【正文】 7年市區(qū)均價(jià)已超過每平方米3000元大關(guān)，其他地段均價(jià)2500～3000元。所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的,市場板塊競爭將會(huì)更加激烈,。2008年商品住房用地供應(yīng)總量中，；用地總量中，、中小套型普通商品住房。姜政發(fā)〔2007〕41號(hào)規(guī)劃，（不含城中村改造用地）。公司的第三代產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)登陸，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鰰?huì)造成相當(dāng)?shù)臎_擊。歷屆市政府均大力推進(jìn)住房保障，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。隨著姜堰引進(jìn)外資力度的加大，城市各項(xiàng)事業(yè)規(guī)劃合理，發(fā)展迅速，城市的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。(三)、 五次加息政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響自2007年3月18日至12月20日，央行6次加息，％％，在一定程度上增加了購房者的還貸壓力，%，國家銀行貨幣政策進(jìn)一步收緊，增加了資金貸款的難度，兩者在控制住房有效需求方面均產(chǎn)生了一定的效果。東方巴黎城年度營銷策劃推廣方案第一章 開發(fā)背景分析一、 宏觀政策分析(一)、 “90/70”政策06年5月建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)“90/70”政策：“自06年6月1日起，套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”,這一政策已對(duì)姜堰市場形成一定的影響，市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改變。(二)、 第二套住房首付比例和貸款利率提高07年9月由中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》：對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。2007年5次加息后房貸月供增幅（等額本息 單位：元）10萬元10年15萬元10年20萬元10年15萬元15年20萬元15年加息前的基準(zhǔn)利率加息后的基準(zhǔn)利率月供增幅二、 姜堰房地產(chǎn)市場分析(一)、 高端缺失、中低端壓力。而目前當(dāng)?shù)氐母咂焚|(zhì)的社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象比較明顯。我們判斷中低端商品住宅將面臨嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，市場競爭將日趨激烈。(二)、 土地供量提升、機(jī)遇競爭并存20042006年姜堰市土地供應(yīng)總量相當(dāng)大，未來幾年內(nèi)姜堰市樓盤上市量將會(huì)非常大。其中。政策性住房用地全部為新批用地，其中。所以項(xiàng)目在開發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時(shí)機(jī)，第二是要做出自己的特點(diǎn)，第三是要密切關(guān)注業(yè)界信息處處占得先機(jī)，第四是要做好樓盤的品質(zhì)。在國家政策的影響及泡沫經(jīng)濟(jì)下，很多城市的樓盤價(jià)格下浮、樓盤滯銷或增幅減弱，但姜堰的價(jià)格并沒有呈下降趨勢(shì)，相反的是房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。(四)、 居住要求越來越高，品質(zhì)樓盤備受追捧。(五)、 小高層已成開發(fā)商的開發(fā)熱點(diǎn)2002年以前，不單單是姜堰市包括泰州市房產(chǎn)品也普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自2002年泰州市第一個(gè)小高層水景住宅黃金家園取得成功后，高層、小高層住宅已經(jīng)大步進(jìn)入泰州市場，目前姜堰的府西人家、亞方大廈等都設(shè)計(jì)有小高層或高層住宅。第二章 項(xiàng)目概況、項(xiàng)目推進(jìn)及亮特點(diǎn)提煉一、 項(xiàng)目概況178。 建筑規(guī)模：總占地面積約41萬㎡ 規(guī)劃建筑面積約69萬㎡ 總套數(shù)5194套 多層住宅建筑面積：226600㎡ 高層：367600㎡ 單身公寓及酒店建筑面積：26088㎡ 其它44773㎡178。 建筑配套：商業(yè)、酒店、幼兒園、會(huì)所；178。二、 項(xiàng)目推進(jìn) 開工：8月10日 樣板區(qū)開放：11月1日 開盤：11月18日一期開盤 三、 三大特點(diǎn)：（一） 法式風(fēng)情大盤秉承“建頂級(jí)樓盤，造特色產(chǎn)品，創(chuàng)姜堰人驕傲”為開發(fā)目標(biāo)，采用純歐式風(fēng)格的設(shè)計(jì)思路，高品位的法國宮廷景觀環(huán)境，汲取巴黎人文、自然、藝術(shù)、科學(xué)等諸多元素，精心打造一座集生活、學(xué)習(xí)、休閑、娛樂、辦公于一體地，最適合人居的法式建筑群落；（二） 豪華實(shí)景樣板姜堰城市第一：東方巴黎城是姜堰首家數(shù)字化社區(qū)，運(yùn)用科技手段，將數(shù)字社區(qū)引入到姜堰，為姜堰的市民生活帶來智能家居的居家大革命！ 四、 十大亮點(diǎn)：（一） 一座名流沙龍盧浮宮，名流沙龍的優(yōu)享所在，盡情演繹巴黎生活的優(yōu)雅與浪漫。締造鄰里的和諧與放松“東方巴黎城”拿破侖廣場、中央廣場均位于小區(qū)的中軸線上，是連接小區(qū)主入口景觀大道上的大型中心廣場和小區(qū)南北、東西主軸線交叉處的次商業(yè)廣場。續(xù)寫都市的繁華與經(jīng)典“東方巴黎城”地處328國道中端，是連接蘇中地區(qū)三座城市（揚(yáng)州、泰州、南通）的中樞?！皷|方巴黎城”地處姜堰市區(qū)現(xiàn)有三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部?！皷|方巴黎城”就是城南發(fā)展的第一聲號(hào)角。成就區(qū)位的便捷與精彩“東方巴黎城”地處328國道與229省道的交匯處，半小時(shí)圈內(nèi)直達(dá)無錫、常州、揚(yáng)州、南通、泰州、靖江、江陰等若干長三角重點(diǎn)城市。（五） 五大特色戶型生活方式定義空間感覺，“東方巴黎城”為您量身定做了恰到好處的靈動(dòng)空間，享受生活就在您舉手投足之間。成就未來的基地與搖籃“東方巴黎城”倡導(dǎo)“123”概念，即一所幼兒園、二所小學(xué)、三所中學(xué)。姜堰是個(gè)教育之鄉(xiāng)，當(dāng)?shù)氐慕逃龣C(jī)構(gòu)及教學(xué)質(zhì)量在全國范圍內(nèi)都是比較知名的，作為“東方巴黎城”的業(yè)主可以享受六所學(xué)校的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓你的子女贏在起跑線上。享受服務(wù)的尊崇與禮遇東方巴黎城致力于為業(yè)主營造一個(gè)“五星級(jí)的家”，量身定做了7大特色服務(wù)：名流會(huì)所中心：開展豐富的小區(qū)節(jié)日文化活動(dòng)，體現(xiàn)小區(qū)和諧。家政服務(wù)中心：為居民提供日常家政服務(wù)。健康戰(zhàn)略聯(lián)盟：與附近醫(yī)院形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，業(yè)主可免掛號(hào)手續(xù)就診，提供極大便利。資產(chǎn)管理中心：為社區(qū)居民提供全程代租、代管及理財(cái)?shù)确?wù)。詮釋社區(qū)的品質(zhì)與品味開放的社區(qū)，圍合的組團(tuán)：既能保證組團(tuán)內(nèi)業(yè)主的安全性，又能保證整個(gè)大社區(qū)的開放性，是一座沒有圍墻的城中城花園社區(qū)。無管化的外立面：東方巴黎城建筑將水管隱藏，空調(diào)架用百葉隱藏，使外立面平整和諧，絲毫沒有因水管和空調(diào)位而影響美觀。永不落伍的立面顏色：東方巴黎城咖啡色的建筑外立面詮釋一種生活的優(yōu)雅與榮耀，經(jīng)過歲月的洗禮，將更加煥發(fā)出其經(jīng)典氣質(zhì)。告別陰暗潮濕，將假山、綠化引入車庫，使車庫也成為一道風(fēng)景；自然通風(fēng)采光，空氣清新流暢多功能的架空層：東方巴黎城高層架空層掩映在郁郁蔥蔥灌木叢中，還設(shè)置了健身器材、兒童游樂區(qū)、休閑椅等設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供了一個(gè)多功能的休息廳。（九） 九大開發(fā)團(tuán)隊(duì)“東方巴黎城”由姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，禾澤都林建筑與景觀設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)任建筑設(shè)計(jì)，法國PA建筑事務(wù)所擔(dān)任規(guī)劃顧問，澳大利亞三杰國際建筑事務(wù)所擔(dān)任景觀顧問，國美林道景觀設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)，浙江佳源建設(shè)工程有限公司擔(dān)任工程承建，怡城（浙江）物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)，北京泛亞商舟承擔(dān)智能化設(shè)計(jì)等九大實(shí)力開發(fā)團(tuán)隊(duì)組成。（十） 十大完美組團(tuán)“東方巴黎城”融入巴黎歷史、文化、藝術(shù)、科學(xué)等元素，營造出一個(gè)和諧、自然、休閑的生活環(huán)境和時(shí)尚、浪漫、熱情的生活模式，體現(xiàn)了法國宮廷的富庶與榮耀?！饖W賽宮 以雕塑為主題釋義：體現(xiàn)一種對(duì)生活、對(duì)藝術(shù)的品味。其前身是1900年建立的老奧賽火車站，經(jīng)過了重新裝修，位于景色宜人的塞納河畔，正對(duì)杜伍勒利花園和盧浮宮，自從1986年開館以來，奧賽博物館取得了很大的成功，直到今天還在不斷豐富著它的輝煌?！鹈廊獙m 以噴泉為主題；釋義：組團(tuán)名源自維也納最負(fù)盛名旅游景點(diǎn)——美泉宮，歷史悠久的美泉宮，因神奇的“美麗泉”而得名，這里見證了奧地利最奢華氣派的皇