【正文】 發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。（4）國家政策國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。（3）房地產價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產的消費有很大的影響。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。在市場經濟條件下，房地產的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。但從個人來說，由于房地產是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。連續(xù)性與間斷性：房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續(xù)性和間斷性。不可替代與差別性：房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。多樣性：房地產可以用于工業(yè)生產，可以用于商業(yè)經營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。平均價格：現(xiàn)在售二手房標價的平均值供求關系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預計購買量的比值。各檔次房產銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標準分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。供求關系狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。四、 本市房地產市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉讓交易核準、審批部門。（2）房地產二級市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。市場的不充分性：由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。由于其性質和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。二、 房地產市場的特點：經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。第二節(jié) 房地產市場一、 房地產市場的概念狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。 五、房產所有權的分類占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。四、房產的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。三、土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。l 軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。l 教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產。l 公共綠化用地：指城市區(qū)域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產。l 商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。l 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。l 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。二、 地產的概念與分類地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。二、選擇本地區(qū)的地方性的相關規(guī)定予以補充完善。第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關部門及費用。第三節(jié)：挑選房產應考慮的主要內容。第三章：房地產交易知識第一節(jié)：在銷售過程中將會遇到的各類價格概念，如：房地產價格、樓面價格、單位價格、地面價格等。電路圖：正負極的區(qū)分、線路識別、用電器預留位置標識等。第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。 基礎的種類、特點及適用范圍 墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格 梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布 地面的構造 樓板按制作工藝的分類 門與窗的工藝類別及其使用范圍 各種類型屋頂?shù)幕靖拍畹谌?jié)：一、商品房在銷售中會遇到的各種面積概念二、各種特殊部位的面積分攤計算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。第二節(jié)：一、各種主要建筑材料的作用及性能。第三節(jié)：一、購房者購買意圖分類二、各種影響房產價格的因素內容及影響程度的差異第二章：建筑基礎知識第一節(jié)：一、商品房按照結構材料及結構承重方式所區(qū)分的類別特征。第二節(jié)：一、房地產市場廣義與狹義的概念區(qū)別二、房地產市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務內容，尤其突出二級市場。房地產基礎知識講解作者：日期：房 地 產 基 礎 知 識 教 程重 點 綱 要第一章：房地產基本概念第一節(jié)：一、區(qū)分房產、地產、房地產三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。二、土地所有權類型，著重強調城市商品房的土地所有權性質。三、介紹本地的各個房地產級別市場的現(xiàn)狀，詳盡講解二級市場的狀況，包括：新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場總體平均價格、主流價格區(qū)間、商品房市場發(fā)展走勢等?！?、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。二、房屋的主要構成內容及其作用，突出強調本地區(qū)的特色部分。第四節(jié)：結合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風格。其中，平面圖：標尺的識別、室內設施標志識別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識別等。水暖圖：水暖線路識別、可供接口標識等。第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產生影響。第五節(jié)：一、各種信息渠道在銷售工作中的作用二、除去商品房自身價格外，哪些相關的稅費會直接影響消費者的購買行為第六節(jié)：參照本地的有關規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費種類及金額。第四章：房地產相關的法律法規(guī)一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會提出問題的法規(guī)制度應突出強調。房地產基礎知識教程第一章、 房地產基本概念第一節(jié)：房產與地產第二節(jié)：房地產市場第三節(jié)：房地產消費第二章、建筑學基礎知識第一節(jié)：建筑物分類第二節(jié)：建筑物構造概述第三節(jié)：房屋面積計算第四節(jié)：中西建筑風格概述第五節(jié)：建筑識圖第三章、房地產交易知識第一節(jié)：房地產價格第二節(jié)：房地產價格的影響因素第三節(jié)：挑選房地產應考慮的問題第四節(jié)：各類房地產的特點比較第五節(jié)：房地產交易第六節(jié)：房地產交易相關稅費第七節(jié)：購房貸款第八節(jié)：房地產保險第四章、房地產相關的法律、法規(guī)人民共和國城市房地產管理辦法城市私有房屋管理條理城市房屋拆遷管理條例城市商品房預售管理辦法個人住房貸款管理辦法住房公積金管理條例第一章 房地產基本概論第一節(jié) 房產與地產一、 房地產的概念房地產是房產和地產的總稱。在經濟學上也叫不動產。地產類型：l 居住用地：指住宅區(qū)內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。l 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農田、牧場、空地等。土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態(tài)和方法。市場的統(tǒng)一性：指房產市場和地產市場的融合性。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產商品的差異性決定的。供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。因此，房地產市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。三、 房地產市場的分類（1）房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。（3）房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設及生活配套設施建設等內容。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經注冊登記在案的商品房數(shù)量。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經注冊登記在案的二手房數(shù)量。主流房產銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。第三節(jié) 房地產消費一、 房地產消費的類型：投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。二、 房地產消費的特點普遍性：房地產既是生活資料，又是生產資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產各方面的消費。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。消費彈性的差異性：由于房地產的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。增長性：一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。三、 影響房地產消費的因素（1）經濟社會發(fā)展及城市化的水平經濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。價格高，就會限制對房地產的消費，價格低，就會增加對房地產的消費。特別是對房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節(jié)作用。（5）城市產業(yè)結構城市產業(yè)結構發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著房地產產業(yè)的消費結構。如果消費者對未來經濟發(fā)展的預測是樂觀的，房地產消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產活動的各種建筑物、構筑物的總稱。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。 磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。 鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。墻只起圍護作用，用磚砌筑。 鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。三、按建筑結構承重方式分類承重墻結構它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上?？蚣芙Y構主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常