【正文】 取。對(duì)外商投資企業(yè)，一律免收地方所得稅。對(duì)一次性支付出讓金有困難的項(xiàng)目，可以在依法、規(guī)范、尊重農(nóng)民意愿的前提下，采取土地租賃、農(nóng)民集體土地作價(jià)入股等方式使用土地。 凡落戶開(kāi)發(fā)區(qū) 的企業(yè)全部享受省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的 政策優(yōu)惠。允許外商投資舉辦中外合作、合資物流企業(yè)，以加快發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)。水運(yùn)距連云港國(guó)際碼頭僅 200多公里。公 路四通八達(dá)， 105 國(guó)道、 202 省道穿境而過(guò)， 距離 京 臺(tái)高速公路和連霍高速公路出入口 僅 4 公里和 9 公里，距離正在施工建設(shè)的 鹽（城）許（昌） 高速公路百善出入口 13 公里。有火車站、鐵路編組站、汽車站和內(nèi)河水運(yùn)碼頭。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于相山 區(qū) 與烈山區(qū)、濉溪縣的交界處 ，交 通便利，千里平原，地勢(shì) 開(kāi)闊，交通基礎(chǔ) 條件好。氣候溫和、日照充足、四季分明，年平均氣溫 ℃。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： (1)建設(shè)占地： 29729萬(wàn)平方米 (約 45 畝 ) (2)建筑面積： (3)建設(shè)規(guī)模：平均每天物流作業(yè)量 1000 噸 (每年 30萬(wàn)噸 ) 主要建設(shè)條件 (1)場(chǎng)地 條件 6 濉溪 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是縣城區(qū)的組成部分， 位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處。同時(shí)客戶還可以方便地使用信息技術(shù)同物流中心進(jìn)行交流 與協(xié)作，并可以即時(shí)得知相關(guān)貨物的啟運(yùn) 、 到達(dá)時(shí)間、在途狀況、儲(chǔ)存 、運(yùn)輸準(zhǔn)備等情況，從而能更有效地進(jìn)行物流渠道中的商流、資金流、信息流管理，最大限度地做到信息共享，使商品安全快速準(zhǔn)確地到達(dá)目的地。 物流配送中心將同各大區(qū)域物流中心建立網(wǎng)絡(luò)互聯(lián) ，在充分利用電子信息技術(shù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)先進(jìn)的信息處理和傳輸系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)庫(kù)管理、堆場(chǎng)管理、集貨、分揀、加工、配送、發(fā)運(yùn)、訂載處理的網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化和智能化。按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”的要求，全面提升物流配送中心的 整 體競(jìng)爭(zhēng)力。 (二 )項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 概述 本項(xiàng)目 擬投資 5000萬(wàn)元人民幣，在 濉溪縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ，占地 45 畝 (29729平方米 )，建設(shè)以物資 匯集、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送和電 子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代物流配送中心。各 種類型的 企業(yè)紛紛提出物流 配送服務(wù) 的需求，從事第三方物流的專業(yè)物流公司、物流中心 也 有新 的 進(jìn) 展。在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時(shí)，商品流通總量迅速擴(kuò)大，全市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、人民生活等各方面的基礎(chǔ)建設(shè)也取得了重大進(jìn)展，全面建設(shè)小康社會(huì)正步入快車 道，今后各方面的持續(xù)發(fā)展都需要與之相適應(yīng)的現(xiàn)代物流體系作支撐。就淮北市的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，近年來(lái)全 市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 在發(fā)展過(guò)程中調(diào)整 優(yōu)化升級(jí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速增長(zhǎng)。物流 產(chǎn)業(yè) 作為提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素和影響眾多領(lǐng)域發(fā)展的巨大潛 在 市場(chǎng)，逐步受到人們的重視。它將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、加工、包裝、整理、配送、信息處理等 流通服務(wù)的環(huán)節(jié) 有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合服務(wù)。它是生產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，也是流通領(lǐng)域的起始。當(dāng)前，加快 物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已成為服務(wù) 工業(yè)強(qiáng)縣、產(chǎn)業(yè)集聚 ，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)重要舉措。 隨著 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步深化，縣 級(jí) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸 顯，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 項(xiàng)目單位擬選址在開(kāi)發(fā)區(qū)改擴(kuò) 建物流配送中 心，強(qiáng)化物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。根據(jù)淮北市 三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 濉溪縣積極規(guī)劃建設(shè)全縣 物流配送中心，按照 縣 委、 縣 政府的統(tǒng)一部署 ， 濉溪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)積極 規(guī) 劃 籌建 物流園區(qū)，堅(jiān)持“以信為本，以德招商，以誠(chéng)待人，以和為貴”的理念。在現(xiàn)有物流配送服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造和擴(kuò)建。為進(jìn)一步提升物流配送的服務(wù)水平，項(xiàng)目單位于 2020年 3 月組建濉溪縣玉龍物流配送服務(wù) 中心 ，并按照現(xiàn)代企業(yè)制度和《公司法》的要求，規(guī)范化運(yùn)作，玉龍物流配送服務(wù) 中心作為獨(dú)立法人的公司，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，單獨(dú)核算，自負(fù)盈虧。 1 一、總 論 (一 )項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：濉溪縣 玉龍 物流 中心建設(shè)工程 承辦單位概況 (1)單位名稱：濉溪縣 玉龍物流 有限公司 (2)項(xiàng)目責(zé)任人： 劉元志 (3)單位概況： 項(xiàng)目單位長(zhǎng)期開(kāi)展物流配送服務(wù)，初創(chuàng)時(shí)期的服務(wù)范圍相對(duì)較小，主要是為項(xiàng)目單位 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 的物流配送服務(wù)， 經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐 ,從小做起，不斷發(fā)展壯大，逐步向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化的物流配送服務(wù)發(fā)展。項(xiàng)目單位通過(guò)積累資產(chǎn)，學(xué)習(xí)和總 結(jié) 物流業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在資產(chǎn)總額達(dá)到 8140 萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率%，凈資產(chǎn) 10730 萬(wàn)元，土地所有權(quán) 190 余畝，職工總數(shù)為310 人。2020年底，濉溪縣玉龍物流有限責(zé)任公司經(jīng)濉溪縣工商局注冊(cè)成立，玉龍物流有限公司選址在省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 濉溪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)內(nèi)，占地 面積 29729 平方米，約 45 畝。目前，濉溪縣玉龍物流有限公司已完成資產(chǎn)分割，土地權(quán)屬確認(rèn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、 2 環(huán)境評(píng)價(jià)、 建設(shè)資 金 的籌集 等 前期工作，具備開(kāi)工建設(shè)的條件。誠(chéng)招天下商 ， 以優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施、 優(yōu)質(zhì) 的 服務(wù)， 贏得有識(shí)之士的信任，吸引有氣魄的民營(yíng)企業(yè)家 落戶 濉溪 ，投資創(chuàng)業(yè)，大展宏圖，發(fā)展物流配送三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，提升 濉溪縣 三產(chǎn)服務(wù)業(yè)整體水平， 充分發(fā)揮 濉溪縣 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益 、生態(tài)效益 。 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) (1)項(xiàng)目單位編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū) (2)省委省政府謀劃服務(wù)業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)大內(nèi)需工作意見(jiàn) (3)《商務(wù)部農(nóng)業(yè)部國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委關(guān)于開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化工作的通知》 (商建發(fā) [2020]30號(hào) ) (4)《安徽省 實(shí)施重大項(xiàng)目 “ 861” 行動(dòng)計(jì)劃》 (5)《安徽省關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》 (6)《 濉溪縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》 (7)《 淮北市物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 (8)《淮北市 人民政府關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村商品流通改革和市場(chǎng)建設(shè) 試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》 (淮政 [2020]7號(hào) ) (9)項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料 項(xiàng)目背景 3 近 年來(lái)， 濉溪縣 委、 縣 政府 在 結(jié)構(gòu)調(diào)整 、產(chǎn)業(yè)升級(jí) 總體思路的指引下， 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，著力抓好以工業(yè)強(qiáng)縣為核心的各項(xiàng)事業(yè)，積極推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；h域 經(jīng)濟(jì)正以前所未有的速度向前發(fā)展。 而主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求。 (1)發(fā) 展現(xiàn)代物流是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)流通 產(chǎn) 業(yè)的必然要求 物流是指物質(zhì)資料從供給者向需要者的物理性流動(dòng)，是創(chuàng)造時(shí)間性 、 場(chǎng)所性價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而現(xiàn)代物流是指原材料、半成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效流動(dòng)的過(guò)程。近年來(lái)，物流 產(chǎn)業(yè) 熱 潮 持續(xù)升溫 ，物流服務(wù)業(yè) 發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)迅猛，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用受到前所未有的關(guān)注，人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代物流的發(fā)展是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的“加速器”。 發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是促進(jìn) 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。 2020年全 市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 251 億元，比上年增長(zhǎng) 12． 1％，社會(huì)商品零售總額達(dá) 4 到 74． 9億元。 (2)濉溪縣 物流 服務(wù) 業(yè)近年取得了較大的發(fā)展，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要相比，仍顯得相對(duì)滯后 改革開(kāi)放以來(lái)， 濉溪縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù) 快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時(shí)，商品流通總量迅速擴(kuò)大，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通訊等各方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了重大進(jìn)展，特別是高速公路從無(wú)到有，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)迅猛，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用受到前所未有的關(guān)注，人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的“加速器”。但是，與蓬勃發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相比，物流產(chǎn)業(yè)顯得滯后，尚未形成足以支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化的現(xiàn)代物流體系。為 濉溪縣 發(fā)展 現(xiàn)代工 農(nóng)業(yè) 和 商貿(mào) 產(chǎn)業(yè) 打 造物流平臺(tái)， 優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量， 節(jié)約流通 5 費(fèi)用，提高 現(xiàn)代流通業(yè)水平 和企業(yè) 經(jīng)濟(jì)效益，振興濉溪 經(jīng)濟(jì)，加快三產(chǎn) 服務(wù) 業(yè)的發(fā)展，并逐步形成縣 域 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)現(xiàn)代物流理念，實(shí)現(xiàn)向“智能化 、信息化 ”的轉(zhuǎn)變。使客戶的訂貨、庫(kù)存管理、運(yùn)輸、流通實(shí)現(xiàn)一體化。 選址方案 項(xiàng)目選址 在 濉溪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著濉溪開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展 戰(zhàn)略 規(guī)劃的實(shí)施，未來(lái) 35 年，該宗土地將 規(guī)劃 建設(shè) 成為商貿(mào)服務(wù)園區(qū)。屬典型的暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。是我國(guó)重要的煤炭、 電力 能 源基地和優(yōu)質(zhì)糧、棉、畜禽、水產(chǎn)品基地。 (2)交通狀況 濉溪 經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)越， 交通發(fā)達(dá)，鐵路、公路、水路、航空四位一體。鐵路符夾線橫穿境內(nèi)，東連京滬線，北接隴海線，西入京九線。 徐州 觀音機(jī)場(chǎng)距淮北市僅 50 公里。 (3)產(chǎn)業(yè)政策 濉溪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 全方位開(kāi)放 投資領(lǐng)域，允許投資者充分利用當(dāng)?shù)氐?地理、土地、能源優(yōu)勢(shì)興辦支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，加快推進(jìn)新型商業(yè)的對(duì)外開(kāi)放。積極推進(jìn)聯(lián)鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等新型業(yè)態(tài)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 (4）優(yōu)惠政策 ①土地優(yōu)惠政策：對(duì)入駐濉溪縣 的企業(yè)， 享受 開(kāi)發(fā)區(qū)、 工 7 業(yè)園區(qū)的同等優(yōu)惠， 土地有償使用費(fèi)．除中央收取的 30％外，縣 政府應(yīng)收部分予以免收。②稅收優(yōu)惠政策：經(jīng)營(yíng)期 10 年以上的，從開(kāi)始獲利年度起享受“二免三減半”，后三年減征 15％。 ③ 行政事業(yè)收費(fèi)優(yōu)惠政策：建設(shè)期和投產(chǎn)前三年，地方 收入 部分全部免繳。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1)項(xiàng)目建設(shè)投入資金總額： 5000萬(wàn)元 (2)滿負(fù)荷年?duì)I業(yè)收入： 9220 萬(wàn)元 (3)滿負(fù)荷年均總成本 (4)年均利潤(rùn)額： (5)投資利潤(rùn)率： ％ (6)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 )： ％ (7)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 )： 萬(wàn)元 ic=20％ (8)投資回收期 (稅后 )： (含建設(shè)期 ) (9)盈虧 平 衡點(diǎn)： ％ (滿負(fù)荷年 ) 8 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) (一 )農(nóng)產(chǎn)品物流市場(chǎng)概述 物流是指為了滿足用戶需求，實(shí) 現(xiàn)商品物質(zhì)實(shí)體及相關(guān)信息從生產(chǎn)者到消費(fèi)者之間的物理性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。商品物流不等于產(chǎn)品流通。從去年開(kāi)始，淮北市提出了物流體系建設(shè)規(guī) 劃，并作了初步探索。從大的宏觀背景分析，物流作為一大新興產(chǎn)業(yè)正在全球 迅速興起，我國(guó)北京、上海、深