【正文】 大的土地價(jià)值分析。反過來，我把大量得用地節(jié)約下來，用在獨(dú)棟別墅上，同時(shí)我們在這么大的用地范圍內(nèi)挖了一個(gè)湖面，大家看，表面上感覺像是湖實(shí)際上看，如果倒過來看是一條一條的河溝，但是就是這樣我們這個(gè)面積也達(dá)到了5萬平米，這個(gè)項(xiàng)目里邊我們更多的是去研究和探索，我們到底這個(gè)土地資源怎么去配比，到底有多少面積是配比給別墅，多少面積是算在高層、小高層，他的價(jià)值是最大化。 下面我通過我們設(shè)計(jì)的幾個(gè)案例，把前面我說的這些跟大家做一個(gè)介紹，這個(gè)項(xiàng)目是我們02年開始的，是做的李嘉誠旗下的在廣州番禺的項(xiàng)目，建筑面積70萬平米，在他的東北側(cè)是臨珠江景觀資源不錯(cuò)，同時(shí)當(dāng)時(shí)在番禺向興河彎已經(jīng)開盤了，整個(gè)番禺的板塊，作為當(dāng)時(shí)來講，在廣州大的板塊上是一個(gè)高檔的。產(chǎn)品價(jià)值主要包括，對(duì)市場的適應(yīng)程度，還有就是戶型功能，以及其他方法，比如說立面、材質(zhì)、環(huán)境等等，這些都是歸在產(chǎn)品價(jià)值方面，這些我們也認(rèn)為，是在建筑設(shè)計(jì)價(jià)值范疇之中。第三我們國家幅員遼闊，各個(gè)地區(qū)的地理、氣候、經(jīng)濟(jì)、文化每個(gè)城市相應(yīng)的法律、條例都是不太一樣的，這些對(duì)我們設(shè)計(jì)來說，或者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是限制，同時(shí)我覺得也是機(jī)會(huì)，最后一個(gè)就是，隨著生活水平的提高，原來文化的影響，這些因素對(duì)我們的生活方式，都有了新的變化，對(duì)我們住宅的產(chǎn)品，他就有了很多的創(chuàng)新的要求，針對(duì)以上的方面，我們認(rèn)為，居住設(shè)計(jì)比較核心的任務(wù)，比較重要的任務(wù)，一個(gè)是對(duì)于土地價(jià)值的分析，由于，剛才我說了土地價(jià)格上漲比較快，土地越來越珍貴，所以不管是開發(fā)商也好，整個(gè)社會(huì)也好，對(duì)土地的價(jià)值都更加的珍惜。首先要介紹我們公司的設(shè)計(jì)不得不介紹我們公司的背景中建國際是一個(gè)大型的設(shè)計(jì)企業(yè)，業(yè)務(wù)不在全國各地，類別也特別多，其中居住業(yè)務(wù)占40%以上，我們光居住類的項(xiàng)目，每年的設(shè)計(jì)量是晁補(bǔ)1500萬平米，所以有了這樣一個(gè)，量的積累，我們有條件對(duì)居住類的項(xiàng)目，做一些稍微深入的分析，我們居住設(shè)計(jì)現(xiàn)階段面臨的是什么呢？首先就是一個(gè)大環(huán)境，中國的城市化進(jìn)程，這樣他的設(shè)計(jì)量非常大。第二發(fā)展快，每個(gè)趁勢的土地價(jià)格上漲非常快，作為我們開發(fā)商來說，土地成本也在增加，對(duì)土地的利用就更加精細(xì)化。 第二，我們覺得，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的貢獻(xiàn)。 具體到項(xiàng)目層面，開發(fā)商在拿地之初，一般來講，雖然經(jīng)過了很長時(shí)間的分析，往往是根據(jù)他的商業(yè)的敏感度進(jìn)行可行性研究，接下來，就是建筑師坐的工作就是對(duì)一系列的土地方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，他周邊的情況的綜合分析，是對(duì)開發(fā)決策的落實(shí)和延伸，我們就會(huì)形成，初步的概念性的方案，從CCDI的工作模式來講，我們是希望通過理性研究和精細(xì)化研究，形成方案，我們在形成方案之前把賬算清楚，讓開發(fā)商知道，我們拿到這塊地究竟價(jià)值在那里。和黃的定位，自然也就是，一個(gè)是板塊定位是比較高的，再一個(gè)以和黃這樣一個(gè)背景來說，他也是以做高檔樓盤見長，但是他也定位高檔樓盤，怎么把這樣一個(gè)大樓盤，相對(duì)比較高的容積率做成一個(gè)高檔的社區(qū)，這一點(diǎn)從設(shè)計(jì)之初，我們就著重的在土地價(jià)值分析上下了一些功夫，首先有一個(gè)重要的資源就是珠江，在他的東北側(cè)，這一塊是一個(gè)很重要的資源，同時(shí)由于這一個(gè)地塊，面積比較大，可以形成內(nèi)部造型的條件，所以我們在最初的概念方案和業(yè)主一起定位為瀕水生活，以水作為最重要的機(jī)制趨向，作為我們這個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)核心，從產(chǎn)品配比上，也緊緊圍繞，我們這個(gè)主題，比如說這個(gè)水景，比如說我們在產(chǎn)品賣定上，高層的一般來講是景觀，別墅最大的核心價(jià)值是格局，基于這樣的分析我們的用地就非常清晰，在南側(cè)我們盡量把樓層做高，因?yàn)閺V州地區(qū)日照角度高，所以日照間距比較小，所以我們有條件把用地南側(cè)做得相對(duì)比較高，基本上大家可以看到，如果稍微仔細(xì)看，就可以看出，比如說最南側(cè)，我們在用地的，路的北側(cè)，設(shè)計(jì)了很密的告高層，前面我們盡量設(shè)計(jì)一個(gè)單元這樣的高層，這樣視線盡量不干擾，但是在高層部分，所有的產(chǎn)品都能夠看到江景。這個(gè)是我們經(jīng)歷了差不多一年的工作來做這個(gè)工作，主要目的就是把高層用地、水景用地、別墅用地，做到價(jià)值最大化，平衡土地的價(jià)值。 這個(gè)是05年給萬科做的一個(gè)無錫的項(xiàng)目，也是比較大的項(xiàng)目，他是在無錫和三國影視基地的一個(gè)項(xiàng)目，有100萬方，那時(shí)候?qū)ο喈?dāng)于是1平方公里的用地，一次性拿地，分期開發(fā)，經(jīng)驗(yàn)都是不足的。只不過，他的功能可能從原來的房間空間轉(zhuǎn)化到道路空間，我們這里邊，大家可以看到這些不同的道路，有的是景觀功能，散布道，有的兼有小的商鋪的功能，還有的就是變成的城市的客廳，鄰里交往的功能。內(nèi)部的核心部分，我們設(shè)計(jì)的是多層區(qū)，一般來講是80米到100米做成一個(gè)街坊，形成一個(gè)相對(duì)來說閉合的。這樣我們的商業(yè)氛圍、文化氛圍都比較怡人的，所以銷售是不錯(cuò)的。這些高層不是像同層一樣的，所有的單元高層是不同的，很少一樣的，大量的是不一樣的，原因是什么？這個(gè)我們就是在設(shè)計(jì)之初，針對(duì)每個(gè)戶型，對(duì)應(yīng)的內(nèi)部的景觀空間，我們專門設(shè)計(jì)戶型大小，這個(gè)是項(xiàng)目最重要的特別，開發(fā)商在銷售之初，大概三天基本上就賣完了，這個(gè)樓盤在當(dāng)?shù)厥欠浅３晒Φ囊粋€(gè)案例。我們在每一個(gè)戶型上都標(biāo)了號(hào)，這個(gè)景觀資源是幾類，我們把這個(gè)號(hào)標(biāo)出來，他這個(gè)戶型到底多大，我們?nèi)堪凑者@個(gè)來計(jì)算，這個(gè)設(shè)計(jì)也是有原因，成都這個(gè)地方他對(duì)日照的要求不是很高，所以我們四邊就圍繞者來做，這也是一個(gè)因地制宜的例子。當(dāng)然這里邊的產(chǎn)品也有很多的特殊性，就是戶型。 這個(gè)項(xiàng)目是我們做的武漢華潤的項(xiàng)目，這個(gè)也是一個(gè)舊廠改造，原來叫武漢棉紡廠，是一個(gè)很大的廠，我們當(dāng)時(shí)去看地的時(shí)候工廠還在生產(chǎn)，里邊有相當(dāng)多的工人，這個(gè)地塊有一個(gè)特點(diǎn)，度塊的西北方向有長江，而且在武漢長江的面是非常寬的，還有場地內(nèi)部的資源，很大的一個(gè)原來的廠方，廠區(qū)內(nèi)有幾十面的原生樹，這個(gè)我們進(jìn)入到場地之后，認(rèn)為這個(gè)是我們很重要的一個(gè)資源，所以，所以大家可以看到，我們最后形成的規(guī)劃，是有一些不同的，這一塊就是原來巨大的廠房留下的空地，我們原來的道路基本上沿用廠區(qū)的道路，他道路周邊的樹都是30年以上的，我們移載肯定沒有效果。這個(gè)是從高層部分看長江的景觀效果圖。 接下來我們要談到什么呢，就是下一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)是在昆明，我們要說的是某一些事情是可以認(rèn)為來幫助他提升整個(gè)樓盤的價(jià)值，通過我們對(duì)價(jià)值的分析，進(jìn)行重新的排列組合，一些功能置換、價(jià)值置換，達(dá)到我們提升整個(gè)樓盤的價(jià)值的目的，一個(gè)是我們做的昆明的一個(gè)項(xiàng)盛高的項(xiàng)目，一期是這一個(gè)部分，已經(jīng)蓋起來的，這個(gè)部分是我們和一個(gè)外資公司一起做我們是做規(guī)劃和戶型，外方做立面，接下來后邊這個(gè)工作，由我們?nèi)客瓿?，我想說的是，后邊的規(guī)劃，大概接近70萬平米的量，全部要重新規(guī)劃，把一期進(jìn)行整合，最早的前邊，大家知道，這個(gè)地方大家應(yīng)該很熟悉，這個(gè)地方目前還有一個(gè)超市叫民生超市，后邊他的西南側(cè)是金牛小區(qū)，在昆明是比較好的一個(gè)小區(qū)，至少它的住戶定位還是滿高的，因?yàn)檫@個(gè)地塊，他實(shí)際上是一個(gè)沿著環(huán)城路的一個(gè)地塊，外部條件，是沿著高架不是很好，他一期，借用了一條路，