香江商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營思路整合教材-展示頁
2025-07-09 10:29本頁面
【正文】 銀行存款利率的回報；B、經(jīng)營者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競爭優(yōu)勢，降低長期經(jīng)營成本；C、融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長期融資通道；D、消化不良收入者：目的是通過投資獲得正當(dāng)?shù)氖杖?。業(yè)態(tài)分析：區(qū)域內(nèi)無可比性，易形成特色業(yè)態(tài)，成長為多業(yè)態(tài)復(fù)合。供應(yīng)商組織：市場充足，可供選擇的空間較大。結(jié)論：精心設(shè)計推廣計劃，逐步培育市場，后期要求高額回報。劣勢 非成熟社區(qū)，商業(yè)基礎(chǔ)條件不足。限于時間和缺乏必要的溝通，本提案不成熟之處萬請貴司不吝扶正！市場定位總是一個殘缺和夢想，需求是今日市場的主流。香江商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營思路整合前言對于此次“比稿”，我公司傾其全力，快速地參與，希望“香江公司”能以公正、公平、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆绞絹砼卸ㄟ@一次的行為。針對貴司要求的產(chǎn)品與廣告問題，本文從傳播、投資、執(zhí)行、銷售和運(yùn)營提出了創(chuàng)意、速銷、品牌塑造的方案；也從產(chǎn)品設(shè)計、當(dāng)前競爭點(diǎn)與銷售控制重點(diǎn)提出構(gòu)想。因此，營銷的過程往往是：產(chǎn)品找市場、市場完善產(chǎn)品的雙向深化加工過程，產(chǎn)品賣完了，設(shè)計才完成，建設(shè)也完工了！第一篇 市場篇一、市場分析（一）環(huán)境分析優(yōu)勢政策寬松，政府支持無商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)競爭商業(yè)的成長空間大，后期回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前期培育市場的投資。市政發(fā)展與商業(yè)發(fā)展幾乎同步，拉動市場能力不足。（二）商業(yè)要素物業(yè)結(jié)構(gòu)：有特色，包容各類商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)入駐。定位分析：有較大的空間，從功能性的服務(wù)到“一站式”消費(fèi)服務(wù)定位。二、目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場分為兩類，一是經(jīng)營者分為商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品的經(jīng)營者；二是目標(biāo)消費(fèi)者。（2）商品的經(jīng)營者分析。為更多的占領(lǐng)市場，不放棄任何一個成長的商業(yè)市場，該類經(jīng)營者占總經(jīng)營者中的30%。成熟商業(yè)空間小，市場容量有限，新品牌或弱勢品牌為降低風(fēng)險，需要選擇最低的進(jìn)入成本。C、有區(qū)域優(yōu)勢經(jīng)營者。目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者的形成需要有一個漫長的培育、發(fā)展的過程，主要是通過項(xiàng)目本身的經(jīng)營特色、地段優(yōu)勢來逐步培育起來，依本案規(guī)劃，目標(biāo)消費(fèi)者分為五類。尋求個性化的體現(xiàn)，對消費(fèi)過程有較高的體驗(yàn)要求，對商業(yè)環(huán)境有個性需求。講究生活的便捷與品質(zhì)C、有車人士。D、品牌的追求者。E、尋求方便的人士：就近消費(fèi)，為了方便而成為消費(fèi)者。A、“天下城”步行商業(yè)街B、“德化街”步行街C、匯龍城休閑購物中心上述物業(yè)與本案比較“天下城”步行商業(yè)街優(yōu)勢（1） 地理位置優(yōu)勢。雖然近幾年有下降趨勢，但呈現(xiàn)雖衰不敗的狀態(tài)，成熟的環(huán)境必然帶來成熟的消費(fèi)。天下城步行商業(yè)街以兩類經(jīng)營為主打，一是以休閑品牌服裝為主體；二是以休閑娛樂項(xiàng)目經(jīng)營為主體，這兩類項(xiàng)目經(jīng)營共同之處在于目標(biāo)消費(fèi)群體趨于一致，使商品消費(fèi)具有互補(bǔ)性。目前天下城的門面房價格為最低價：4596元/m2，最高價：13160元/m2，均價為9000元/m2左右，大多數(shù)高價在后期成交。整體上看，價格在本物業(yè)內(nèi)有三個特點(diǎn)：一是傳統(tǒng)的“低開高走”，具有明顯的房地產(chǎn)經(jīng)營手法特征；二是租賃價格反映出培養(yǎng)市場的痕跡；三是因大的區(qū)域內(nèi)無參考標(biāo)準(zhǔn)，且無相同的消費(fèi)產(chǎn)品，故價格的走勢高昂。劣勢（1）缺少商業(yè)核心概念，沒有對健康路的主題進(jìn)行改造，僅僅是檔次提高，沒有本質(zhì)提升。德化街步行街優(yōu)勢（1）政府政策強(qiáng)勢支持優(yōu)勢。（3）經(jīng)營品牌、商品品類繁多，消費(fèi)者受眾面廣。劣勢（1）缺少核心概念與主力店支持，單一靠傳統(tǒng)“商圈”做支撐，有一定的風(fēng)險。匯龍城休閑購物中心 優(yōu)勢 （1）地理位置具有很好的優(yōu)勢。商業(yè)消費(fèi)引導(dǎo)超過傳統(tǒng)形式，反映在價格體系上有明顯的強(qiáng)勢。對前期運(yùn)作與后期經(jīng)營帶來的極大的市場空間。第一次，在均價5000元/m2基礎(chǔ)上調(diào)整為5500元/m2；第二次在“普馬”進(jìn)入后，整體均價調(diào)整到8000元/m2，第三次“百盛”進(jìn)入后，整體均價調(diào)整到9000元/m2，雖然“百盛”撤出，但通過炒作租金價格，提高了銷售商鋪的均價，達(dá)10500元/m2，租金價格上漲了15%。經(jīng)營上缺乏培育市場的耐性。在區(qū)間無其他競爭物業(yè)，可塑性較強(qiáng)。市重點(diǎn)工程，觀注程度較高，有政策扶持優(yōu)勢。有相當(dāng)部份人對鄭東新區(qū)有較強(qiáng)烈的投資熱情。周邊物業(yè)建設(shè)周期和速度不確定性。物業(yè)形態(tài)受到限制。交通狀況不理想。人們對于整個鄭東新區(qū)的期望價值涵蓋了“香江步行街”項(xiàng)目，同時，大眾對于項(xiàng)目的投資熱情來源于政策傾斜和巨量的媒體宣傳，天時條件成熟。以表面現(xiàn)
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