jié)構(gòu)（竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)）。按建筑規(guī)模和數(shù)量分，可分為：大量型建筑；大型性建筑。而人們不在其中生產(chǎn)，生活的建筑，稱為“構(gòu)筑物”，如水壩，煙囪等。培　訓(xùn)　計(jì)　劃培訓(xùn)大綱一）由**介紹公司背景及成長(zhǎng)歷程、公司在市場(chǎng)中的形象、企業(yè)理念及企業(yè)精神、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、公司規(guī)章制度二）房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)三）產(chǎn)品篇（介紹本項(xiàng)目情況）四）市場(chǎng)調(diào)查五）置業(yè)顧問具備的基本素質(zhì)和儀容儀表要求六）銷售流程解說七）銷售技巧培訓(xùn)八）客戶的分類及解決的方法九）銷售中注意的問題十）房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法十一）銷售專業(yè)禮貌用語二）專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)1）房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 房屋建筑概述通常認(rèn)為，建筑是建筑物和構(gòu)筑物的總稱。其中供人們生產(chǎn)、生活或進(jìn)行其它活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所都叫做“建筑物”，如住宅，學(xué)校，辦公樓等，人習(xí)慣上也稱之為建筑。建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)分，可分為：工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分為公寓，花園住宅，新建住宅，新式里弄，舊式里弄，簡(jiǎn)屋；B、公共建筑。按建筑層數(shù)或總高度分，可分為：低層建筑；多層建筑；小高層建筑；高層建筑；超高層建筑。1.2.3.4.建筑物的構(gòu)造組成就常見的民用建筑而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個(gè)基本組成部分。1.基礎(chǔ)是房屋的主要受力構(gòu)件，其構(gòu)造要求是堅(jiān)固、穩(wěn)定、耐久、能經(jīng)受冰凍、地下水及所含化學(xué)物質(zhì)的侵蝕，保持足夠的使用年限。 墻或柱：是房屋的豎向承重構(gòu)件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，并把這些荷載可靠的傳給地基。作為墻體，外墻還有維護(hù)的功能，抵御風(fēng)霜雪雨及寒暑對(duì)室內(nèi)的影響。2）相關(guān)詞語解釋什么叫房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：是指房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。什么是房地產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商住寫字樓住 宅：高層住宅（小高層） 多層住宅商 鋪：臨街地鋪 裙樓商鋪什么是土地？狹義：土地僅指地球上的陸地表面；廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，還包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。土地類型是什么？土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。它是我國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。如對(duì)土地的使用權(quán)用必須考慮周圍環(huán)境，不能給自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境，不能給鄰理的通風(fēng)、透氣、采光造成影響。土地使用權(quán)出讓方式有哪些？1.2.3.什么是地價(jià)？土地使用出讓的價(jià)格，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施和土地開發(fā)費(fèi)。土地的使用年限是如何確定的？凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地七十年。什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子?？晒┤藗兙幼〉姆孔?，應(yīng)當(dāng)具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。人們?yōu)樽陨砩钇鹁釉O(shè)計(jì)、建造住宅也經(jīng)歷了一個(gè)從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為我們的祖先提供了天然的棲身之地。什么是住宅的產(chǎn)權(quán)？如果某人同時(shí)擁有對(duì)某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán)利，也就擁有了住宅的產(chǎn)權(quán)。特征為：①所有權(quán)在行使時(shí)不需要他人的協(xié)助是一種絕對(duì)權(quán)。③一處住宅只有一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，具有排他性。最常見的如夫妻關(guān)系。除非共同關(guān)系消滅或解除，否則共有的房產(chǎn)住宅不能請(qǐng)求分割。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。什么是預(yù)售商品住宅？指建筑工程尚未完成（甚至未開工）而預(yù)先出售的商品住宅，又稱“買樓花”。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，預(yù)收的購房款在商品房屋開工建設(shè)前不得超過全部售價(jià)的50%。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅通過住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。其中建筑材料費(fèi)所占比重較大。什么是商品房？商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的消費(fèi)能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。什么是商品房的“五證”？房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備：1.如果不能取得國(guó)有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃；3. 《建設(shè)工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能施工；5.什么是房地產(chǎn)買賣合同？房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。什么是樣板房？