【正文】 形成多彩的景觀效果，真正作到“戶戶有風(fēng)景，窗窗有視野”。居住小區(qū)內(nèi)的綠地景觀設(shè)計，其一，區(qū)內(nèi)綠地見縫插針，配合硬地設(shè)計，真正作到滿眼綠色而無黃土。4．道路系統(tǒng)與整體園林景觀的結(jié)合。2．引入主題園林景觀設(shè)計，配合小區(qū)主題。（四）園林設(shè)計規(guī)劃1．體現(xiàn)以人為本的思想。（三）綠地景觀規(guī)劃強調(diào)綠化與生態(tài)。以體現(xiàn)時代特征為主，不求過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔、實用。（二）建筑布局1．建筑均應(yīng)面南朝北，符合北方地區(qū)居住習(xí)慣的需求。建設(shè)規(guī)劃方案堅持“經(jīng)濟美觀”原則，體現(xiàn)“以人性需求為目的，以合理規(guī)劃為手段”的規(guī)劃思想。該地塊規(guī)劃有公共綠地、居住用地、商業(yè)金融和其他服務(wù)設(shè)施用地。7．暖氣即墨鰲山灣供暖采用土壤源熱泵等新興可再生能源系統(tǒng)，完全能夠滿足小區(qū)居民需求8．交通本項目地處鶴山路，東臨S212路，交通極為便利。5．有線電視即墨鰲山灣廣播電視部門能滿足本項目需求。小區(qū)將有完善的雨水和污水排放管線，雨水接入市政雨水管，污水匯入市政截污干管。2．給水水源主要取自大任河水廠供水，主干線出線的DN600管線作為配水干管，沿居住區(qū)道路敷設(shè)配水支管。二、 外部配套條件該宗土地兩側(cè)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，配套條件相當(dāng)齊全。藍泉、依泉美廬、海信北部是天泰高爾夫及天泰（港中旅位于山東省青島即墨市鰲山組團，總投資46億元，其中溫泉中心占地面積37550㎡。山東大學(xué)青島校區(qū)建設(shè)全部完成后可容納3萬名學(xué)生求學(xué)。即墨市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造工作的意見。綜上所敘，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，對于改善即墨鰲山灣居民居住條件，完善鰲山灣建設(shè)具有重要的促進作用，項目的建設(shè)符合即墨市鰲山灣規(guī)劃，項目的建設(shè)是必要的。2．符合即墨市東部總體規(guī)劃，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，進一步完善綜合能力3．項目的建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提高市民生活素質(zhì)的需要。（二）必要性1．項目的建設(shè)是加快即墨東部城市建設(shè)的需要城市文化底蘊豐富。資金來源：建設(shè)單位自籌資金21億元人民幣。其中回遷面積約10萬平方。二、項目名稱：鰲山后寨村舊村改造 項目地址：本項目地即墨市新東，緊鄰鶴山路，濱海大道路?！?地塊為平緩地；◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏。東部的南山領(lǐng)海、港中旅項目平均售價在8000元，并且出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。該項目所處位置屬于即墨東部旅游區(qū)，交通便利，是理想的居住環(huán)境，項目從總體規(guī)劃到單體的室內(nèi)外設(shè)計也充分考慮市場的需求，“以人為本”，進行人性化設(shè)計，這就決定了在即墨市這個范圍內(nèi)，它是中高階層的首選住宅，市內(nèi)其他地區(qū)以及外地的置業(yè)者也會對在此居家置業(yè)具有濃厚的興趣和信心，銷售前景相對樂觀。舊村的開發(fā)建設(shè)，在為即墨鰲山灣東部區(qū)域的新農(nóng)村建設(shè)增添新的亮點的同時，滿足人們居住的需要，緩解即墨鰲山灣區(qū)的住房供求矛盾。東面是港中旅開發(fā)的占地4100畝的海泉灣項目，和南山的溫泉國際博覽中心占地10000畝。項目位置在鰲山灣西海岸，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)北方向的海濱。山、海、島、泉、灘等旅游和港口資源豐富而獨特，具有半島城市群延伸和大青島拓展的良好空間和資源優(yōu)勢。青島“新東部”是指即墨東部區(qū)域，包含溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、豐城鎮(zhèn)、田橫島旅游度假區(qū)等五鎮(zhèn)一區(qū)，土地面積423平方公里，海域面積2570平方公里，海岸線183公里?！笆濉遍_局之年，首個國家發(fā)展戰(zhàn)略落戶山東。2005年4月，青島市委九屆五次全委（擴大）會議指出，“青島要進一步完善細化“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的現(xiàn)代化國際城市大框架，抓緊研究以即墨溫泉周邊區(qū)域為啟動點，拉動城市東部崛起這一重大戰(zhàn)略課題。近年來，即墨確立了工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了機械、化工、輕紡等16大骨干門類，有73種產(chǎn)品獲省優(yōu)、部優(yōu)和國家級名優(yōu)產(chǎn)品稱號，170多種產(chǎn)品遠銷40多個國家和地區(qū)。即墨東臨碧海，海洋資源豐富，素有“漁鹽之利”，盛產(chǎn)對蝦、貝類、魚類等海產(chǎn)品。（二）、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況戰(zhàn)國時期，即墨被稱為“三齊名區(qū)”，文化發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、商賈云集，與齊都臨淄“并夸富饒”。歷史悠久，文化燦爛。即墨為山海形勝之地，物華天寶，文物古跡重多，旅游資源豐富，鶴山、馬山、田橫島、溫泉、華山國際鄉(xiāng)村俱樂部、金口天后宮、七級雙磚塔、小龍山、千里島、長門巖等旅游景區(qū)，星羅棋布于即墨大地，異彩紛呈。城區(qū)距流亭國際機場不足15公里，距青島港40公里；西到藍村、即墨火車站分別為24公里和15公里。即墨區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢得天獨厚。2003年經(jīng)濟基本競爭力名列全國百強縣（市）第27位。鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)后寨村舊村改造項目建議書2011年2月28日目錄第一章 整體概述 3一、城市概況 3（一）、城市基本概況 3（三）、城市發(fā)展規(guī)劃 4二、區(qū)位分析 4第二章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 5（一）項目概況 7（二）必要性 7（三） 編制依據(jù) 8（四）主要技術(shù)經(jīng)濟指標 8第三章 項目地址與外部條件 8一、項目地址 8二、 外部配套條件 10第四章 規(guī)劃方案 11一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 11二、總體規(guī)劃 11（一）路網(wǎng)規(guī)劃 11（二）建筑布局 11（三）綠地景觀規(guī)劃 12（四）園林設(shè)計規(guī)劃 12（五）市政及社會配套設(shè)施規(guī)劃 12（六）戶型設(shè)計 12三、 項目進度計劃 12第五章 開發(fā)成本預(yù)測及財務(wù)分析 13第一章 整體概述一、城市概況（一）、城市基本概況即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里。即墨扼青島通往全國的陸上“咽喉”，膠濟、藍煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟青、青銀高速公路，青煙、青威、青沙等5條國家和省級公路縱貫全境。市鄉(xiāng)公路四通八達，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個國家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。即墨處于北溫帶沿海區(qū)域，海岸線183公里，年平均氣溫12℃，降雨量750毫米，夏無酷暑，冬無嚴寒，溫潤相濟，氣候宜人。即墨于秦代置縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。秦統(tǒng)一中國后，即墨正式定為縣，隸屬于齊郡?！〗?jīng)濟社會事業(yè)興旺發(fā)達。西擁千頃良田，是全國糧油生產(chǎn)大縣（市）。涌現(xiàn)出了紅領(lǐng)、亨達、即發(fā)、好事中、一諾等一批著名服裝企業(yè)；市場繁榮興旺，即墨服裝批發(fā)市場、小商品城、七級生豬批發(fā)市場、藍村皮鞋城聞名全國?！懊嫦蚯鄭u、依托青島、融入青島、服務(wù)青島”的發(fā)展思路和建設(shè)大青島都市新區(qū)的發(fā)展方向，搶抓“五年戰(zhàn)略機遇期”，積極實施經(jīng)濟國際化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、科教興市和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，突出發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟、民營經(jīng)濟、市場商貿(mào)、新興旅游五大特色經(jīng)濟，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展（三）、城市發(fā)展規(guī)劃2004年底，在青島市委第59次常委擴大會議上，青島市委市政府作出了“把即墨作為大青島重要一極加快推進”的重大決策?！贝蛟烨鄭u“新東部”。 　期待多時的山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略。鰲山灣東臨黃海，三面環(huán)山，擁有豐富的山、海、島、泉、灘、林、港等自然資源，海水和溫泉交相輝映，十里沙灘綿延不絕，24個島嶼環(huán)抱海岸，36座山峰層巒疊嶂。二、區(qū)位分析即墨市確定了東部開發(fā)建設(shè)的功能定位，是青島大旅游的補充、延伸和升華，以休閑度假、療養(yǎng)保健為主體的旅游度假中心；具有國內(nèi)外高水準的會議中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教學(xué)中心；吸引精英人才的居住中心；依托女島港和鰲山港，以發(fā)展造船基地、船用配件基地、物流區(qū)和多層生活區(qū)為主的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，鰲山海洋科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。屬于“新東部”兩大組團之一的鰲山組團。第二章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的膨脹，青島市區(qū)住宅價格飛漲，從2004年的最高價位5，000元/平方米漲至10，000元/平方米，給普通市民購房造成巨大壓力。同時，該項目區(qū)還是市區(qū)東部建設(shè)組團的重要組成部分，具有其必要性。從2010年青島銷售成交套數(shù)來看，即墨市可以說是絕對的焦點，其一龍山花園成交767套多得冠軍，其二在政策房淡出的上半年，即墨遼河一路701號表現(xiàn)突出，以550套的成績列居第五。一、市場發(fā)展預(yù)測◆ 地塊毗鄰濱海公路路，獨特的交通資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為較低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊周邊是一條10米寬的綠化林帶，可以先投資做綠化整改，即可望成為項目的私家花園。◆ 地塊靠市區(qū)沿海線3公里內(nèi)有部分高檔娛樂場所，如溫泉度假村、高爾夫度假地等；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好；以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。 （一）項目概況鰲山后寨村 共有村民418戶，村建設(shè)用地500畝建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積75萬平方米。建設(shè)投資：項目建設(shè)投資21億元人民幣。建設(shè)進度：項目總體規(guī)劃，分二期建設(shè)，2011年秋動工，計劃至2014年竣工。其建筑也很有特色，尤其是東部開發(fā)以后，許多新穎的建筑拔地而起，美化了市容；該項目的建設(shè)有利于推動即墨市城市建設(shè)的步伐，提高即墨市人口容納能力，項目建設(shè)勢在必行。“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于居住條件的要求也越來越高，通過本項目建設(shè)不僅可以有效的改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，而且可以為即墨東部市廣大市民提供60萬平方米的商品房，為提高居民居住環(huán)境具有積極的促進作用。（三） 編制依據(jù)即墨東部規(guī)劃。（四）主要技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積：500250平方米總建筑面積：75萬平方米 第三章 項目地址與外部條件一、項目地址本項目地處即墨鰲山灣西岸，臨東山東大學(xué)青島校區(qū)（占地3000畝，北起鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)星石莊村，南至柴道路南側(cè)的鳳凰嶺，西至濱海大道，東至鰲山灣海邊。），和港中旅海泉灣度假城）緊鄰鶴山路、濱海公路、S212路。圣羅尼克、天泰溫泉王朝、芭東小鎮(zhèn)……一片片、一幢幢充滿異域風(fēng)情的別墅、洋房和高檔社區(qū)和南山開發(fā)的10平方公里的領(lǐng)海項目。詳述如下：1．供電項目北側(cè)設(shè)有一個110KVA變電站，滿足電力供應(yīng)。3．排水按照規(guī)定，排水實行雨、污水分流制。4．通訊即墨鰲山灣電信業(yè)程控交換機容量已突破13萬門，電信部門完全可以滿足小區(qū)的通信需求。6．管道燃氣氣即墨鰲山灣管道燃氣供應(yīng)系統(tǒng)完善，能完全滿足小區(qū)居民需求。9．生活設(shè)施本項目距離即墨市的各大商場、醫(yī)院等生活設(shè)施都不過20分鐘車程，山東大學(xué)及其附屬中小學(xué)，能滿足生活學(xué)習(xí)需要 第四章 規(guī)劃方案一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項目占地750畝，建筑總面積75萬平方米。二、總體規(guī)劃本項目按照有關(guān)建設(shè)法規(guī)，考慮即墨鰲山灣實際情況，充分分析市場及周邊環(huán)境，努力達到功能齊全、布局合理、形態(tài)新穎、色彩和諧、空間豐富的中檔高尚社區(qū)的目標。（一）路網(wǎng)規(guī)劃經(jīng)過對周圍環(huán)境及區(qū)內(nèi)地形地貌的分析研究，在鶴山路上開一個主出入口，在小區(qū)東側(cè)的S212路上各開