【正文】 在上面的介紹中，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的增值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。840]，小于20%的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤(rùn)為160萬元。現(xiàn)舉例予以說明：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售5000m2的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/m2的價(jià)格出售；二是按照2100元/m2的價(jià)格出售。　　需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。參考文獻(xiàn)[1]李樂，[N].中國經(jīng)營(yíng)報(bào)，2005，9，19[2][N].中國稅務(wù)報(bào)，2004，8，31[3][J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2004，5[4][J].中國房地產(chǎn)金融，2005，4AbstractFor the real estate enterprise，price of violating the tax law inceasingly for the tax revenue bees one important choice to reduces the tax burden under the low tax payment risk The text will gives the real estate enterprise some ideas how to preparing for the tax revenue The key wordsThe real estate enterprise；Preparing for the tax revenue；Ideas房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=31002600=500，增值率=500/2600=%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。（三）遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。優(yōu)惠性條款。兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。這些條款包括三類：差異性條款。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。我國大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此土地增值稅籌劃的余地也大。（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章，通過改善住房環(huán)境，一方面適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，另一方面還會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！　≡趯?shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率?！　?shí)際盈利金額==（萬元）。100％=19％20％。則：增值額==（萬元）。　　實(shí)際盈利金額=收入成本費(fèi)用稅金==（萬元）。100％=％。　　增值額==（萬元）。　?。?）允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)=1500x5％（1+7％+3％）=（萬元）?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+900）10％=110（萬元）?！　〈_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元。假設(shè)城建稅稅率為7％、印花稅稅率為萬分之五、教育費(fèi)附加征收率為3％?！　±纾耗撤慨a(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均售價(jià)2000元／平方米，售價(jià)總額為1820萬元。這里“20％的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤(rùn)最佳，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。目前，房地產(chǎn)業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中價(jià)格仍居高不下，其原因很多，而土地增值稅則是原因之一。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中的稅務(wù)籌劃：合理確定銷售價(jià)格，加速資金周轉(zhuǎn)；增加開發(fā)成本；關(guān)聯(lián)交易的轉(zhuǎn)讓定價(jià)；折扣的處理；如設(shè)計(jì)合同、審計(jì)合同、律師服務(wù)合同等的簽訂；合理的會(huì)計(jì)核算；會(huì)館的處理；商業(yè)地產(chǎn)租金收入的籌劃。四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅避稅籌劃案例五總結(jié) 參考資料：稅收籌劃課教授所講一、 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅收：營(yíng)業(yè)稅；營(yíng)業(yè)稅附加；土地增值稅；企業(yè)所得稅；其他涉及稅種：印花稅、土地使用稅、代扣的個(gè)人所得稅等；房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅及合理避稅淺析一房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)述（作為開頭，少許字?jǐn)?shù)即可）二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅分析 1營(yíng)業(yè)稅 分為一般方式銷售不動(dòng)產(chǎn)；預(yù)收貨款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)；自營(yíng)建筑施工業(yè)務(wù)；對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù) 2增值稅、關(guān)稅 3土地增值稅 4企業(yè)所得稅 5房產(chǎn)稅 6其他個(gè)稅三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避稅籌劃（重點(diǎn)） 1營(yíng)業(yè)稅 (1)不動(dòng)產(chǎn)投資入股不征營(yíng)業(yè)稅 （2）用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征 ?！逼髽I(yè)所得稅征收方式有三種，查賬、定額和定率要看你們的規(guī)模、稅務(wù)局給你們的認(rèn)定等等情況，如果稅務(wù)局沒有另行通知，那么你們屬于查賬征收形式。這個(gè)數(shù)值比印度低90%。這位人士指出，建設(shè)部原部長(zhǎng)楊慎先生在他的文集里也提到了這一怪現(xiàn)狀。如果有好的項(xiàng)目，地產(chǎn)商則會(huì)將手中剩余的物業(yè)出手，然后投資到下一個(gè)項(xiàng)目。”由于企業(yè)所得稅按季度征收，每年年底清繳，但房地產(chǎn)的售樓收入，并不是按年度結(jié)算，在有規(guī)律的征稅方式和房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)律的營(yíng)收周期之間，留下了一個(gè)避稅時(shí)間差。一般而言，這類洽商金額可占到總造價(jià)的20%?！庇捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的費(fèi)用非常不確定，此前在賬目上已經(jīng)有體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為，也會(huì)不斷面臨洽談更改。一位北京房地產(chǎn)業(yè)的資深人士近日披露了房地產(chǎn)公司的諸多避稅技巧。 房地產(chǎn)公司的一些避稅技巧但黃立沖認(rèn)為，這種商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變由于不會(huì)影響公司的整體利潤(rùn)，因此不會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生太大影響?！睋?jù)了解，合生創(chuàng)展與廣東韓江的關(guān)聯(lián)交易也居高不下，“容易引起投資者對(duì)公司運(yùn)作的懷疑”?！　∫虼?，從上市公司的財(cái)務(wù)角度考慮，則合生創(chuàng)展也將難以避免收購其老板朱孟依名下的廣東韓江建筑安裝工程有限公司(下稱“廣東韓江”)，以合法規(guī)避土地增值稅。房地產(chǎn)公司曲線避稅目前仍不清楚與富力地產(chǎn)一樣擁有自己的建筑公司的合生創(chuàng)展()是否會(huì)采取與富力地產(chǎn)一樣的手法避稅。由于合生創(chuàng)展屬于上市公司，如果在將建筑公司收購成為公司附屬公司之前采取向建筑公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的方式避稅，將會(huì)對(duì)上市公司的整體利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。“實(shí)際上，這也有利于減少公司的關(guān)聯(lián)交易?！　〉珜?duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，為規(guī)避土地增值稅而將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至建筑公司的做法，可能導(dǎo)致公司的商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變——原來以房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越ㄖこ汤麧?rùn)為主?！皺C(jī)構(gòu)投資者一看就明白，而散戶從來不關(guān)心這個(gè)”。他指出，“超長(zhǎng)且參與企業(yè)眾多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)有了較大的避稅空間。比如門窗的設(shè)計(jì)和裝修，都可能在實(shí)際操作中更改，而資深會(huì)計(jì)也可以在做賬的時(shí)候，將洽商變更的金額，以更適合避稅的方式做賬。另外，“房地產(chǎn)業(yè)特有的滾動(dòng)開發(fā)模式，利于業(yè)者將大量利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為再投資。一旦銷售達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)候，開發(fā)商還沒有物色到新的投資項(xiàng)目，他就會(huì)暫時(shí)停止售賣，或者將剩余的樓盤進(jìn)行出租，使年底結(jié)算時(shí)的售樓收入不能確認(rèn)，利潤(rùn)也無從形成。而在作為納稅依據(jù)的會(huì)計(jì)報(bào)表上，營(yíng)業(yè)收入就被“偷梁換柱”為新的投資。從1990－1999年，%，%的比重相比，可謂蝸行牛步。其中一個(gè)重要的原因在于，“利潤(rùn)大都‘沉淀’為新的固定資產(chǎn)投資。一般納稅人的說法，是針對(duì)增值稅納稅人而言的，這與企業(yè)所得稅無關(guān)。 2房產(chǎn)稅 參照其征稅范圍，不在其中的 不征 3土地增值稅 。二、房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的幾個(gè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目開始時(shí)的稅收籌劃：并購過程中的土地成本的列支問題；選擇合適的注冊(cè)地；規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的容積率確定；特殊情況下的會(huì)計(jì)處理，有利于稅負(fù)降低。三、關(guān)注公司的會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)計(jì)利潤(rùn)是股票定價(jià)的主要依據(jù)；股價(jià)對(duì)公司的影響———主要是再次融資；公司目前會(huì)計(jì)利潤(rùn)存在的問題。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及到土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大土地增值稅繳得越多，房?jī)r(jià)就越高?！　《惙ㄒ?guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行稅收籌劃。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息支出為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅??！　‘?dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10％，該公司應(yīng)納土地增值稅及稅后盈利計(jì)算如下：　　確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人為1820萬元?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元?！　。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)加計(jì)扣除允許=（200十900）20％=220（萬元）?！　。?）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)　　=200+900+110+220+=（萬元）?！　≡鲋德?247?！　?yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)=30％0=（萬元）?！　〖僭O(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，則售價(jià)總額為1800萬元，其他資料不變?！　≡鲋德?247?！　≡摴鹃_發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅?！　”容^上述計(jì)算結(jié)果，第二種情況雖然售價(jià)比原來降低了20萬元，（）。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)；二是增加扣除額。按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過合理定價(jià)與加大投入，才能做到以“高質(zhì)量、低價(jià)格”來占領(lǐng)市場(chǎng)。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。從納稅人構(gòu)成切入。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營(yíng)主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。（二）尋找變量稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅