【正文】 型戰(zhàn)略來實現(xiàn)的。中國房地產業(yè)的重新洗牌已經開始，中國房地產業(yè)的春秋時代正在來臨。中國地產界面臨未來挑戰(zhàn)的將是國外整個完整發(fā)達的市場經濟體系。WTO對中國房地產業(yè)的影響將是全方位的，將全面沖擊中國房地產業(yè)。因此，更新房地產企業(yè)運作理念，使房地產企業(yè)產業(yè)資本和金融資本有效結合，是大多數(shù)房地產企業(yè)生存和發(fā)展的必經之路。過去二十多年來，中國房地產開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。五、房地產產業(yè)資本需與金融資本親密結合作為一個特殊的產業(yè)，房地產開發(fā)商自有資本通常占資產總額的10％，即每1元的自有資本必須推動10元的總資產?？梢?，加入WTO后，在相當長的一段時期內，對國內銀行來講，需要擁有眾多網(wǎng)點才能大規(guī)模運作的住房消費信貸業(yè)務所面臨外資銀行的挑戰(zhàn)要遠小于銀行的公司業(yè)務。對我國銀行來說，更應關注那些資信評級度比較高、資產質量較好且有一定規(guī)模實力的房地產公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經營業(yè)績的提高。（4）加大對開發(fā)資信評級高、規(guī)模大的優(yōu)勢房地產客戶的營銷力度。為了使我國的房地產企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。（3）房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。同時應改善制度環(huán)境，建立信用文化。因此，開放型住房金融結構是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產需求增加，隨后住宅類房地產需求也將增加。另外，隨著居民對住房金融服務的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉貸等以住房為中心的所有相關經濟活動中，所以我們要積極吸取國外先進成熟的品種，合理運用，完善住房建設與消費的金融支持。隨著我國住房市場的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場的需要。（1）積極推進住房金融產品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。雖然，住房金融特別是個人消費信貸業(yè)務外資銀行介入相對較晚，給了中國銀行業(yè)較充分的時間去調整經營策略，改進經營管理，改善服務質量，爭取與國際慣例早日接軌。首先，要促進住房規(guī)模化發(fā)展，就需要政府允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽保險公司在內的各種中外金融機構參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務，要積極推出符合住房消費要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔保或保險保證，才能減輕貸款人的后顧之憂；第三，只有通過有關政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃，如還款補助、利息減免計劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經濟欠發(fā)達地區(qū)的居民，通過抵押貸款形式進入商品房市場，從而促進住房金融的發(fā)展；第四，只有通過政府加強對住房的監(jiān)管與協(xié)調，建立與住房金融相配套的政策措施、法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。從我國經濟改革目標和政府定位來看，我國政府干預市場應該采取第二種方式，即轉變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導，通過完善市場的基礎設施和體制建設來促進改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎功能。 政府扶持和干預市場有兩種方式，一種是直接干預，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場機制為基礎，即金融機構的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。如果政府作為一交易主體參與市場，則必定與其他市場主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場的管理權性質決定的。 三、政府在房地產金融中的作用及其宏觀調控政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個準確的定位。目前，雖然涉及房地產抵押的法律已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進一步健康發(fā)展。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓貸款債權的方式來轉移資金風險。目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴格，束縛了購房者消費貸款的選擇性和自由度。而當前一些銀行機構推出的所謂“零首付”，由于進入的條件太高，對普通購房者來講沒有實際意義。我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價格確立辦法等方面的問題。據(jù)了解，目前，國內絕大多數(shù)地方經濟適用房已成為住房供應的主渠道。多年來，與其他商品大打價格戰(zhàn)的經營策略不同，商品房價格居高不下直接影響著人們的購房傾向。同時銀行的住房信貸業(yè)務更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴格依照貸款程序辦事，防范貸款風險的意識進一步增強。 近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認識到住房金融在推動整個國民經濟增長和消費需求擴張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。截止1999年底，工、農、中、建四家國有商業(yè)銀行當年自營性個人住房貸款余額占房地產貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。住房信貸結構發(fā)生很大變化，重點向住房消費貸款傾斜。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務的經營力度，使得住房消費信貸業(yè)務取得前所未有的快速發(fā)展，但由于受當?shù)亟洕l(fā)展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務量的50％以上?！　∽》肯M貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。227 / 227.（.....）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座.（.....） 專業(yè)提供企管培訓資料 房地產金融專題研究（文摘整理）SYSTAN賽斯顧問20025目 錄一、解讀房地產金融二、中國住房金融的發(fā)展與改革三、構建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析四、關于我國房地產證券化的若干思考五、加快房地產投融資與國際接軌六、政府干預房地產金融的范圍設置七、房地產投資基金的設立壁壘及經營瓶頸因素分析八、房貸證券化未成曲調先有情九、房地產證券化的可行性分析十、房地產證券化的兩種類型十一、關于證券化啟動我國房地產有效需求的若干思考十二、美國政府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化十四、淺談房地產證券化十五、如何發(fā)展房地產證券化十六、我國住房抵押貸款及擔保體制現(xiàn)狀十七、形成住房抵押信貸良性循環(huán)的主要矛盾及其對策十八、房地產公司發(fā)行股票特別規(guī)定(附全文)十九、房地產拉動經濟增長的原由及策略二十、房屋銀行運行風險及規(guī)避二十一、城市土地證券化二十二、銀行債務重組與資產證券化二十三、臺灣不動產證券化展望二十四、房地產證券化的可行性分析二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發(fā)展二十六、資產證券化在我國可行嗎？二十七、中國推行資產證券化的難點及對策二十八、信貸資產證券化的交易結構二十九、住房抵押貸款證券化的模式三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇三十一、荷蘭LABSII公司的資產證券化三十二、中色建設房地產公司資產重組回顧三十三、資產重組、資本市場與投資銀行三十四、房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道分析三十五、論銀行不良資產剝離和資產管理公司的運作三十六、資產證券化與其他融資方式的比較三十七、資產證券化的基本交易過程三十八、服務商在證券化交易中的作用三十九、資產證券化與機構投資者四十、銀行擔保貸款支撐債券（CLO）四十一、RTC與資產證券化四十二、資產證券化的案例分析——討論稿四十三、亞洲的資產證券化發(fā)展與原因剖析四十四、論資產管理公司的運作——金融過濾工程分析四十五、資產證券化與金融資產管理四十六、中國房地產投資基金主攻權益性投資 解讀房地產金融在我國，住宅產業(yè)還剛剛起步，需要一個發(fā)育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產交易的基礎，是困擾開發(fā)商和購房者的難題。解決房地產企業(yè)的資金問題，沒有房地產金融的參與是做不到的……一、我國房地產金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家加快住宅產業(yè)的發(fā)展，居民住房消費商品化水平的提高，房地產金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴大，占商業(yè)銀行業(yè)務的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務的經營機構也由過去建設銀行等少數(shù)銀行經營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經營，住房金融市場已經開始由過去少數(shù)銀行壟斷經營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。 為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務提供了良好的發(fā)展契機。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關，體現(xiàn)了資金運動的特征和規(guī)律。 根據(jù)國家宏觀政策和住房市場的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結構呈現(xiàn)重心轉移，由過去重點支持住房開發(fā)貸款轉為重點支持住房消費貸款。住房金融市場競爭激烈，經營開始規(guī)范，內部結構開始走向協(xié)調。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產業(yè)政策和人民銀行金融調控政策的引導下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設和住房消費，在品種創(chuàng)新、服務網(wǎng)絡、服務質量等方面的競爭都更趨激烈。二、制約我國房地產金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房價太高，經濟適用房政策不完善。而經濟適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經濟房市場。應當說，經濟適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價格，適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經濟增長起到了重要作用。 、期限短、利率高。這與我國目前收入低、房價高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。3．缺乏風險轉移機制、貸出款項沒有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并存。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。 　　 ，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督。 此外，融資結構的不合理，住房消費信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產金融發(fā)展的制約因素。當前我國確立的經濟體制改革目標是建立社會主義市場經濟，其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。所以政府作用的定位應該是：在市場中為各主體順利進行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的公平、公正和公開。政府作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上。另一種是間接干預，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設立若干準政府機構，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。加強政府對住房金融發(fā)展的支持和調控力度。四、入世：房地產金融業(yè)快速發(fā)展的契機根據(jù)我國金融業(yè)務開放的時間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經營所有國外客戶的外匯業(yè)務；一年以后允許經營中國客戶的外匯業(yè)務；兩年內允許外資銀行經營人民幣批發(fā)業(yè)務；五年后可以對中國居民開展個人業(yè)務。因此只有開拓性地摸索適合我國國情的住房金融營銷策略，積極進行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務的整合，并在合適的時機有效地進行資產重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國銀行競爭的實力。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關系是非常密切的。住房信貸資產，特別是住房消費信貸資產的流動性風險逐漸突現(xiàn)，要有先進的金融工具來開通住房一級融資市場與二級融資市場的通道。（2）增強開放意識，把握市場走向。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機遇，但境外金融機構的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個封閉的金融體制中難以得到實現(xiàn)。應以市場需求為準繩，以業(yè)務創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費個性化的需求以提高整個住房金融的服務能力和業(yè)務水平。這將為國有商業(yè)銀行住房金融業(yè)務的穩(wěn)健運行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。國外金融機構的進入，將使國內房地產金融市場主體復雜化、交易工具多元化。要放松對房地產開發(fā)貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，及早占領和發(fā)展房地產金融市場；要調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產保險，尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險；要借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，盡快開放房地產金融二級市場。加入WTO后，國外機構將為房地產開發(fā)項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業(yè)務，并推動房地產抵押證券化業(yè)務的開展。對其要積極營銷，搶占市場。再加上國內銀行經營住房金融業(yè)務的高起點，只要能順應金融發(fā)展的自身規(guī)律，按照市場需求的原則靈活調整經營策略，我們完全可以在新一輪的住房金融競爭中贏得主動。顯而易見，房地產對金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產開發(fā)成為天方夜譚。然而，從現(xiàn)在