中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析畢業(yè)論文-展示頁(yè)
2025-07-07 02:14本頁(yè)面
【正文】 評(píng)價(jià)中，多以“集散地”這樣的概念出現(xiàn)，也形象的描繪出這種商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的核心商業(yè)價(jià)值功能：集散。它的目標(biāo)客戶是小眾性的和行業(yè)性的，相對(duì)與購(gòu)物中心而言少為人知。不管叫什么，這類(lèi)集散中心，最為鮮明的特色就是其行業(yè)性和專(zhuān)業(yè)性。當(dāng)然這就必須高度依賴投資者、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)者的有機(jī)整合了。通常一個(gè)成功的購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)綜合創(chuàng)新，產(chǎn)生的衍生收益可以達(dá)到主營(yíng)收益的20%40%甚至以上，而且，衍生收益的增長(zhǎng)對(duì)主營(yíng)收益的增長(zhǎng)具有同比性的效應(yīng)。在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式下，購(gòu)物中心在統(tǒng)一業(yè)權(quán)前提下實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，是目前大陸經(jīng)營(yíng)成功的購(gòu)物中心的主流模式，此種模式下穩(wěn)定的主營(yíng)收益通常依其重要性順序?yàn)椋鹤饨?、管理費(fèi)（綜合服務(wù)費(fèi)）、廣告租賃、停車(chē)場(chǎng)收入和場(chǎng)地活動(dòng)收入等等。但是，有一點(diǎn)要注意，購(gòu)物中心在諸多商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中是最為考驗(yàn)資金和運(yùn)營(yíng)的中長(zhǎng)線投入的，如果抱著是短線投機(jī)的心態(tài)，碰都不要碰！關(guān)于購(gòu)物中心，我認(rèn)為有些觀點(diǎn)也值得參考：譬如普遍有共識(shí)認(rèn)為基于對(duì)購(gòu)物中心作為投資工具進(jìn)行價(jià)值分析，研討購(gòu)物中心的價(jià)值如何在資本市場(chǎng)兌現(xiàn)，是投資基金和開(kāi)發(fā)商的共同需要。此舉也將導(dǎo)致新一輪的各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)洗牌，商勢(shì)圈內(nèi)各式商業(yè)重組，最后引發(fā)作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)載體的房地產(chǎn)因勢(shì)而動(dòng)，投資機(jī)遇層出。因此，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，購(gòu)物中心形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)由盲目投資建設(shè)而無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入理性包容消化和主題特色競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。購(gòu)物中心是一種廣為人知的商業(yè)形態(tài)，其產(chǎn)生背景是城市居民對(duì)現(xiàn)代消費(fèi)模式的需求，其目標(biāo)客戶是大眾性的，其建設(shè)一定要以相應(yīng)的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力為基礎(chǔ)，而體量龐大、業(yè)態(tài)復(fù)雜的購(gòu)物中心則最容易陷入無(wú)個(gè)性、無(wú)特色的誤區(qū)。購(gòu)物中心的概念最早出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代，主要在美洲，面積在幾萬(wàn)平方上下，50年代變化成為地區(qū)性的購(gòu)物中心，80年代開(kāi)始出現(xiàn)大型購(gòu)物中心，面積達(dá)到十萬(wàn)平方，到了90年代，巨型購(gòu)物中心出現(xiàn)了。我的看法比較簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)的載體軀殼是房地產(chǎn)，核心靈魂是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)可以引發(fā)三種價(jià)值，一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值，一是商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)的增值，一是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品牌增值。從其自身固有的模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、行業(yè)專(zhuān)業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。 那么什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個(gè)概念眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義的修辭來(lái)規(guī)范。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)大陸，商業(yè)地產(chǎn)由于其出現(xiàn)和發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，歷程復(fù)雜，確切說(shuō)目前尚沒(méi)有什么權(quán)威的理論和規(guī)范的寶典可以全面參考指引。粗略的計(jì)算，如果從中國(guó)改革開(kāi)放的80年代算起有了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的苗頭開(kāi)始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者標(biāo)榜著“商業(yè)地產(chǎn)”的時(shí)代或者還要推后到90年代才算是興起。我且簡(jiǎn)單的用拆字游戲來(lái)解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、零售百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)零售市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門(mén)店、大型綜合超市、各種連鎖門(mén)店、專(zhuān)業(yè)連鎖大賣(mài)場(chǎng)、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫(xiě)字樓等等，也有將各類(lèi)型酒店和飲食娛樂(lè)業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。 而在諸多種類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)形式中又以四種形態(tài)極具代表，其一是以大型或超大型購(gòu)物中心和區(qū)域購(gòu)物中心為代表的MALL形態(tài)（購(gòu)物中心）。在中國(guó)，購(gòu)物中心，尤其是大型的和巨型的購(gòu)物中心更一度成為多數(shù)人心目中商業(yè)地產(chǎn)的代名詞。根據(jù)相關(guān)資料反映，我國(guó)目前購(gòu)物中心正處于開(kāi)發(fā)投資爆發(fā)期，眾多的一二線城市爭(zhēng)相出現(xiàn)大量大型的購(gòu)物中心，甚至有攀比購(gòu)物中心規(guī)模的傾向，這種狀況必然導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和過(guò)度重復(fù)投資。一些成熟的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商更是已經(jīng)展開(kāi)了新一輪購(gòu)物中心主題化運(yùn)動(dòng)，力求在建設(shè)爆發(fā)期后迅速的找到極具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新的以功能組合化形式展現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)定位，祈求通過(guò)“商業(yè)黑洞”效應(yīng)慢慢擴(kuò)大商勢(shì)圈從而消化爆發(fā)后的臃腫體量。同時(shí)，由于建設(shè)爆發(fā)期的后遺癥，不少盲目投資而又不具備運(yùn)營(yíng)實(shí)力的購(gòu)物中心將會(huì)發(fā)生權(quán)益易手或者資產(chǎn)重組，將會(huì)由一些具有相當(dāng)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)的投資運(yùn)營(yíng)者或者是具備運(yùn)營(yíng)資源整合能力的金融投資者以各種方式入主，以圖掠取在特定條件下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的高增值和高回報(bào)。購(gòu)物中心的價(jià)值分析核心首先是對(duì)其穩(wěn)定的主營(yíng)收益如何轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行分析。如果能夠在此基礎(chǔ)上深入研究和了解消費(fèi)者的消費(fèi)行為和習(xí)慣，聯(lián)系消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間的動(dòng)態(tài)需求變化，并最大限度的創(chuàng)造并滿足這兩個(gè)需求，以綜合創(chuàng)新其衍生產(chǎn)品，獲得相應(yīng)的衍生收益。從這里也可以看到，購(gòu)物中心此種形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g并不是停留在簡(jiǎn)單的規(guī)模面積和硬件設(shè)施層面之間，而是能否提供高附加值的高增長(zhǎng)。 中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)中另一個(gè)極具代表性的形態(tài)是“行業(yè)性商業(yè)集散中心”，有人還給了它一個(gè)雅稱(chēng)：ICBD（行業(yè)中央
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