【正文】 到底應往哪方向發(fā)展，這不僅是對發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費者提供了置業(yè)投資的大好方向。板式住宅受歡迎近一兩年，面對越來越成熟的消費者，曾經被認為是“新潮”的高層塔樓吸引力逐漸減弱，客戶逐漸認識到高程塔樓的種種弊端：戶型設計不易合理；通風、采光相對較差，在冬季相對寒冷的北京，塔樓并不像南方城市那樣適合人們居住。2000年底TOWNHOUSE項目，橘郡推出后很快被搶購一空，今年春季房展會上，同時推出了近10個TOWNHOUSE項目，倍受市場關注，銷售情況也很樂觀。TOWNHOUSE的興起，得益于北京城市規(guī)劃的貫徹實施，主要反映在兩個方面：一是北京迅速發(fā)展的城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時間，在空間擴展了人們的生活范圍；二是北京市綠化隔離帶的建設準備了良好的環(huán)境質量和建設用地，為TOWNHOUSE的發(fā)展創(chuàng)造了契機。加入WTO后世車稅降低、應行可做車輛按揭、人們對未來收入的了樂觀表現(xiàn)會使有車族越來越多，這些都會增大對京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點。高速路旁的項目令人矚目從供應來看北京目前的幾條高速路中京昌、京順開發(fā)比較早，周邊項目比較集中，目前在五環(huán)路內這兩條高速路邊可開發(fā)的土地很有限，所以一部分開發(fā)商開始把目光轉移到有開發(fā)潛力的南城幾條高速路京沈、京開、京津塘，另外，市委政府決定用3年時間完成五環(huán)路綠化隔離帶任務，所以明年京沈、京開、京津塘高速路、五環(huán)路周邊將會出現(xiàn)比較多的項目，使這些區(qū)域成為新的熱點。另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷的原因之一。首先，北京的流動人口多，據(jù)不完全統(tǒng)計有三百多萬，這就決定了住宅租賃市場需求旺盛，而租賃市場又促進了投資性客戶的增長，小戶型由于投資少、容易出租，自然是大多數(shù)投資客戶的需求指向。小戶型仍然走俏在北京市場上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項目的小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購小戶型的場面。這批“成長型”客戶的承受能力大多在30至50萬。由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的“成長型”客戶。l 公路一環(huán)綠化隔離帶，綠化帶兩側大面積的空地給開發(fā)提供了先天因素，地價的因素也使得這一片區(qū)的開發(fā)適合于大多數(shù)消費者。l 泛CBD地區(qū)。l 泛亞運村地區(qū)。l 泛中關村地區(qū)。2．需求產品的特點 北方市場一向以大戶型的消費者居多，但近兩年來由于住宅的迫切需求量有所上升，因此購房者年齡有所下降，對于住宅產品的多以中小戶型受青睞。個人消費品市場的擴大及個人收入水平的增長，使中高檔內銷房的需求大大的提升。市場兩極分化現(xiàn)象嚴重，高檔住宅、低總價房趨熱，低價房比例上升，使商品房加權平均價格下降。三、北京市住宅市場需求特點1．整體增長 商品房市場需求將持續(xù)快速增長。加之經濟適用房的性能價格比并沒有超出商品房，而且在品質上也有著相當大的差異，購買經濟適用房不能取得正式產權等等因素都使得經濟適用房的供給下調。加入WTO雖然給外銷房帶來了一些契機，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。3．外銷房減少 由于內銷房的品質及配套服務也越來越趨同于外銷房，而且在購買政策上，內銷房也有所調整，從而為外銷房的開發(fā)帶來一定障礙。2．規(guī)劃設計水平明顯提高，樓盤品質不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國等海外的設計理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風的樓市帶來一陣新風。二、北京市住宅市場供應特點1．規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn) 如亞運村的歐陸經典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園、東潤楓景和南部的翡翠城等都是四、五十萬甚至上百萬的大型社區(qū)。具體到北京市內銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團逐步向個人轉化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。在房地產市場總體規(guī)模較大的北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠遠低于上海、廣州、深圳等城市。然而，在北京市政府對高檔物業(yè)建設的嚴格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，、2001年末中國加入WTO的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的IT行業(yè)所衍生的IT新貴對高檔物業(yè)的增加，使住宅市場出現(xiàn)了整體回暖的趨勢。自1995年以來，受國家宏觀政策以及其他因素影響，市場行情一度有所下滑，但幅度小，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。 在新世紀的起步發(fā)展歷程中，我們將在現(xiàn)有基礎上，通過深化人才戰(zhàn)略、現(xiàn)代企業(yè)管理戰(zhàn)略、資本運營戰(zhàn)略、專業(yè)實操戰(zhàn)略，成長為一個具有更強競爭力的專業(yè)性銷售代理公司。 建亞興業(yè)要想獨樹一面品牌大旗，我們還有很長的路要走，還有很多的事要做。 千里之行，始于足下；百尺高臺，起于壘土。1． 1995年2月至1995年7月策劃并代理銷售亞細亞廣場15萬平方米商住公寓，銷售率近66％；2． 1995年1月至1996年2月全案策劃并代理銷售忘憂里加拿大別墅30萬平方米高檔別墅，銷售率近50％；3． ，銷售率近81％；4． ，銷售率近90％；5． 1996年7月至1997年5月全案策劃并代理銷售力鴻花園近15萬平方米高檔公寓，銷售率近59％；6． 1997年7月至1998年10月策劃并代理銷售美惠大廈4萬平方米高檔公寓，銷售率達到60％；7． 1997年8月至1999年2月策劃并代理銷售蓮香園住宅小區(qū)15萬平方米住宅，銷售率達到68％；8． ，％；9． 1999年8月至2000年12月策劃并代理銷售望京地區(qū)項目信荷城5萬平方米住宅，銷售率達到64％；10． 檔公寓，銷售率近40％；11． ，％。開展全方位優(yōu)質、高效、高信譽的房地產中介服務，包括展覽展示、項目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、經紀人培訓等。容 積 率：綠 化 率：%第 一 部 分發(fā) 展 戰(zhàn) 略 篇公司簡介及發(fā)展歷程北京建亞興業(yè)房地產經紀有限公司是從事專業(yè)性房地產投資顧問及營銷代理業(yè)務的專業(yè)公司，是集房地產代理、經紀人培訓、展覽展示于一身的多元化公司。產品檔案地理位置：北京經濟技術開發(fā)區(qū)17地開 發(fā) 商：北京儒林房地產開發(fā)有限責任公司施工單位：北京房山建筑股份有限公司；江蘇省第一建筑安裝有限公司；北京中鐵興都建筑工程有限公司監(jiān)理單位：北京大正建設管理有限公司；北京吉星工程建設監(jiān)理有限責任公司設計單位：建筑設計：北京市建筑設計研究院； KLAY ASSOCIATES建筑師事務所（新加坡） 景觀設計：北京林業(yè)大學一北林地景園設計院占地面積：建筑面積：?；谏鲜鲈?，我公司提供的整合營銷策劃方案含概了市場分析和研究、營銷企劃、廣告策略等內容，全部內容由下列六個部分組成：第一部分： 戰(zhàn)略發(fā)展篇第二部分： 市場分析篇第三部分： 營銷定位篇第四部分： 營銷實戰(zhàn)篇第五部分： 廣告綜合篇第六部分： 合作運作篇“優(yōu)質、高效、高信譽”，是我公司一貫的工作作風和經營理念。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營銷策劃思路及運作方案。前 言 目前，“獅城百麗莊園“項目尋求與北京建亞興業(yè)房地產經紀有限公司合作，就其開發(fā)的“獅城百麗”項目，北京建亞興業(yè)房地產經紀有限公司有意承攬其全程策劃及銷售代理業(yè)務。前期我公司對北京房地產市場進行了宏觀的整體分析，對目標區(qū)域市場進行了微觀的細致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產品有了整體定位構想，有意同開發(fā)商共同參與項目前期的市場定位、產品定位、客戶群的定位，戶型設計及廣告推廣設計。 在經歷了北京房地產沉浮發(fā)展的十多年來，市場已由原先的“賣方市場”轉為現(xiàn)有的“買方市場”，從市場的整合轉為市場的細分化，至此北京房地產市場進入了激烈的競爭時代，即從具體實物的競爭進入了系統(tǒng)形象的競爭，消費者在經過了數(shù)多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對關心物業(yè)的位置、價格、房型等因素外，也關心起小區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質、售后服務以及發(fā)展商的信譽實力，這也是市場發(fā)展的必然趨勢。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。其中搬遷居民住宅占地44942平米，建筑面積約61234平米。公司成立旨在躋身市場經濟之歷史潮流，公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產代理、展覽展示及其一條龍服務為主。公司已成功地代理銷售了住宅、公寓、寫字樓、別墅等各類物業(yè)近150萬平米；亞細亞廣場、忘憂里加拿大別墅初試鋒芒，成功立足代理業(yè)；榆苑公寓、蘇州公寓、信荷城獨具慧眼，短期售罄，再現(xiàn)強大銷售實力；力鴻花園全案策劃、專業(yè)行銷、堪稱經典之作；廣華軒、美惠大廈把握商機，獨家代理，體現(xiàn)成熟自信。12．2001年5月策劃并代理銷售立恒名苑14萬平方米高檔公寓。 建亞興業(yè)的成長經歷，是在克服困難中成長的，是在戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)中錘煉團體中成長的，是在順應和把握市場脈搏、參與合作與競爭中成長的。身逢雄風浩蕩的昌明盛世，我們將全力以赴地把忠誠、智慧和汗水傾注進發(fā)展商的事業(yè)中，從而將一個充滿生機活力的企業(yè)融匯到您的輝煌的發(fā)展歷史進程。第 二 部 分市 場 分 析 篇一、 北京市住宅市場現(xiàn)狀總論北京的房地產市場起點高、發(fā)展快，到目前為止，北京市外銷商品房項目已有350多個，內銷商品房項目也有800多個。1995年年末以后，在國內房地產市場普遍步入低谷時，北京房地產市場也進入了一個調整期，加上前兩年大量開工建設的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產市場處于盤整、消化期。北京市的商品房市場總體供求形式明顯好于其他城市。而且，隨著個人購房時代的來臨，集團購買行為在逐漸減弱，住宅市場的擴大是必然的。這個成熟消費市場的形成，使競爭日趨激烈，對于開發(fā)商來說，也意味著商機無限。大規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設計、基礎配套設施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。在建筑設計上如望京的風格雅園、東四環(huán)的東潤楓景等項目的建筑設計是由加拿大設計師設計的，景觀則出自加拿大和日本景觀設計師之手，提高樓盤自身品質，已是眾多發(fā)展商開始面對挑剔的個人市場認識到的獲勝關鍵。加之九十年代初外銷房市的火熱現(xiàn)象過后大幅度消沉，使外銷市場熱度回升比較緩慢。4．經濟適用房減少 由于經濟適用房的消費對象至今不能加以明確，而且這種產品的開發(fā)不能給開發(fā)商帶來良好的利潤，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇商品房進行開發(fā)。因此經濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。預計供給增長要快于需求增長，特別是今年下半年市場競爭形式將趨于嚴峻。 市政改造的進展，加大了普通內銷住宅的需求。個人資金存量增長，在房地產需求市場中投資型消費者呈現(xiàn)上升趨勢，因此適用于投資的物業(yè)項目需求量大幅度上升。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務、配套、建筑等多個方面的品質要求都與原來以分房為主的房地產市場有很大改進，因此市場上的中高檔產品需求上升四、北京市住宅市場區(qū)域特點1．北京市場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側重點亦有偏差l 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿區(qū)l 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū)l 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū)l 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設將成為北京最大的居住區(qū)l 中關村地區(qū)，原有基礎設施和知識密集型產業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術產業(yè)相關的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域l 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心l 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)l 亦莊經濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城l 京昌快速公路沿線及上地信息產業(yè)基地l 京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。由于高科技及學院的集中，學生公寓及中高檔中等規(guī)模住宅居多。亞運村開發(fā)較早，加上奧運會申辦的形勢住宅開發(fā)再一次掀起熱潮。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者的首先之地，CBD商圈的確定更明確了房地產投資的區(qū)域，因此東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對開發(fā)走熱。五、北京市住宅流行趨勢主流需求——　總價30至50萬元就價格特點而言，北京市場今年主流需求仍為總價50萬元左右的住宅。他們客觀上需要大量的住房：經濟的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對未來的預期顯得比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢。30至50萬的總價意味著城里能買到一套小戶型商品房，在郊區(qū)增能買到一套80平方米以上的大戶型普通商品房。北京住宅市場小戶型的走俏與城市人群的構成特征是密不可分的，北京作為首都的獨特性質，決定了居住人群的特殊性。其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學生、研究生畢業(yè)后留京工作，加之來北京闖世界的年輕人，使得北京人口結構偏年輕，而這些年輕人由于收入相對低，購買力有限，又急需住房