【正文】 0商業(yè)樓宇30．3765．4431000工業(yè)建筑58．3239．8022000公共設(shè)施和機構(gòu)50．4343．3311000開放空間和戶外休閑用地134．05空地81．15其他12．24合計644．81437．217740002992000走進美國房地產(chǎn)（系列之二）美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價師發(fā)牌考試制度美國政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理一是管規(guī)劃，二是管人，三是管收稅。美國的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴展，除住宅建設(shè)按美國人的習(xí)慣一般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機勃勃。健全的保險制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項收益穩(wěn)定，風(fēng)險有保障的投資工具。（五）有健全的房地產(chǎn)保險制度　　保險業(yè)在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場的運作靠保險業(yè)來分散和避免風(fēng)險。另外，貸款流向開發(fā)市場的結(jié)果也可能會使沒有資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，玩空手套進入房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、%。（四）房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費市場為主　　美國的房地產(chǎn)抵押貸款以消費市場為主，主要是為個人買房提供資金。例如，美國最大的寫字樓投資者之一 “寫字樓投資信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”擁有287幢寫字樓，總面積760萬平方米，分布在26個州。土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）, 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場銷售策劃，保險機構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險、抵押信用風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)保險風(fēng)險，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。（三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高　　現(xiàn)代社會的發(fā)展導(dǎo)致了社會化、專業(yè)化分工，美國房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式，有如下優(yōu)點：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項；有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產(chǎn)上，且進退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個指標(biāo)，結(jié)合對民眾收入的調(diào)查，對住宅價格進行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購買力相協(xié)調(diào)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對住宅購買力的分析方面。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機會等等作大量的研究，有時研究時間跨度前后十年，對前十年的情況和后十年的預(yù)測都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計投資數(shù)學(xué)模型，進行模擬的資金流量檢驗。 美國房地產(chǎn)業(yè)的特點　　通過對美國房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點：（一）、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展比較協(xié)調(diào)　　美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。一般情況下，私人對土地用途的限制契約都到登記機關(guān)登記，對今后的后續(xù)受讓人都有約束力。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設(shè)施的安裝、公共用地的面積等等?！　〉貕K劃分規(guī)則（subdivision regulations）：地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用地的劃分?！　〗ㄖǖ洌˙uilding Codes）：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等?！　》謪^(qū)條例（Zoning ordinance）：分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過分區(qū)條例發(fā)生法律效力。（二）政府對土地利用的控制　　政府對土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來實現(xiàn)的?！　娭普饔茫‥minent domain）: 當(dāng)為了公眾利益征用土地時，在與業(yè)主談判無法達(dá)成協(xié)議的情況下，政府可以向法庭申請強制征用，強制征用要符合三個條件：一是由法庭裁定土地征用確是為了公眾利益，二是業(yè)主得到了合理補償，三是已有足夠的法律程序保護業(yè)主的權(quán)益?！　【鞕?quán)（police power）：政府在土地管理方面的警察權(quán)力一般是指政府出于公眾利益的需要，對土地利用進行管制。有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最后也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產(chǎn)權(quán)，這些土地最終將變成聯(lián)邦政府或州政府的土地。通過征收地稅，可以調(diào)控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。 政府對土地的管理權(quán)力　　政府對土地的管轄權(quán)力主要包括如下幾個方面：　　征稅(taxation)：政府以土地所有者要征收地稅。除此之外，政府對房地產(chǎn)市場管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動完全按市場規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證?！　′N售空置率=空置的供銷售的房屋/（業(yè)主已經(jīng)居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供銷售的房屋）四、房地產(chǎn)業(yè)的管理　　美國是土地私有制國家，房地產(chǎn)市場完全按市場規(guī)律運作，政府對市場的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。圖四是美國三十年來供出租和銷售的房屋空置率曲線。從長線投資來看，在美國投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、回報率高等特點。雖然美國房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個周期循環(huán)，但周期波動幅度較小，較少大起大落。因為房地產(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟而肓目發(fā)展。%, %, %。二、房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟中的比重　　房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重并不大。例如，按1997年美國家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過863元時，這樣的房屋就是買得起的，按這個標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭（這是美國最普遍的按揭成數(shù)和年限），年利率7%，因此中等收入的美國家庭都是買得起的，房價是合理的?！　≡诿绹咦》空咧?，為美國人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。圖二是近30年來，美國家庭自有住房率曲線，從中可以看出，美國一直以來維持比較高的自有住房率。美國政府為了解決國民的住房問題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。圖一是美國家庭在1967年至1997年三十年間的收入中位數(shù)曲線，從中可以看出，美國的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這表明美國的經(jīng)濟發(fā)展是比較平穩(wěn)的。對GDP的貢獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%。經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國民生產(chǎn)總值位居世界首位?？偯娣e9372614萬平方公里，海岸線長22680公里。走進美國房地產(chǎn)（系列之一）美國房地產(chǎn)概況一、美國人的住房情況　　美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。美國是世界經(jīng)濟大國。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業(yè)國家的首位?！　≡诩彝ナ杖敕矫?，雖然美國貧富懸殊，10%的人占有90%的財富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過著普通的生活?！　‰m然美國普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大部分人擁有自己的住房。一般來說，一個小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。1997年，美國自有住房率為66%（指獨戶型房屋）。在美國買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來不超過家庭收入的36%。根據(jù)這個買得起的住房政策，美國聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場住房房價情況，了解目前市場上的房屋是不是美國人買得起的,進而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價格提供。如表一所示，1992年美國房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的比例關(guān)系為：%, %，%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國民經(jīng)濟發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對房地產(chǎn)的需求?！　”硪?、1992年和1997年美國房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)比較三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢　　在過去的二十年里，美國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會的整體國民經(jīng)濟發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢。圖三是美國主要房地產(chǎn)參考指數(shù)之一的“NCREIF指數(shù)”，近20年來的表現(xiàn)情況, 從中可看出美國房地產(chǎn)投資回報的平穩(wěn)增長趨勢，這也表明美國房地產(chǎn)市場是一個理性成熟的市場?！　　　∶绹康禺a(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來，一直以來，美國保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1~2%之間。注：出租空置率=空置的供出租的房屋/（租戶已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可賣的房屋。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進行土地管制；二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場；三是依法征稅；四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。地稅是美國的主要稅種之一，也是調(diào)控土地資源配置的主要手段。在紐約等美國主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因為地稅太重，業(yè)主無力負(fù)擔(dān)而主動放棄產(chǎn)權(quán)的“祖屋”，最后這些土地將被收歸國有。地稅一般歸地方政府所有，主要用于教育開支，一個社區(qū)的教育質(zhì)量是決定地稅高低的主權(quán)因素之一。警察權(quán)力通過法律體現(xiàn)，主要法律包括環(huán)境保護法規(guī)、規(guī)劃法規(guī)、建筑法規(guī)、租賃法規(guī)等?！　〕惺軣o人繼承不動產(chǎn)的權(quán)利（Escheat）：當(dāng)房地產(chǎn)所有人死亡后，無法定繼承人而且未留下處置房地產(chǎn)的遺囑，那么不動產(chǎn)將歸政府所有。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：　　總體規(guī)劃（master plan）：總體規(guī)劃由市或縣一級政府制定，主要規(guī)劃一個地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境等關(guān)系。分區(qū)條例規(guī)定了一個地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得《建筑許可證》方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗收合格，獲得《占用證》（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗收合格，則獲發(fā)《合格證》（certificate of pliance）。因為美國的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適?！　〕艘?guī)劃法規(guī)對土地利用的限制外，環(huán)境保護法律也對土地利用有嚴(yán)格的約束。 私人對土地利用的控制　　除了政府對土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時往往也設(shè)定一些對土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險意識強，投資決策科學(xué)，對經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。因此，美國房地產(chǎn)雖然也有周期性波動，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。由于美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確定個人購房按揭還款能力的指標(biāo)是“2836”即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的28%，如果借款人還有其他債務(wù)（如供車等），則供樓款加其他債務(wù)支出不能超過家庭月收入的36%，如果超過此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重，買房者應(yīng)該另外選擇較便宜的房子。（二）商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營方式　　美國象商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的另一個好處是，提高房地產(chǎn)市場分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會整體經(jīng)濟形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價的易變和不可捉摸性。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟的理論、估價方法等一般都是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價來分析。美國房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險商、抵押服務(wù)等機構(gòu)。由于分工細(xì)，每一市場參與者都對本行有豐富的經(jīng)驗和知識，而且實力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國的集團公司，開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也上檔次、高效率?！　∶绹康禺a(chǎn)投資的專業(yè)化還體現(xiàn)在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商業(yè)中心，一般都是由大型房地產(chǎn)公司（或基金）開發(fā)并持有產(chǎn)權(quán)，然后由商家租賃經(jīng)營。1998年上半年統(tǒng)計，個人購房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的76%，如果加上多戶型住宅，%。這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡單：只有購房者買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結(jié)果只能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營困難，金融機構(gòu)的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市場的安全。實踐證明，美國的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。有關(guān)房地產(chǎn)的保險包括自然災(zāi)害方面的保險、建筑期保險、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險等方方面面。（六）集約用地，土地利用效率高　　雖然美國地大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟家的精打細(xì)想，充分合理利