【正文】 現(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢。撇開其它因素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的發(fā)展就足以對其產(chǎn)生強大的威脅；168。這當(dāng)然主要源于隨著社會經(jīng)濟的成長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業(yè)態(tài)的興起、發(fā)展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現(xiàn)。 傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難。而購物中心的建設(shè)如果沒有有實力的房地產(chǎn)商及具有相當(dāng)管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司的介入是難以想象的。大中城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)強勁之勢。這是因為：隨著我國經(jīng)濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。在有些發(fā)達國家，它已是一個國家經(jīng)濟發(fā)展中的必不可少的重要組成部分。 又一新興業(yè)態(tài)——購物中心將會迅猛發(fā)展。有理由相信，未來新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈。而國外資本面對這個96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國土、占世界人口近 l／4的廣闊市場空間，相信，隨著國內(nèi)市場與國際市場的對接，外資進入我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展的勢頭將更加兇猛。 新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈，經(jīng)過一階段的市場爭奪后將會出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場這個特定社會經(jīng)濟環(huán)境順天應(yīng)勢的反映。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營在鄰近居民集中居住區(qū)設(shè)點的跡象。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一改往昔“購物不講環(huán)境、經(jīng)營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、無市場定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場定位的多元化傾向。不僅地處沿海發(fā)達城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內(nèi)陸不發(fā)達地區(qū)的城市，也有些商家將帶領(lǐng)其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。 零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪1. 零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。事實上，中國的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。 趨勢四：跨國企業(yè)的拓展 20世紀90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。 趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加?？梢钥闯觯瑐鹘y(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。 其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。 趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。 趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸?，少?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌觯加袎艛嘁饬x的市場份額。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_目標人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當(dāng)?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。 同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁和“渠道,而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn)。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁和“渠道作用。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會經(jīng)濟和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。 27 商業(yè)物業(yè)的招商租賃 27 購物中心的決算 27 招商和承租戶選擇 28 承租戶租金 28 商業(yè)物業(yè)的管理理念 29 具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點 29 商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 27 商業(yè)項目講求商業(yè)燈光照明。 25 規(guī)劃設(shè)計堅持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 26 購物中心內(nèi)部動線組織要求引導(dǎo)性?！忌虡I(yè)基礎(chǔ)資料〗1 行業(yè)介紹 5 零售業(yè)的演變史 5 零售業(yè)的發(fā)展趨勢 6 國際零售業(yè)發(fā)展趨勢 6 國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢 72 商圈介紹 9 商圈含義 9 商圈的構(gòu)成 10 商圈分析 10 商圈分析的必要性 11 商圈分析應(yīng)考慮的因素 11 影響商圈大小的因素 123 零售業(yè)態(tài)的介紹 13 業(yè)態(tài)概念 13 業(yè)態(tài)分類 13 國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類 13 購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。 15 業(yè)態(tài)特點 15 百貨店 department store(Dept．) 15 超級市場 suPer market(S．M) 15 大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16 專業(yè)店 s9eciatity store(S．S) 17 專賣店 exclusive shop 17 購物中心 shopping center(S．C) 18 倉儲商店 disc01Int store 18 家居中心 home center(H．C) 194 零售業(yè)種介紹 19 業(yè)種分類 19消費品 19 從使用目的上分類 19 從購買習(xí)慣上分類 選購品 20 業(yè)種特點 20 品牌介紹 20 品牌的概念 20 品牌在市場營銷中的作用與意義 205 商業(yè)客戶介紹 21 零售客戶 21 客戶類型 21 客戶及品牌調(diào)查 21 商場與客戶的基本合作方式 21 引進廠商和品牌的原則 22 餐飲\娛樂\休閑客戶 226 商業(yè)項目市場調(diào)查分析 22 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 22n 人口結(jié)構(gòu) 22n 家庭戶數(shù)構(gòu)成 22n 收入水平 23n 消費水平 23n 購買行為 23 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 23n 地勢結(jié)構(gòu) 23n 交通情況 23n 地段的調(diào)查 23n 各項機能的調(diào)查 23n 城市規(guī)劃調(diào)查 24 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 24 城市商圈的調(diào)查 24 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查 24 零售業(yè)種的調(diào)查 24 消費者的調(diào)查 24 購買習(xí)慣的調(diào)查 24 購買能力的調(diào)查 24 購買量的調(diào)查 24 競爭對手的調(diào)查 24 場所調(diào)查 24 商品構(gòu)成調(diào)查 24 人流調(diào)查 257 商業(yè)物業(yè)的開發(fā) 25 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念 25 項目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價值 25 項目定位須有差異性。 26 購物廣場建筑設(shè)計講求店招和標示兩種方式合理運用 27 商業(yè)項目講求內(nèi)部綠化景觀。 27 商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設(shè)計 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè)計，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計要與經(jīng)營戶的要求相配套 。 298 購物中心的各種模式和特點 31 按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式分類 31 按購物中心的商場面積規(guī)模分類 32 按購物中心的定位檔次分類 33 按購物中心的選址地點分類 33 依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類 33 按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類 34 按摩爾購物中心的外觀分類 341 行業(yè)介紹 零售業(yè)的演變史眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。 從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。 機構(gòu)類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店18001840100衰退期/已消失單一專業(yè)店18201840100成熟期百貨商店1860194080成熟期郵購店1915195050成熟期聯(lián)銷店1920193050成熟期折扣店1955197520成熟期方便超級市場1935196535成熟期/衰退期購物中心1950196540成熟期聯(lián)營店1930195040成熟期快餐店1960197515成熟期高級專賣店1975198510成長期倉儲式零售1970198010成熟期計算機控制的商店198019855成熟期電子化超級市場198019855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980？？成長后期大型商廈1985？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985？？成長后期美式大型超級市場1986？？成長期電子化購物1990？？成長期 零售業(yè)的發(fā)展趨勢n 國際零售業(yè)發(fā)展趨勢隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：168。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標CRn已經(jīng)處于一個相當(dāng)高度。再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標——平均每間零售店覆蓋的消費者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。168。1996年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，%；最低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點。168。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。168。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會審批。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。n 國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢中國作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其他國家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業(yè)的發(fā)展方向不會背離整個亞太地區(qū)的總體趨勢。168。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。 2. 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。 3. 零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。 4. 營銷理念的消費者本位化。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。n 未來發(fā)展：一個零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代基于對現(xiàn)實的認知，依據(jù)對事物發(fā)展規(guī)律分析與展望，我們可以清晰地預(yù)期到： 168。前面說過，基于種種理由，國內(nèi)眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內(nèi)資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，必將形成對國內(nèi)競爭者的強大威脅。 168。今天購物中心模式己在世界各地發(fā)達國家被廣泛采用。 我們認為，未來在我國經(jīng)濟成長壯大的過