農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究-展示頁(yè)
2025-07-01 13:52本頁(yè)面
【正文】 國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，嚴(yán)守18億畝耕地是國(guó)務(wù)院要求地方編制土地利用總體規(guī)劃的底線。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意義體現(xiàn)集體土地使用權(quán)價(jià)值 土地使用權(quán)作為商品具有使用價(jià)值和交換價(jià)值。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 由于在我國(guó)現(xiàn)行法律框架內(nèi)，土地所有權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)，只能是單方向的，即通過(guò)征收程序由集體所有變?yōu)閲?guó)有，所以土地流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)在土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用和管理有嚴(yán)格規(guī)定。其中農(nóng)村集體建設(shè)用地，又稱為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，是指農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人投資或集資的，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，包括興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地、農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。其中建設(shè)用地指建造建筑物和構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅、公共設(shè)施、工礦、交通水利設(shè)施、旅游、軍事設(shè)施等用地。所以，農(nóng)村集體土地使用權(quán)就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地享有使用和收益的權(quán)利。農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地一樣，也實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與使用權(quán)的分離。所以，為了更好地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，將土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，就有了土地使用權(quán)的概念。農(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究一、相關(guān)基本概念農(nóng)村集體土地使用權(quán) 按照我國(guó)現(xiàn)行的土地制度，土地所有權(quán)是不可以進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行交易的。集體土地除了被依法征收成為國(guó)有土地外，土地所有權(quán)性質(zhì)是不能夠改變的。 我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地使用制度起源于二十世紀(jì)八十年代的集體所有的家庭承包責(zé)任制，農(nóng)民被賦予了集體承包土地上的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益處分權(quán)。農(nóng)村集體土地享有對(duì)集體土地進(jìn)行利用、管理和取得收益的權(quán)利。 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán) 按照我國(guó)城鄉(xiāng)土地分類，土地可分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。相應(yīng)的農(nóng)村集體土地也可以分為農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)村集體農(nóng)用地和農(nóng)村集體未利用地三類。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，顧名思義就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的建設(shè)用地享有使用和收益的權(quán)利。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用必須要符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃；項(xiàng)目供地需由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)；占用農(nóng)用地的，需由省級(jí)以上人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；只能用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)，否則建設(shè)項(xiàng)目用地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地；集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)的，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。所以集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)定義為：在不改變集體土地所有權(quán)的前提下，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體建設(shè)用地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來(lái)，通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)、作價(jià)入股、出租等方式，有償讓渡給單位或個(gè)人使用的行為，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)主體的變動(dòng)，流轉(zhuǎn)的是集體建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村土地制度的改革方向就是讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)起來(lái)，只有這樣，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)才能得到市場(chǎng)公允價(jià)值，在交換中實(shí)現(xiàn)土地的增值，在交換中農(nóng)民得到收益，從而保障農(nóng)民利益，使之成為“財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)源”。從我國(guó)近年耕地保有數(shù)量來(lái)看，耕地保護(hù)形勢(shì)不容樂(lè)觀。新增加的建設(shè)用地規(guī)模受制于國(guó)家的用地指標(biāo)和耕地保護(hù)政策，而盤活存量建設(shè)用地則大有可為，尤其是農(nóng)村的集體建設(shè)用地。假如通過(guò)土地置換，集中建設(shè)農(nóng)民居住點(diǎn)，則可以提高土地利用率，達(dá)到集約用地的目的。促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展 當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸是農(nóng)村金融服務(wù)嚴(yán)重滯后，農(nóng)村的發(fā)展需要大量資金。同時(shí)土地使用權(quán)可以作為抵押物品得到金融機(jī)構(gòu)的貸款，這將為市場(chǎng)資金大規(guī)模進(jìn)入農(nóng)村打開(kāi)一個(gè)制度性的缺口，推進(jìn)農(nóng)村金融及農(nóng)村土地的資本化與市場(chǎng)化。過(guò)去中小企業(yè)融資難的問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)發(fā)展的同時(shí)又吸收了大量勞動(dòng)力，不僅創(chuàng)造了社會(huì)財(cái)富，還解決了社會(huì)問(wèn)題。 三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性的相關(guān)政策國(guó)家層面法律政策對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定（一）《憲法》規(guī)定：任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。所以集體土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)和國(guó)有土地使用權(quán)一樣具備占有、使用、收益的權(quán)利，可以按出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。盡管在條款中對(duì)集體使用權(quán)作了非常明確的限制，但在三種情況下，集體建設(shè)用地使用權(quán)仍然可以發(fā)生轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)。（2）符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。從這些條文可以看出《土地管理法》并沒(méi)有絕對(duì)禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。（2）、2004 年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定
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