【正文】 增加特色經(jīng)營(yíng)，商業(yè)規(guī)劃要按照游客、消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及開(kāi)發(fā)商的具體要求進(jìn)行商業(yè)布局，這樣可以降低客商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。周期風(fēng)險(xiǎn)：招商工作是一個(gè)長(zhǎng)期的工作，好多客商并不會(huì)立即簽約，而是要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常漫長(zhǎng)的洽談程序，才會(huì)考慮投資的方向。要針對(duì)不同市場(chǎng)制定不同的招商制度，對(duì)投資較大和經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍有特點(diǎn)的商戶(hù)可根據(jù)招商實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待。五、招商風(fēng)險(xiǎn)策略風(fēng)險(xiǎn)：任何不當(dāng)策略，都有可能招致招商工作的失敗，因此招商前期一定要作好充分準(zhǔn)備，充分宣傳，要研究招商地區(qū)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和走勢(shì)，準(zhǔn)備一手資料。免租模式——實(shí)施“放水養(yǎng)魚(yú)”的招商策略，對(duì)加盟本案的投資客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)客戶(hù)提供一定時(shí)間的免租期限，是他們能夠安心在本案自主經(jīng)營(yíng)，從近期來(lái)看，加大了我們的經(jīng)營(yíng)成本，降低了商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則降低了我們的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從屬模式——經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣(mài)，項(xiàng)目具有絕對(duì)的壟斷優(yōu)勢(shì)，在進(jìn)行招商活動(dòng)之前，使用拍賣(mài)方式，面對(duì)大經(jīng)營(yíng)商，對(duì)項(xiàng)目涉及的廣告發(fā)布、主題劇場(chǎng)冠名、主題廣場(chǎng)冠名、旅游文化紀(jì)念品冠名等進(jìn)行拍賣(mài)。吸納中外——挖掘本地客戶(hù)資源的基礎(chǔ)上，注意拓展國(guó)外市場(chǎng)，吸收國(guó)外的品牌和客商。圍繞旅游——在文化旅游環(huán)境中進(jìn)行大面積、大規(guī)模招商，始終以文化旅游產(chǎn)業(yè)為招商主線，符合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特質(zhì)。招商戰(zhàn)略參照項(xiàng)目自身特性，招商戰(zhàn)略是：面向全國(guó)，圍繞旅游，集中攻擊，吸納中外。6）政策性：項(xiàng)目是國(guó)務(wù)院發(fā)改委、陜西省人民政府正式批準(zhǔn)立項(xiàng)的關(guān)于世界文化遺產(chǎn)保護(hù)與利用的重點(diǎn)項(xiàng)目，是秦始皇陵遺址公園和兵馬俑博物館建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一；同時(shí)也是西安市政府建設(shè)旅游都市，發(fā)展秦文化旅游板塊的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目發(fā)展受到各級(jí)政府的關(guān)注。5）文化性：項(xiàng)目比鄰世界性的歷史文化遺產(chǎn)“世界第八大奇跡”秦兵馬俑博物館館前，其文化屬性異常明顯，且項(xiàng)目建成以后主要以文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目而言避免了市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的不利局面。西安城市人口和臨潼區(qū)域居民很少來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)，外地游客又不會(huì)在項(xiàng)目所在地過(guò)夜，因此所有商業(yè)活動(dòng)只能白天經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目特性1） 配套性：項(xiàng)目的本質(zhì)是兵馬俑博物館館前商業(yè)配套產(chǎn)品，在項(xiàng)目發(fā)展初期，大量游客是通過(guò)游覽兵馬俑來(lái)了解項(xiàng)目，傳播項(xiàng)目品牌，項(xiàng)目自身不會(huì)超越秦兵馬俑的國(guó)際地位，只能從屬于秦兵馬俑，不會(huì)引來(lái)大量中外游客。（3） 全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售將面臨困境，明年上半年是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)關(guān)鍵性的半年，商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將愈嚴(yán)愈烈，樓盤(pán)因價(jià)格存在剛性將面臨整體性銷(xiāo)售困境，特別在投機(jī)性很強(qiáng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷(xiāo)售和招商將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。二、招商條件行業(yè)環(huán)境（1） ，表明政府已開(kāi)始嚴(yán)格控制土地與資金，項(xiàng)目是國(guó)務(wù)院發(fā)改委和陜西省人民政府正式批準(zhǔn)立項(xiàng)的關(guān)于世界文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用的重點(diǎn)項(xiàng)目，是秦始皇陵遺址公園和秦兵馬俑博物院的重要組成部分。（3） 為中外游客提供一個(gè)公平、合理、舒適、休閑的旅游購(gòu)物環(huán)境。社會(huì)效益（1） 提升完善博物館館前商業(yè)、文化、旅游配套設(shè)施，重塑陜西旅游大省的國(guó)際形象。（3） 通過(guò)招商吸收和借鑒全國(guó)旅游產(chǎn)品及相關(guān)商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。[壹] 招商戰(zhàn)略一、招商目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益（1） 通過(guò)招商是項(xiàng)目獲得更多的品牌支撐，保持項(xiàng)目品牌的長(zhǎng)期發(fā)展。來(lái)自世界各地的朋友，這里將為你開(kāi)啟財(cái)富之門(mén)、這里是你的明天、這里也是你事業(yè)走向輝煌的起點(diǎn)，我們的招商旗幟已經(jīng)高高舉起，美好的事業(yè)正在等待你的加盟。兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)站在歷史文脈最為深厚的古都——長(zhǎng)安，沿著絲綢之路的歷史痕跡，跨越2300年的歷史歲月，跨越亞洲、跨越大洋州，把中華民族五千年的文明精髓帶給全世界。兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)招商執(zhí)行策略文本 陜西九州映紅事業(yè)發(fā)展有限公司前 言是誰(shuí)將來(lái)為兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)？是誰(shuí)將來(lái)讓兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)成為一個(gè)永遠(yuǎn)不滅的傳奇？是誰(shuí)將來(lái)支撐兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)成為旅游商業(yè)王國(guó)的一面旗幟？毫不致疑，是商戶(hù)！兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)即將于2005年5月1日開(kāi)埠迎賓，無(wú)論對(duì)中國(guó)旅游、對(duì)陜西旅游來(lái)說(shuō)，還是對(duì)百事通企業(yè)投資集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這都是一件意義深遠(yuǎn)而又重大的事情，因?yàn)樵谶@一天，我們大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)將接受全球游客的檢閱，我們所倡導(dǎo)和弘揚(yáng)的“秦文化”將走向世界。百事通企業(yè)集團(tuán)向著遠(yuǎn)方，沿著已經(jīng)確定的目標(biāo)，一路奔跑、一路高歌，在全世界吹響“秦文化”樂(lè)章。兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)用“秦文化”的真誠(chéng)吸引八方來(lái)賓、用“秦文化”的大氣架構(gòu)商業(yè)價(jià)值鏈條、用“秦文化”的誠(chéng)信修煉自身品格。兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)帶給你的不僅是一種象征，同時(shí)也將是一種榮譽(yù)，愿您帶著這份榮譽(yù)收獲成功、收獲喜悅，走向明天、走向未來(lái)。（2） 通過(guò)招商為眾多經(jīng)營(yíng)商搭建經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，激發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的激情。（4） 通過(guò)招商活動(dòng)在全國(guó)進(jìn)行項(xiàng)目品牌宣傳，為項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)。（2） 改善臨潼區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，拉動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)健康有序的發(fā)展，并輻射全國(guó)。（4） 對(duì)世界重大歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)和利用、弘揚(yáng)中華民族先進(jìn)的歷史文化將產(chǎn)生極大影響。（2） 隨著2005年中國(guó)全面加入WTO組織和2008年北京奧運(yùn)會(huì)的盛大開(kāi)幕，以及上海世博會(huì)的成功舉辦，旅游將成為人們生活中的主要內(nèi)容，秦兵馬俑作為世界旅游王牌的地位將進(jìn)一步得到提升。 （4） 每年230萬(wàn)游客的整體消費(fèi)支出，不能支撐42000平方米巨大體量的商業(yè)服務(wù)內(nèi)容，并對(duì)租金回報(bào)造成較大壓力，從而會(huì)影響到項(xiàng)目投資回報(bào)周期，加大項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)管理難度，因此如何作好項(xiàng)目前期的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)分布是關(guān)系項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的一件大事。2）獨(dú)立性：項(xiàng)目距離西安市35公里，使項(xiàng)目獨(dú)立于西安城市傳統(tǒng)商圈，同時(shí)項(xiàng)目又依附于西安旅游圈。3） 壟斷性：在中短期內(nèi)，項(xiàng)目周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，且項(xiàng)目位于兵馬俑博物館館前，屬于兵馬俑博物館的配套項(xiàng)目，與秦兵馬俑唇齒相依，具有絕對(duì)的壟斷性。4） 復(fù)雜性：項(xiàng)目不是一般意義上的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是旅游和文化項(xiàng)目，具備改善區(qū)域旅游形象的功能，因此招商和經(jīng)營(yíng)管理不能輕易脫離，前者要為后者留出一定的盈利空間，兩者的關(guān)系復(fù)雜化。文化既是容易駕馭的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又是很難駕馭的產(chǎn)業(yè)，這對(duì)我們的招商工作提出了更嚴(yán)格的要求。三、招商戰(zhàn)略戰(zhàn)略環(huán)境：項(xiàng)目招商工作正逢全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛時(shí)刻，各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目在全國(guó)普遍具有營(yíng)銷(xiāo)和招商戰(zhàn)略部署，但景區(qū)旅游商業(yè)項(xiàng)目在全國(guó)招商屈指可數(shù)，項(xiàng)目招商工作面臨的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期的壟斷市場(chǎng)。面向全國(guó)——項(xiàng)目具備國(guó)際化屬性，必須高舉面向全國(guó)、走向世界的旗幟，招商要為后期營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)管理做鋪墊。重點(diǎn)攻擊——針對(duì)大客戶(hù)、大品牌、大城市、優(yōu)勢(shì)行業(yè)展開(kāi)招商，集中主要力量攻擊有特性的品牌，選擇有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)能力的商業(yè)成功人士加盟本項(xiàng)目。四、招商模式主要模式——直接招商，面對(duì)全國(guó)廣大經(jīng)營(yíng)商及投資客商，實(shí)施大范圍招商行動(dòng)。返租模式——針對(duì)中小投資客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)客戶(hù)實(shí)施投資返租策略，降低投資和經(jīng)營(yíng)門(mén)檻。 縱觀中外，商業(yè)地產(chǎn)基本都采用此法。制度風(fēng)險(xiǎn)：因招商工作面對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和客商的經(jīng)營(yíng)