【正文】 新商業(yè)模式摩爾帶來全新的消費體驗。專業(yè)人士及專業(yè)機構(gòu)的作為不可以低估。商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)。筆者認為：未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)是先作規(guī)劃再做招商，再落實資金再批地建設(shè)。項目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計等，并形成清晰招商規(guī)劃系統(tǒng)，招商不應(yīng)簡單地以“滿租“為原則。沒有行之有效的招商手段，不能與商家建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導(dǎo)致整個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營失敗。與周邊環(huán)境的發(fā)展匹配度，動態(tài)適應(yīng)性，是商業(yè)地產(chǎn)定位需要考慮到的，如何把握，僅僅依靠調(diào)研和數(shù)據(jù)模型，是否能夠準確分析商業(yè)地產(chǎn)定位？三、成功招商五要素招商工作是一項系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題?？v觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。從管理角度分析，重點在于對投資者、開發(fā)者、運營者的能力進行客觀評價，對商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域的外部環(huán)境和外部機會，進行評估，從而獲得內(nèi)外條件結(jié)合的數(shù)據(jù)或判斷，進行商業(yè)地產(chǎn)的項目定位。SWOT分析法。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎(chǔ)上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。經(jīng)濟模型法，主要使用投入產(chǎn)出模型。如政治因素要考慮國際品牌主力店的引進時面臨的國際關(guān)系，關(guān)稅壁壘、國家方針政策、稅收政策、貨幣政策、國際政治局勢、國際金融環(huán)境等；自然因素考慮社會技術(shù)發(fā)展的階段、行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的技術(shù)替代更新狀況、特定環(huán)境的氣候、光照、空氣的濕度、交通狀況、鐵路、航空等因素；社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。簡單而言，稱之為PEST分析法。PEST分析法：PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。 商業(yè)地產(chǎn)術(shù)語一、招商工作流程商業(yè)項目部進行市場調(diào)研和目標客戶分析。 商業(yè)地產(chǎn)招商策略 商業(yè)地產(chǎn)如何定位招商經(jīng)理必須全面掌握的招商知識！本文詳細描述了作為招商經(jīng)理應(yīng)該全面掌握的知識： 商業(yè)地產(chǎn)招商流程 成功招商五要素 如何管理招商團隊確定招商對象；確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營；制定招商優(yōu)惠策略；商業(yè)項目部進行客戶招商月計劃實施；招商主管制定客戶招商周計劃；客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；招商主管進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽；商業(yè)項目部進行客戶分類、確定重點；商業(yè)項目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表；1商業(yè)項目部負責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判；1開發(fā)商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；1商業(yè)項目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；1開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議；二、商業(yè)地產(chǎn)項目定位主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么？做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)？滿足了哪些群體的消費需求？分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的反擊或?qū)?，是否有機會尋求差異化定位策略等等。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（Political）、經(jīng)濟（Economic）、技術(shù)（Technological）和社會（Social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。主要從商業(yè)地產(chǎn)所處在的環(huán)境進行分析，包括對自然環(huán)境、政治環(huán)境、社會文化環(huán)境、經(jīng)濟與人口環(huán)境進行分析。3.、經(jīng)濟模型法。分為開發(fā)階段投資模型、招商階段經(jīng)濟模型、運營階段經(jīng)濟模型，該方法從投入和產(chǎn)出的時間、數(shù)量、利潤指標上進行分析，重點在成本控制、時間周期控制、利潤控制等方面，容易或略特定環(huán)境以及環(huán)境中的各個參與主體的利益需求，導(dǎo)致僅從投資、開發(fā)、運營主體的利益方面考慮，忽視市場需求主體或機會提供者的利益需求，造成一廂情愿的定位結(jié)果導(dǎo)向；精準定位法。精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。主要從商業(yè)地產(chǎn)項目所處特定空間，依據(jù)外部環(huán)境、內(nèi)部條件、潛在外部機會、潛在內(nèi)部優(yōu)勢進行分析，綜合獲得定位的條件因素。在空間上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。大多數(shù)人評論，都認為投資開發(fā)者短視，資金鏈轉(zhuǎn)不過造成的，忽視了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，定位本身就存在階段性，經(jīng)營也存在階段性，因為市場也存在階段性的規(guī)律，發(fā)展是其中的硬道理。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的、系統(tǒng)的招商手段。 準確的前期規(guī)劃是成功招商的基礎(chǔ)商業(yè)項目的招商必須以準確項目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。大多商業(yè)地產(chǎn)運營商很難做到招商“一步到位” ，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。（現(xiàn)狀是先批土地、然后銀行貸款、再作規(guī)劃設(shè)計，開工建設(shè)、最后