金陽(yáng)投資項(xiàng)目分析-展示頁(yè)
2025-06-30 21:10本頁(yè)面
【正文】 確項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米?！钅壳霸摰貕K市場(chǎng)價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣左右。二 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析2005，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中非常重要的一年。但能夠斷定，大變革之下，市場(chǎng)無(wú)法風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個(gè)說(shuō)法。外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇是市場(chǎng)升級(jí)的導(dǎo)火索，而這種形勢(shì)在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營(yíng)銷升級(jí)的大潮是不可阻擋的，也是市場(chǎng)優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。明年此類產(chǎn)品的需求走勢(shì)如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價(jià)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和概念將出現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價(jià)值如何提升！三 地塊所處的特性市場(chǎng)分析———項(xiàng)目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇 總體區(qū)域分析： 2003年8月31日，長(zhǎng)沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實(shí)的“中華第一路”，它全長(zhǎng)46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu)成一個(gè)巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長(zhǎng)沙的交通新格局。 以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心，以五一大道為軸的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。 以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。 芙蓉路黃金通道以自己的獨(dú)特地位在刷新商務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！ ★侯家塘超核商圈 ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 侯家塘在未來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長(zhǎng)沙市的超核商圈，三湘都市報(bào)首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場(chǎng) “以芙蓉路和勞動(dòng)路交匯點(diǎn)為圓心，向外擴(kuò)散的一個(gè)270176?！遍L(zhǎng)沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā)展的南移，必然會(huì)在南城形成一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨(dú)厚”。隨著新世紀(jì)體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會(huì)展平臺(tái)更加顯示出它獨(dú)特的吸引力，從而也激發(fā)出了一個(gè)新興的商圈效應(yīng)。” “與五一商圈這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來(lái)，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會(huì)從各個(gè)方面促進(jìn)侯家塘商圈的全方位發(fā)展。 據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原來(lái)增長(zhǎng)了3－4成。 ★南長(zhǎng)沙生態(tài)商務(wù)區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 南長(zhǎng)沙是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地，為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青少年活動(dòng)中心、省群眾藝術(shù)館、會(huì)展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級(jí)重大文化設(shè)施、建筑群落，將使這里成為省會(huì)行政文化中心，從而為南長(zhǎng)沙的發(fā)展提供了無(wú)盡的空間。是目前最流行的一個(gè)對(duì)CBD發(fā)展的全新的概念選擇。 長(zhǎng)沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實(shí)的許多商務(wù)活動(dòng)以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢(shì)等等，說(shuō)明了人們是在建設(shè)CBD的同時(shí)發(fā)展和改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。 ★中央商務(wù)區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 根據(jù)《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“城市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂于一體”，一個(gè)以五一大道與芙蓉路交叉點(diǎn)為中心，以財(cái)富金融為特征的帶狀CBD正在長(zhǎng)沙形成。 由于CBD的出現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動(dòng)脈土地迅猛增值，顯得“財(cái)氣”橫溢、遍地是金。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險(xiǎn)公司、證券營(yíng)業(yè)部等金融機(jī)構(gòu)有數(shù)十家之多，這一段已成為名副其實(shí)的湖南“華爾街”。 芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)———350米視野無(wú)阻礙，豁達(dá)胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)怡人美景，工作之余，攜友游歷，陽(yáng)光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。 ★松桂園商務(wù)區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 松桂園商務(wù)中心 位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個(gè)以國(guó)際財(cái)富中心、南方明珠國(guó)際大酒店、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、運(yùn)達(dá)國(guó)際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十”字型兩軸向東———迎賓路、東風(fēng)路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、體育館路輻射的相對(duì)聚集的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個(gè)清水塘街道、望麓園街道和上大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。 在其方園約1KM范圍內(nèi)，匯聚了湖南主要銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的總部和高檔寫字樓，以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長(zhǎng)沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日?qǐng)?bào)社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國(guó)際大酒店等長(zhǎng)沙最著名的商業(yè)及文化、教育、新聞、休閑中心，是長(zhǎng)沙CBD重中之重的極核地段。 ●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 第二個(gè)“金十字” 松桂園商務(wù)城明年將重點(diǎn)開發(fā)湘春路和體育館路，構(gòu)筑松桂園商務(wù)中心的第二個(gè)“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)；以展覽館路拉通為契機(jī)，在兩廂建立集餐飲、娛樂、休閑于一體的特色街市。 而且，根據(jù)政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實(shí)現(xiàn)對(duì)接，而且西端將修建另一座湘江大橋，直接接通桐梓坡，形成長(zhǎng)沙市的又一條五一大道。 投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)與收益同在 理由：新興項(xiàng)目的定位起點(diǎn)高，能提升整個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值，但是也正是受運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情況的不理想，造成風(fēng)險(xiǎn)性較高。 四 項(xiàng)目的SWOT分析及開發(fā)總體思路一、項(xiàng)目SWOT綜合分析SWOT論 點(diǎn)說(shuō) 明S（優(yōu)勢(shì)）升值前景被高度認(rèn)可長(zhǎng)沙城市未來(lái)的CBD區(qū)域，絕大部分消費(fèi)者都相當(dāng)認(rèn)同它的升值潛力城北素質(zhì)樓盤外部數(shù)量眾多的政府機(jī)構(gòu)、銀行企業(yè)、院校，加上未來(lái)大量進(jìn)入該區(qū)域的中高收入人群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社區(qū)安全隱患優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設(shè)，又在快速干道邊上，不存在亞交通問(wèn)題教育配套和文化氛圍不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學(xué)，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚的活動(dòng)機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所項(xiàng)目體量小可以靈活的選擇入市時(shí)機(jī)，不易受市場(chǎng)放量的影響，可以實(shí)現(xiàn)快速銷售W（劣勢(shì)）利潤(rùn)來(lái)源單一性項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)被迫依賴于商業(yè)部分所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)性地塊先天性不足過(guò)小地塊不利與商業(yè)規(guī)劃；東西向不利規(guī)劃停車問(wèn)題很難取得有效解決受地塊較小的影響停車問(wèn)題只能夠通過(guò)一種變通的方式解決樓盤配套不完善對(duì)純自用型客戶及商務(wù)部分的操作均有相當(dāng)影響O（機(jī)會(huì)）土地的希缺性區(qū)域發(fā)展前景不錯(cuò)，但是目前可開發(fā)土地不多充分利用該區(qū)域的升值前景長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還具有一定的升值空間，該區(qū)域的發(fā)展前景看好合適
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