【正文】 為超高層建筑?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配式建筑是指建筑工地的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要全部采用型鋼，如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高建筑。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由，目前多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5 、6層以下。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。工業(yè)建筑指主要生產(chǎn)廠房、輔助生廠房等生產(chǎn)建筑。（5） 辦理公積金需繳納費用評估費：％，％。保險費：財險保險費＝總房款年費率貸款保險系數(shù)。（3） 入住過程中需交費用住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的2％； 物業(yè)管理費及供暖費：根據(jù)物業(yè)公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納,供暖費收取標(biāo)準(zhǔn)一般為1830元／平米/供暖季。（由稅務(wù)局收?。?，在雙方正式簽約后即發(fā)生。在辦理產(chǎn)權(quán)證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。2七通一平是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。2印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。2銀行接揭是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。1高品房預(yù)售許可證按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。1房屋所有權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。1國土局產(chǎn)權(quán)登記處辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。 土地使用費土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費用。 土地權(quán)使用年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。代理商經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房屋所有權(quán)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 國土局代表國家行使177。二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。二、房地產(chǎn)市場與一般商品市場特征比較房地產(chǎn)市場一般商品市場市場形態(tài)不完全競爭完全競爭產(chǎn)品特性個別差異性大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價格決定由少數(shù)買者與賣者決定曲市場供給和需求決定地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價格價格不受使用習(xí)慣影響信息、來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強，具投資性預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響三、房地產(chǎn)專用術(shù)語解釋及建筑基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)，建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。第一章 基礎(chǔ)培訓(xùn)笫一部分 基礎(chǔ)篇一、建筑與房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬子第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。 三、 建立相互信任關(guān)系四、 鼓勵學(xué)習(xí)五、 解放員工行動二、 坦誠對話 九、 領(lǐng)導(dǎo)行為是一種自我安排的過程八、 意識——信息處理能力——產(chǎn)生領(lǐng)導(dǎo)能力五、 領(lǐng)導(dǎo)者們在組織體制所規(guī)定的程序之外工作 二、 領(lǐng)導(dǎo)能力是與追隨者之間的相互關(guān)系 二、 與他們交往的方式一、 管理者的信念 第三部分 激勵的基本理論四、 管理的基本職能三、 管理者的工作一、 什么是管理管理的基本問題第二部分房地產(chǎn)營銷人員培訓(xùn)手冊作者：日期：房地產(chǎn)營銷人員培訓(xùn)手冊 171。 機 密XX房地產(chǎn)策劃公司2017年9月目 錄第一章 基礎(chǔ)培訓(xùn)笫一部分 基礎(chǔ)篇一、 建筑與房地產(chǎn)二、 房地產(chǎn)市場與一般商品市場特征比較三、 房地產(chǎn)專用術(shù)語解釋及建筑基礎(chǔ)知識 第二部分 產(chǎn)品篇一、 樓盤基本資料解述二、 產(chǎn)品解述三、 項目賣點解述四、 本案優(yōu)劣勢分析第三部分 市場篇—、 市場調(diào)查的工作內(nèi)容二、 市場調(diào)查的工作程序三、 市場調(diào)查經(jīng)驗及技巧四、 競爭與銷售分析五、 本地房地產(chǎn)市場評論第四部分 實戰(zhàn)篇—、 銷售道具運用二、 銷售資料使用三、 銷售流程圖四、 現(xiàn)場銷售基本動作分解五、 按揭辦理流程六、 辦理購房手續(xù)七、 銷售特殊情況處理 第五部分 管理篇一、 客戶信息管理目的二、 客戶資源管理三、 填報規(guī)定四、 銷售統(tǒng)計、客戶資源管理相關(guān)表格 笫六部分 技巧篇—、 現(xiàn)場氛圍控制二、 銷售誤區(qū)預(yù)防三、 通用技巧 第二章 提高培訓(xùn)—、 售樓員五忌二、 銷售主管工作失誤應(yīng)對策略三、 營銷公關(guān)危機的應(yīng)對原則四、一個成功的銷售人員所需具備的條件第三章 經(jīng)理培訓(xùn) 第一部分 樓盤經(jīng)理工作職責(zé) 二、 管理的五個難題 一、 動機、行為與激勵二、 激勵員工的基本技巧第四部分管理難纏的下屬 三、 下屬處世方式與人格特征第五部分領(lǐng)導(dǎo)能力的九項自然法則一、 一個領(lǐng)導(dǎo)者要有心甘情愿的追隨者三、 領(lǐng)導(dǎo)能力隨著事件發(fā)生而發(fā)生四、 領(lǐng)導(dǎo)者們不是依仗職權(quán)施加影響六、 領(lǐng)導(dǎo)能力伴隨著風(fēng)險和不確定性七、 主動的追隨者是領(lǐng)導(dǎo)者成功的根源 第六部分讓員工熱愛你的公司一、 贏得人心 第七部分考核一、 不斷改進(jìn)工作績效是考核的根本目的二、 如何全面了解被考核者的工作三、如何進(jìn)行正確的評價第八部分 樓盤經(jīng)理工作釋疑房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。運兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)市場一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。地所有者職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。開發(fā)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 土地類型按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和外分的權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是小叫分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。1如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割?？梢晕兄薪闄C構(gòu)或由開發(fā)商代辦。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。1公證處是一個國家的證明機關(guān)，是法律公證的機構(gòu)。1房地產(chǎn)公證公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。1房地產(chǎn)買賣合同是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。1房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。房屋使用權(quán)是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。2契稅是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。2公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。2房屋買賣所需費用（1） 交易過程中需交費用：契稅：面積小于（含）144平米繳納房價款的2%∶購房面積超過144平米繳納房價款的4%。印花稅：‰。交易手續(xù)費：（2） 申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房地局和稅務(wù)局收?。? 登記費：：房屋所有權(quán)證工本費：4元/本：印花稅：5元／件。（4） 辦理按揭須繳納的費用律師費：％。保費一次性交。 保險費：財險：保險費＝貸款額年費率年限系數(shù)綜合險∶保險費＝貸款人年限對應(yīng)系數(shù)貸款額2建筑物的分類（1）按建筑物的使用性質(zhì),城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。民用建筑指學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍）（2）按建筑結(jié)構(gòu)所用的材料，可以分為磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)建筑。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。（3）按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。這類建筑以大板、框架、盒子建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。2住宅的建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。2建筑面積的計算范圍和方法（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積；（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積；（8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；（9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；（10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。根據(jù)新的國家級