【正文】 ，以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把人們的休閑和晨練緊密結(jié)合，構(gòu)成一幅美麗的生活圖片，人在景中，家在畫上，其樂融融。在每一組團(tuán)以不同種建筑風(fēng)格設(shè)計不同的主題公園，鵝卵石鋪成的林蔭小道將彼此相連，道路兩邊點綴著精美的雕塑。采用“引入式綠化”的概念，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均好性。 園林景觀園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計，讓人一步入社區(qū)就會產(chǎn)生一種身臨其境的感覺。內(nèi)部空間設(shè)計建議：首層挑空，局部錯層（餐廳和客廳）；大客廳（具備開大型PARTY的空間），超大個性主臥配豪華衛(wèi)生間及衣帽間；大廚房（中西廚），大的陽光露臺實現(xiàn)物理功能與心理功能的完美結(jié)合。而本案不同于其他項目之處則在于戶型內(nèi)部空間的使用率超過了100%，一層送花園、頂層送平臺，有效的促銷方式將實現(xiàn)銷售的穩(wěn)步增長，而我們的秘密武器——室內(nèi)夾層，更將免費奉送給業(yè)主幾十平米的空間，這已不僅僅是量的優(yōu)惠，而是開發(fā)商為業(yè)主作出的“質(zhì)”的奉獻(xiàn)。外立面： 生活在有山有林的大自然的環(huán)境中，享受的是美與和諧的自然景觀，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揮 外立面的色彩應(yīng)是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動的； 以建筑群風(fēng)格的組團(tuán)定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的藍(lán)，莊重的咖啡為基調(diào)，配以搭配和諧的彩色玻纖瓦屋頂，建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。 星島嘉園簡樸溫馨的外觀，足夠一種貼近人的親和力。 東晶國際酷的外表，四個方型窟窿，足以讓人嘆為觀止，外觀的立練俊朗、線條的簡潔明快堪稱是一部偉大杰出的藝術(shù)品。l 知名物管——聘請專業(yè)物管做顧問，照顧生活點滴，營造溫馨生活環(huán)境。l 專業(yè)開發(fā)——實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗，打造南城的完美社區(qū)。l 社區(qū)配套——全功能會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 社區(qū)規(guī)劃——低密度的住宅錯落分布，近18平米的藍(lán)圖構(gòu)想，構(gòu)筑精品社區(qū)。l 個性生活——欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實踐個性生活，是“獅城百麗”的生活概念。 年齡35歲以上 易于接受新事物 總而言之，群體為小資產(chǎn)階級，有一定的經(jīng)濟(jì)實力；有高尚的生活品味、生活個性、生活習(xí)慣；不是屬于CEO一族的金領(lǐng)，準(zhǔn)確地說應(yīng)當(dāng)是銀領(lǐng)一族，工作在國貿(mào)商圈、南城一帶的外資或合資公司的中上層管理者、高級白領(lǐng)。對于能夠?qū)嵭械氖虑?，他們會理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。五、訴求對象特點分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費層分析，目標(biāo)客戶特征如下：l 主要客戶年齡層：3545歲l 主要客戶年收入：個人年收入30萬以上 主要客戶組成： 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 60% 長短線投資的人士 25% 可以看出，在目標(biāo)客戶群體中有一個共同特點，都是以中青年為主，對新鮮事物都有較強(qiáng)的接受能力，客戶群體構(gòu)成多種，會吸引不同人士的注目。從某種意義上講，我們是在販賣建筑風(fēng)格，販賣產(chǎn)品自身。l 超大觀景落地窗，采光與通風(fēng)的順暢是品位生活的保證。l 方正的戶型格局，擴(kuò)大的居室的使用空間，實惠業(yè)主。l 錯層的巧妙運用，摒棄傳統(tǒng)格局的死板僵硬，靈動富于變化。l 摒棄了板樓的混淆雜亂，承襲了板樓的親和鄰里，無間生活。l 具有別墅的舒適的居住享受，但不具有別墅的昂貴，是“平民的貴族”。它是一種介于HOWNHOUSE和板樓之間的產(chǎn)品，層數(shù)4層半或6層半，全部為躍層，內(nèi)部又錯又挑空，通過贈送的夾層空間，給消費者提供完全DIE計劃，用自己的智慧，創(chuàng)造符合個人品位，身份，素養(yǎng)的天地。 終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。 對于本案來講，周邊項目云集，勢必造成強(qiáng)烈市場競爭，可謂此一時，彼一時，要想在眾多個案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。 最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不但包括項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。 加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。三、品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關(guān)（或推廣）活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。風(fēng)格性——指建筑本身體現(xiàn)獨有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計，服務(wù)理念，具有超 前性。每一個品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。二、品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個性。所以，我們應(yīng)對項目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項目中應(yīng)顯得充滿個性、現(xiàn)代和時尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在亦莊甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的舒適住宅風(fēng)格。所以，我們應(yīng)不同于時下的一般項目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們所要做的，是從普遍的“TOWNHOUSE”中獨樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造亦莊地區(qū)真正的精品住宅。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)l 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。 基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。 我們贖賣的是思想和文化，是對生活的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。第 三 部 分營 銷 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將會面臨滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來了極大的負(fù)面影響。（七）客戶群體特征分析 由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級白領(lǐng)一族外籍客戶私營企業(yè)主、個體老板政府官員海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員炒股票的贏家演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項目機(jī)會點分析 地段優(yōu)勢——歡迎獨具慧眼的您 大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū) 綠樹掩映——享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 戶型設(shè)計——創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容 園林設(shè)計——健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理十、項目風(fēng)險分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競爭 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴(yán)峻考驗，能否被消費者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。（五）客戶群體潛在需求分析客戶對東北部地區(qū)沿線別墅產(chǎn)品的認(rèn)知度排列： 地理位置 戶型面積 價格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全（六）客戶群體投資意向分析作為第一居所（所占比例55%） 永久居??；適于三口之家或三代同堂作為第二或第三居所（所占比例45%） A 久居城區(qū)鬧市中心，遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜,在經(jīng)濟(jì)實力允許的情況下,選擇在郊區(qū)購置第二或第三居所,與自然貼近。針對我們的項目，有產(chǎn)品綜合力的優(yōu)勢，再加上價格的優(yōu)勢，預(yù)計成功的銷售， 68個月將完成銷售80%以上。而東晶國際價格漲幅為大，上漲500元，以平均每月上漲200元的速度成直線上升，這也是其自身銷售價格策略運用之所在。所以說，整體區(qū)域市場均價在45005000較為適宜。一棟洋房開盤數(shù)月，一直保持著良好的口碑，歸其原因是早先TOWNHOUSE項目中唯一也是最早保證五證齊全的項目，信譽(yù)的保障，發(fā)展商實力的展現(xiàn)，是其成功的獲勝至寶，價格雖比其他項目偏高，是因為它先拔頭籌，用產(chǎn)品和價格初試市場，結(jié)果還算盡人如意，后之相繼推出眾多同質(zhì)化產(chǎn)品，競爭欲演欲烈，導(dǎo)至以價格拼打市場，自然戰(zhàn)勢熊熊。地下車庫，鄰里中心等配套已經(jīng)或即將使用均價4300106150明年年底東晶國際大雄城市花園旁日本設(shè)計大師六角鬼丈作品，后現(xiàn)代風(fēng)格，雙會所精裝均價460030180明年10月底星島嘉園亦莊政府旁30萬，45層花園洋房設(shè)計，地下車庫，人車分流，3000平方米會所均價4300109256今年10月新康家園大雄和星島之間21萬多層板樓均價370098182今年底 從上圖區(qū)域市場價格走勢分析，唯有一棟洋房價格在其項目中是最高的，均價在5000以上，最高價與最低價之間差5000元，其余項目均價都在36005000之間，最高價與最低價之間差5001000元。 通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“獅城百麗項目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準(zhǔn)。八、區(qū)域市場調(diào)研分析（一） 市場調(diào)研目的本次市場調(diào)研的目的是針對項目的綜合定位，而側(cè)重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。（四）醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城教育機(jī)構(gòu)：開發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國際管理專修學(xué)院 北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的國際學(xué)校 擬建本市最大的雙語幼兒園休閑：博達(dá)國際交流中心、北京MALL、鴻禧長新高爾夫球場、配套公園及各類中、西餐廳，可滿足用餐需求，并可提供配餐、送餐服務(wù)。（三）市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析北京開發(fā)區(qū)市政設(shè)施實現(xiàn)“九通一平”。（二）道路交通分析項目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南三環(huán)7公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國際機(jī)場25公里，距鐵路貨運站7公里，距東南公路貨運主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。環(huán)境：本案周圍被綠林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有300米綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有1000米綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。地形：北京開發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部，北緯39度45分—39度50分，東經(jīng)116度25分—116度34分，海拔26—34米。國際，戶型全部為躍層，客廳面寬6．9米以上，全部落地玻璃設(shè)計，連樓梯也全部臨落地窗，可謂遍體通透，這種令人耳目一新的設(shè)計，既帶有前衛(wèi)、工業(yè)化的感覺，又充滿了人性的味道；而新康家園是半圍合的樓體設(shè)計、美式簡約風(fēng)格的外立面，在戶型設(shè)計上，動靜分區(qū)合理，戶戶朝陽，有13種戶型可供選擇；一幅畫卷則是高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居，采用明廳、明餐、明衛(wèi)、明廚手法，很受消費者歡迎。 　　■樓盤品優(yōu)質(zhì)高亮點多 亦莊樓盤賣得好，除了亦莊開發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個重要原因就是這些樓盤大多設(shè)計前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高亮點多。此外，開發(fā)區(qū)還計劃在北側(cè)綠化帶上興建一座4000畝的國際企業(yè)文化公園，公園中將出現(xiàn)一批以企業(yè)名稱命名的景觀。據(jù)了解，亦莊開發(fā)區(qū)周圍被綠林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有300米寬的綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有1000米的綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。 　　開發(fā)區(qū)的教育設(shè)施也今非昔比，除亦莊中學(xué)外，北京二中和史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校已于今年9月1日在區(qū)內(nèi)開學(xué)；北京高等職業(yè)教育學(xué)院、國際藝術(shù)學(xué)校、洛杉磯社區(qū)學(xué)院等也將啟動；體育中心計劃10月份對外正式開放。目前小白羊超市已經(jīng)開業(yè)。醫(yī)院、郵局、學(xué)校、體育中心等已陸續(xù)建成。目前開發(fā)區(qū)與市電信公司合作的開發(fā)區(qū)數(shù)碼港工程，將成為北京第一個寬帶智能化區(qū)域；標(biāo)準(zhǔn)清晰度彩電傳輸實驗網(wǎng)絡(luò)建設(shè)已經(jīng)完成，亦莊已成為國內(nèi)第三家數(shù)字電視實驗區(qū)域。開發(fā)區(qū)的土地已實現(xiàn)了“九通一平”。 　　■居住環(huán)境成熟　配套設(shè)施完善 　　作為北京惟一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個區(qū)域。以其迅猛的發(fā)展勢頭，受到開發(fā)商和購房者的關(guān)注和青睞。國際銷售已超過50％；由新世界房地產(chǎn)公司開發(fā)的新康家園一期售罄，二期銷售已達(dá)65％。亦莊的“TOWNHOUSE”能否枝繁葉茂，落地生根，而不被風(fēng)吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng)，怎能風(fēng)彩虹”，但愿我們的項目能夠獨樹亦莊的一面大旗，成為蕓蕓中閃亮的一顆新星。所以，縱觀北京住宅市場呈現(xiàn)的幾大特點，不由讓人明白未來住宅的趨勢