【正文】 ，：1。到了2004年，：1，：1左右，到了2006年，：1。項(xiàng)目地塊及周邊配套如下圖所示：二、奧體板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷章節(jié)概述：本章節(jié)從奧體板塊的供需比例、奧體板塊房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)作了分析，同時(shí)對(duì)奧體板塊價(jià)值潛力進(jìn)行挖掘，以及奧體板塊的商業(yè)現(xiàn)狀及成長(zhǎng)預(yù)測(cè)這四個(gè)方面進(jìn)行闡述奧體板塊的現(xiàn)狀以及趨勢(shì)判斷。679地塊位于建鄴區(qū)青石路以南，經(jīng)四西路兩側(cè)，㎡，㎡，㎡，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，一系列控制指標(biāo)為容積率≤≤26﹪綠地率32﹪建筑高度≤。奧體中心內(nèi)部還有商業(yè)及高品質(zhì)商務(wù)配套的功能，人與自然在這里完美融合。長(zhǎng)江三橋通車，穿越江心洲連接河西與江北的過(guò)江隧道破土動(dòng)工，所有這一切正讓河西的交通格局發(fā)生著翻天覆地的變化。應(yīng)天西路高架從賽虹橋拉到經(jīng)四路。整個(gè)工程以可容納6萬(wàn)人的體育場(chǎng)為中心，向四周輻射延伸，將體育館、游泳館、網(wǎng)球中心、新聞科技中心和體育場(chǎng)等五大場(chǎng)館連成一體。（C）關(guān)于奧體中心——體育設(shè)施公園化是世界第五代體育建筑的主題規(guī)模宏大、氣勢(shì)磅礴的奧體中心，占地面積達(dá)89萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)42萬(wàn)平方米。東西向的步行商業(yè)街區(qū)向西一直延伸到江邊，使中心區(qū)與濱江風(fēng)光帶串聯(lián)而成。（2）商業(yè)休閑軸線沿緯九路北側(cè)東西向布置，東西長(zhǎng)約2700米，南北寬約300米，占地約70多萬(wàn)平方米。商務(wù)辦公軸線以貫穿南北的綠帶為核心，兩側(cè)是高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公樓宇，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、大公司總部集中在此。三條軸線穿插交匯，與老城的六朝南唐中華路、明朝御道街、民國(guó)中山大道三條歷史軸線遙相呼應(yīng)。商業(yè)購(gòu)物58萬(wàn)平米，酒店式公寓54萬(wàn)平米。 圖1：河西新城在南京市區(qū)的位置 圖2：河西新城中部地區(qū)（即“奧體中心板塊”衛(wèi)星地圖）（B）、關(guān)于CBD中央商務(wù)區(qū)——三軸牽系的奧體之魂中央商務(wù)區(qū)是河西新城的核心區(qū)域，猶如奧體之魂，它緊鄰?qiáng)W體中心，北至緯八路，南至緯九路，東至經(jīng)四東路，占地約5平方公里。隨著奧體板塊樓盤(pán)上市量急劇增大，同時(shí)新政出臺(tái)，河西板塊進(jìn)入“后十運(yùn)時(shí)代”。（7）2005年，地鐵一號(hào)線正式開(kāi)通。2003年下半年，河西新城中部商務(wù)中心基建部分全面啟動(dòng)。隨后，“一城三區(qū)”的城市發(fā)展框架被明確。（3）20世紀(jì)九十年代，在《南京城市總體規(guī)劃（1991—2010）》中，南京市規(guī)劃局已經(jīng)提出了將河西作為城市新區(qū)的概念。（2）改革開(kāi)放之初，市政府為了解決大量知青回城的住房問(wèn)題，在河西建設(shè)了南京當(dāng)時(shí)最大的居住區(qū)南湖新村，后來(lái)又陸續(xù)建設(shè)了莫愁新寓等居住區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城西部，西臨長(zhǎng)江，東依秦淮新河，群水環(huán)繞，濱江依港，用地面積56平方公里（不含江心洲、夾江水域等。融僑集團(tuán)[奧體679地塊]項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南京廣合不動(dòng)產(chǎn)咨詢有限公司二OO六年七月目 錄第一部分 項(xiàng)目投資策劃分析……………………………………………………………………………………… 3一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)二、奧體板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷三、項(xiàng)目土地SWOT分析四、項(xiàng)目部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)解析五、項(xiàng)目可提升價(jià)值點(diǎn)分析六、投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式提示第二部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析……………………………………………………………………………………… 41一、關(guān)注奧體板塊目標(biāo)客戶分析二、奧體板塊業(yè)主分析第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析……………………………………………………………………………………… 61一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體概念提示二、建筑布局及風(fēng)格定位提示三、環(huán)境規(guī)劃提示四、室內(nèi)空間布局提示五、公共家具及公共裝飾材料提示、燈光及背景音樂(lè)提示六、未來(lái)生活方式提示第四部分 項(xiàng)目主題概念提煉……………………………………………………………………………………… 80一、項(xiàng)目總體規(guī)劃主題二、項(xiàng)目總體定位主題三、項(xiàng)目總體推廣及銷售主題四、項(xiàng)目標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)及部分VI延展設(shè)計(jì)第一部分 項(xiàng)目投資策劃分析一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)二、奧體板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷三、項(xiàng)目土地SWOT分析四、項(xiàng)目部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)解析五、項(xiàng)目可提升價(jià)值點(diǎn)分析六、投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式提示一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)章節(jié)概述：本章節(jié)從本項(xiàng)目土地性質(zhì)、周邊環(huán)境，以及周邊交通、市政配套等方面進(jìn)行了調(diào)查分析，為項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)做好充分的準(zhǔn)備工作。河西新城——河西新城中心區(qū)——奧體中心（A）河西新城的源起與歷程——機(jī)遇與決策成就了河西奧體板塊融僑679案是福建融僑地產(chǎn)戰(zhàn)略性進(jìn)入長(zhǎng)三角地區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于備受矚目的河西奧體版塊。）（1）解放以前，南京的城市建設(shè)一直集中在明城墻圍合的老城內(nèi)，50平方公里的老城區(qū)內(nèi)擁擠著150萬(wàn)居民但秦淮河以西地區(qū)仍是城市的邊緣區(qū)。自此，河西地區(qū)才開(kāi)始了緩慢的城市化進(jìn)程。（4）2001年，以十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館落戶河西為契機(jī)，決策者們將戰(zhàn)略目光對(duì)準(zhǔn)了這里，提出要在2005年前，以一個(gè)現(xiàn)代化的新城區(qū)迎接十運(yùn)會(huì)的召開(kāi)。（5）2002年初，河西新城區(qū)概念規(guī)劃編制完成，“一城三區(qū)” “一個(gè)疏散、三個(gè)集中”的城市發(fā)展新布局思路逐漸明晰，力爭(zhēng)通過(guò)5到10年，“把河西新城區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)”。（6）2004年多家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛搶灘河西，其中包括中海、萬(wàn)科這樣的全國(guó)知名的地產(chǎn)大鱷。十運(yùn)會(huì)順利召開(kāi)落幕。（8）2006年，中部商務(wù)中心基本建成，以金馬酈城、順馳濱江、紫鑫中華廣場(chǎng)等為代表的項(xiàng)目交付使用，奧體板塊即將迎來(lái)第一個(gè)入住高峰。地上總建筑面積達(dá)160多萬(wàn)平方米，其中商務(wù)辦公46萬(wàn)平方米，13個(gè)項(xiàng)目，16幢建筑，是新城未來(lái)中央商務(wù)辦公的集中體現(xiàn)。河西新城的中心區(qū)有三條軸線，分別是：南北向的商務(wù)辦公軸線和東西向的文化體育軸線、商業(yè)休閑軸線，商務(wù)辦公軸線與體育文化軸線交匯于行政廣場(chǎng)，與商業(yè)休閑軸線交匯于中央廣場(chǎng)。如圖所示：圖3：河西新城三軸示意圖 圖4：河西CBD商務(wù)區(qū)效果圖 圖5：河西CBD商務(wù)區(qū)鳥(niǎo)瞰圖（1）商務(wù)辦公軸線位于經(jīng)四路與經(jīng)四東路之間,南北長(zhǎng)約2100米、寬約300米，占地約60多萬(wàn)平方米，這里將形成地上總建筑面積達(dá)160多萬(wàn)平方米的建筑群。商務(wù)辦公軸線從沿街線性綠化到街區(qū)內(nèi)部片狀綠化，構(gòu)成了層次分明的進(jìn)入式綠化景觀系統(tǒng)，國(guó)際化、人性化的購(gòu)物、餐飲、休閑相配套，形成舒適宜人的辦公、休閑空間。沿街布置有高檔零售商店和大型綜合商業(yè)，建筑與景觀相互滲透、商業(yè)與休憩依次交替，曲折有致、動(dòng)靜適宜，宛如一條宜人的商業(yè)“黃金海岸”線。（3）文化體育軸線東起商務(wù)辦公軸線上的行政廣場(chǎng)，經(jīng)體育公園（奧體中心）、文化街區(qū)及濱江世紀(jì)綠軸，西連長(zhǎng)江大川的自然風(fēng)光，全長(zhǎng)1750米。作為 “十運(yùn)會(huì)”的主賽場(chǎng)，在兩道360米長(zhǎng)的醒目的紅色大拱下，奧體中心的主體育場(chǎng)以雄偉的身姿展示其壯觀。圍繞著奧體中心，七縱五橫的城市道路框架已經(jīng)拉開(kāi)， 36條主支干道十運(yùn)會(huì)前已全部完成。江東南路擴(kuò)成雙向7車道的“金陵第一大道”，從河西上緯七路到城東卡子門只要六七分鐘，南京“井”字型快速內(nèi)環(huán)接軌河西。 奧體中心是南京首個(gè)體育公園，倡導(dǎo)“世界第五代體育建筑”著力詮釋的主題———體育設(shè)施“公園化”，這里不單是體育饕餮之園，也是全民健身好去處，游泳館、羽毛球館等設(shè)施場(chǎng)館已經(jīng)對(duì)市民開(kāi)放；奧體中心除了它的體育功能之外，還是一個(gè)休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，從建成至今已經(jīng)舉辦過(guò)多次明星演唱會(huì)，豐富了南京市民的業(yè)余生活，給奧體帶來(lái)了人氣，為政府發(fā)展河西新城做出了貢獻(xiàn)。圖7 南京奧體中心鳥(niǎo)瞰圖 圖7 南京奧體中心實(shí)景照片679地塊：用地環(huán)境及周邊配套679地塊北鄰?qiáng)W體中心和CBD商務(wù)中心，南臨規(guī)劃中的商業(yè)中心，東傍已較成熟的中高檔集中居住區(qū)，西接世紀(jì)綠軸。679地塊北側(cè)為南京奧林匹克體育中心，西側(cè)為正在建設(shè)的居住片區(qū)，南側(cè)與江東南路的未來(lái)商業(yè)中心相連，區(qū)位重要，規(guī)劃引導(dǎo)要求為“結(jié)合使用功能要求，有機(jī)地組織建筑群體的平面功能布局與空間布局關(guān)系，并與周圍相臨建設(shè)用地共同成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、配套完善的現(xiàn)代化居住社區(qū)”。奧體板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供過(guò)于求的現(xiàn)狀A(yù)、南京市商品房供求比序號(hào)時(shí)間比例12003年：122004年：132005年：142006年：1根據(jù)上表，：1，尚處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。供求比的逐步“攀升”將使得購(gòu)房者在選房時(shí)更加從容，買方市場(chǎng)的地位進(jìn)一步確立。因此，目前甚至未來(lái)的23年內(nèi)奧體板塊市場(chǎng)供求比為供過(guò)于求。奧體前景是看好的，但由于前期開(kāi)發(fā)企業(yè)急功近利，價(jià)格過(guò)快上漲，目前正在回歸理性。數(shù)據(jù)顯示，奧體板塊成交價(jià)正在下降。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附表：銷售情況樓盤(pán)名稱占地面積（萬(wàn)平米）總建面積（萬(wàn)平米）入網(wǎng)套數(shù)（套）成交認(rèn)購(gòu)套數(shù)（套）可售套數(shù)（套）后續(xù)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）備注萬(wàn)科光明城市1369724+635829含商業(yè)5000中海塞納麗舍12171350667+103580含商業(yè)3800萬(wàn)達(dá)華府626492+8351含商業(yè)嘉業(yè)陽(yáng)光城1120570366+17187含商業(yè)拉德芳斯12201202533+1195507含商業(yè)歐洲城34981370+1359820不含A、B區(qū)濱江奧城1600805+28767含商業(yè)金馬酈城22261204643+22539含商業(yè)約3萬(wàn)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)1630877529+50298含商業(yè)銀城西緹1024817+15192含商業(yè)紫鑫中華廣場(chǎng)17421749841+8900含商業(yè)約25萬(wàn)*注：后續(xù)供應(yīng)量=總建面積*+目前未售住宅面積，其中單套面積統(tǒng)一按照120平米計(jì)算奧體板塊房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)此起彼伏奧體板塊樓盤(pán)價(jià)格從03年年底到06年6月，經(jīng)歷了此起彼伏的過(guò)程。05年上半年，隨著奧體板塊樓盤(pán)放量猛增，加之新政出臺(tái)，奧體一度受挫，05年底嘉業(yè)陽(yáng)光城甚至開(kāi)出了4344的谷底價(jià)格。未來(lái)兩年隨著河西奧體板塊的交付入住、公共配套的不斷完善以及建鄴區(qū)政府及南京市政府部分部、局的搬遷，奧體板塊價(jià)值開(kāi)始體現(xiàn)，預(yù)計(jì)樓盤(pán)的銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，持續(xù)上漲。04年下半年至05年上半年，順馳濱江奧城、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、萬(wàn)科光明城市、萬(wàn)達(dá)華府等多家樓盤(pán)集中上市，均價(jià)在58008300元/平米。奧體板塊的金馬酈城的銷售價(jià)格一度沖破6000元大關(guān)。從網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)的價(jià)格來(lái)看，05年11月的奧體住宅均價(jià)為每平方米5546元，創(chuàng)下新低。僅在05年7月10月，河西已有多家樓盤(pán)價(jià)格經(jīng)過(guò)調(diào)整，“跳價(jià)”、“特價(jià)”、“精裝修”一哄而上。而銀城正是在“后有追兵，前有堵截”的情況下，河西眾多開(kāi)發(fā)商的心理已經(jīng)不再“安分”，銷售慘淡的趕緊“跑量”，銷售差不多的趕快“掃尾”離場(chǎng)，都想盡早遠(yuǎn)離河西這片“戰(zhàn)場(chǎng)”。購(gòu)房者信心缺乏，開(kāi)發(fā)商急于提高銷售速度走量，于是價(jià)格發(fā)生大幅跳水。05年10月底，河西上市148萬(wàn)平米，在八區(qū)中占到36﹪，占全市的20﹪。（3）價(jià)格平穩(wěn)期（06年1月—06年6月）從奧體板塊的銷售情況、成交價(jià)格等多方面來(lái)看，06年以?shī)W體板塊為代表的河西樓市整體穩(wěn)中有升，局部?jī)r(jià)格有一定程度的調(diào)整，但總體是增長(zhǎng)趨勢(shì)占主流，成熟區(qū)域銷售態(tài)勢(shì)良好，局部發(fā)展中區(qū)域在上半年將有所盤(pán)整，下半年隨著項(xiàng)目的逐步完成（進(jìn)入現(xiàn)房交付階段），銷售形勢(shì)將轉(zhuǎn)好，并可能成為市場(chǎng)的強(qiáng)力支撐。2006年河西將依舊成為投資置業(yè)的熱點(diǎn)片區(qū)。政府部門的入駐也說(shuō)明了政府對(duì)奧體板塊的大力扶持。B、知名品牌開(kāi)發(fā)商打造奧體高檔住宅片區(qū)奧體板塊匯聚了多家地產(chǎn)大鱷，全國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)，本土知名品牌開(kāi)發(fā)商銀城、朗詩(shī)，他們?cè)趭W體板塊打造出高品質(zhì)示范小區(qū)群，成為南京的高檔住宅片區(qū)。隨著入住人口的增加，相信奧體的生活配套將不斷完善，河西新城將逐漸成熟。越來(lái)越多的公交線路延伸或者通過(guò)奧體板塊。除了已經(jīng)招生開(kāi)學(xué)的金陵中學(xué)河西分校、南師大附中新城初中、上新河中學(xué)、南京致遠(yuǎn)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)等等，順馳幼兒園、南師大附中新城小學(xué)、奧體小學(xué)等也將在06年9月陸續(xù)開(kāi)學(xué)。到06年年底，河西中部地區(qū)所有學(xué)校將全面建成。今年底，興隆社區(qū)中心將交付使用；中海社區(qū)中區(qū)將動(dòng)工建設(shè)。我們將隨時(shí)關(guān)注決定奧體板塊明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的上述三個(gè)因素。總體來(lái)說(shuō)，河西商業(yè)可以分為兩大部分，一方面是以河西CBD為主的中央商務(wù)區(qū)集中了大量的商業(yè)面積，其次是以金馬酈城、紫鑫中華廣場(chǎng)為代表的社區(qū)商業(yè)。奧體中心的周邊，紫鑫中華廣場(chǎng)、金馬酈城、宋都奧體名座、歐洲城等樓盤(pán)都有自己的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。（2）奧體板塊商業(yè)的招商模式為謀求CBD各樓盤(pán)之間的差異化特色，CBD中心區(qū)商業(yè)的招商工作主要由河西指揮部招商處牽頭進(jìn)行打包招商。B、奧體板塊商業(yè)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)一方面是政策對(duì)河西新城的扶持06年政府部門明確指出河西熱度不降、投資力度不減，將繼續(xù)投入20多億元資金。另一方面，奧體板塊今年有交付計(jì)劃的樓盤(pán)多達(dá)15家以上，包括萬(wàn)科光明城市、萬(wàn)達(dá)華府、中海塞納麗舍、金馬酈城、紫鑫中華廣場(chǎng)等，