【正文】 體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。—區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六?！灰兹掌谛拚禂?shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。第十三條 非成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為：1．確定評估基準(zhǔn)。F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 FKi31─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3．確定評估價格?！獙嶓w因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六?！灰浊闆r修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。2．測算基準(zhǔn)價格。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。第十一條 征收評估的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。住宅和非住宅中的營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。被征收房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式評估，其基本公式為：被征收房屋評估價格為基準(zhǔn)價格，對住宅和營業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價格；為市場比較修正綜合系數(shù)。具體劃分參見附件一、附件二。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。類似房地產(chǎn)市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。征收評估的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第四條 征收評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。第二條 在本市國有土地上，從事房屋征收評估（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實際情況制定具體細(xì)則。本細(xì)則自2011年5月1日起施行。常建規(guī)〔2011〕1號關(guān)于印發(fā)《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細(xì)則（試行）》的通知各有關(guān)單位：為認(rèn)真貫徹落實《常州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（常政規(guī)〔2011〕2號文）的有關(guān)規(guī)定，市城鄉(xiāng)建設(shè)局、物價局、住房保障和房產(chǎn)管理局、國土資源局根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，特制定《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細(xì)則（試行）》?，F(xiàn)將該細(xì)則印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。2011年1月21日前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證的項目的房屋拆遷評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。附件：常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細(xì)則（試行）常州市城鄉(xiāng)建設(shè)局 常 州 市 物 價 局常州市住房保障和房產(chǎn)管理局 常州市國土資源局二〇一一年四月二十六日主題詞：房屋 征收補償 評估 細(xì)則 通知 常州市城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 2011年4月27日印發(fā)共印120份32 / 32常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細(xì)則（試行）第一章 總 則第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第三條 征收評估的對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征收房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。征收評估的時點為房屋征收決定公告之日。第五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)市場價格。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。第八條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。第九條 征收評估采用市場比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋應(yīng)采用市場比較法，非住宅房屋在無法適用市場比較法時也可以采用收益法、成本法。第十條 基準(zhǔn)價格是被征收房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。非住宅中的非營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格以市場比較法為主，結(jié)合收益法、成本法等方法測算得出。第二章 住宅房評估第十二條 成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為：1．確定評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。—交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定?！獏^(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。Ki32—區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。2．測算基準(zhǔn)價格。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五?！灰浊闆r修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100?！獙嶓w因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3．確定評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 Ki31─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。─。，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。第三章 非住宅房評估第十五條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價格測算的技術(shù)路線為：1．明確路線等級。2．測算基準(zhǔn)價格。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。（1）采用市場比較法評估，應(yīng)當(dāng)選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、結(jié)構(gòu)、層高等因素，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求進(jìn)行評估。 a一般采用客觀年租金收益修正計算。年凈收益為客觀年租金扣除維修費、管理費、保險費、稅金及空置和收租損失等因素而得。資本化率的求取方法采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率，安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格?！獙嶓w因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章 其它評估第十七條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準(zhǔn)價格增加5%。第十九條 被征收底層營業(yè)用房距離高等級路線在015m(含15m)的，其基準(zhǔn)價格增加10%；距離高等級路線在1530m(含30m)的，其基準(zhǔn)價格增加8%；距離高等級路線在3050m(含50m)的，其基準(zhǔn)價格增加5%；距離高等級路線在50m(不含50m)的，其基準(zhǔn)價格不再增加。被征收底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其基準(zhǔn)價格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。路線等級參見附件二。基準(zhǔn)價格采用市場化評估原理評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。(1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的，按照確定的基準(zhǔn)價格進(jìn)行評估。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。第二十三條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。第二十四條 凡征收評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨評估。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評估具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。第二十七條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位劃分及非住宅中的非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。附件一：住宅和非營業(yè)用房區(qū)位劃分表（一）市區(qū)（天寧、鐘樓區(qū)）區(qū)位劃分區(qū)位等級范 圍一 類西橫街－東橫街－博愛路－椿庭橋－紅梅路－元豐橋－琢初橋－弋橋－市河－南市河－運河－懷德橋－懷德北路－西橫街二 類一類以外，蘆墅路－關(guān)河西路－關(guān)河中路－關(guān)河?xùn)|路－小東門橋－關(guān)河（護(hù)城河）－延陵中路－桃園路－和平北路－同濟(jì)橋－勞動西路－懷德北路—常春弄－南運橋－西倉街－運河－宣家弄－蘆墅路三 類二類以外，長江中路－鐵路－通江南路－飛龍東路－麗華北路－光華路－蘭陵北路－迎賓路－清南路－白蕩河—長江中路四 類三類以外，龍江中路－龍城大道－三聯(lián)橋－橫塘河－鐵路－青龍路－政成橋－延陵中路－采菱河－中吳大道－龍江中路