【正文】 管理水平，強(qiáng)化管理責(zé)任，使購房者能夠得到高效、便捷、熱情、專業(yè)的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高服務(wù)水平、改善服務(wù)態(tài)度、健全服務(wù)機(jī)制。一些開發(fā)商寧肯住宅產(chǎn)品滯銷也不降價(jià)銷售，相當(dāng)一批住宅產(chǎn)品價(jià)格高度背離其價(jià)值。高房價(jià)已經(jīng)成為一大社會(huì)公害。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把過去只為富人們設(shè)計(jì)的豪華住宅產(chǎn)品改變成為普通百姓設(shè)計(jì)的普通住宅產(chǎn)品。為普通百姓建房，而不只是為富人們建房。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究62 市場分析 宏觀市場分析 [3]隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的逐步實(shí)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場也日趨成熟與理性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：房地產(chǎn)業(yè)由所謂的國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型！擠出地產(chǎn)炮沫，回歸理性、回歸科學(xué)發(fā)展、回歸民生地產(chǎn)。項(xiàng)目周邊市政配套完備。 項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于市北區(qū)沈陽路 52 號(hào)，東臨沈陽路，北面為內(nèi)蒙古路長途汽車站，南側(cè)為銀河山莊，西側(cè)沿長春路為青房正在建設(shè)的限價(jià)商品房。該項(xiàng)目屬市北老城區(qū)即屬于舊城改造范圍內(nèi)。全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比 2022 年同期提高 ％。青島市商品房屋施工、新開工、竣工、銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來幾年中將會(huì)上漲。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 4%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。按營業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 500 億大關(guān)，達(dá) 億元，增長%，總量首次超過全國的 1%。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定積極促進(jìn)作用。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口融入城市，從而擴(kuò)大了房產(chǎn)市場的需求量；同時(shí)它也使城市中低收入者經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，增強(qiáng)了城市低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了最為廣泛的消費(fèi)群體。1992 年～1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994 年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998 年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投地產(chǎn)業(yè)向更成熟化邁進(jìn)。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究41 總 論 我國房地產(chǎn)形勢概述 [2]從上個(gè)世紀(jì) 80 年代，我國開始有了商品房這個(gè)定義，在此后的近二十多年間，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起——高峰——衰退——復(fù)蘇（成熟）——持續(xù)發(fā)展這五個(gè)階段。但目前整個(gè)青島市房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行，未來市場可能會(huì)有一定的調(diào)整。本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。確定項(xiàng)目是否可行。結(jié)合現(xiàn)況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究1目 錄前 言 ...............................................................31 總 論 .............................................................4 我國房地產(chǎn)形勢概述 ...........................................4 項(xiàng)目背景 .....................................................4 項(xiàng)目基本概況 .................................................52 市場分析 ..........................................................6 宏觀市場分析 .................................................6 微觀市場分析 .................................................8 青島城市概況 ......................................................................................................9 經(jīng)濟(jì)分析 ...............................................................................................................9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................................9 項(xiàng)目市場情況分析 ............................................10 青島各市區(qū)市場情況 ......................................................................................10 SWOT 分析 ...........................................................................................................113 項(xiàng)目定位 .........................................................12 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 ..............................................12 項(xiàng)目的戶型定位 ..............................................12 項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 ..........................................15 新僑花園 ............................................................................................................15 萬達(dá) 39 克拉 ......................................................................................................15 花好月圓 .............................................................................................................15 項(xiàng)目的客戶定位 ..............................................19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................................19 市北區(qū)和外地客源 ...........................................................................................19 .........................................20 項(xiàng)目的建設(shè)條件 ..............................................20 場地條件 .............................................................................................................20 供水條件 .............................................................................................................20 污水排放條件 ....................................................................................................20 雨水排放條件 ....................................................................................................20 供熱條件 .............................................................................................................20 燃?xì)夤?yīng)條件 ....................................................................................................20 供電、電訊條件 ...............................................................................................21 項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局 ..........................................21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................................21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................................21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) ......................................................................................23 單體布局的特點(diǎn) ...............................................................................................23 建筑的設(shè)計(jì)方案 ..............................................24 工程概況 .............................................................................................................24內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究2 設(shè)計(jì)依據(jù) .............................................................................................................24 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思 ....................................................................................................25 方案設(shè)計(jì)說明 ....................................................................................................25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 ..............................................30 工程概況 .............................................................................................................30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) ..................................................................................