【正文】 的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。 拆遷方式：1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。 屬經營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。 (8) 按合同的約定支付余款。 (6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 (4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 (6) 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 (4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。 （3）征用土地 (征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。 （2）土地使用權劃撥 房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權屬證明；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記委托書。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。 協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。開發(fā)商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。第二章：前期準備階段一、 獲取土地使用權。 依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明；　　可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。4）項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段 1）投資機會研究。(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。房地產項目全套開發(fā)流程及注意事項概述作者：日期：房地產開發(fā)流程 目錄第一章： 項目決策階段第二章：前期準備階段一、 獲取土地使用權二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設計四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標第三章：工程建設階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達到施工條件施工通道疏通，滿足施工運輸條件施工圖紙及施工資料準備施工材料和施工設備的準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗組織圖紙會審、設計交底編制工程進度計劃1設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》二、申辦建設工程規(guī)劃驗收三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》四、物業(yè)移交第五章：交付使用階段從開發(fā)、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段◆房地產項目可行性研究階段 房地產開發(fā)項目經董事會批準初步立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護。 可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式1） 通過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3） 轉讓取得；4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得；6） 通過司法裁決取得；7） 通過兼并、收購等股權重組方式取得。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質；3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。土地主管部門 （1）土地使用權出讓 房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。 區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。 征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。 （4）地價評估 市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序 (1) 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 (3) 用地者進行投資分析。 (5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 (7) 按合同的約定支付余款。 拍賣受讓土地使用權申請程序 (1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 (3) 用地者進行投資分析。 (5) 用地者到指定地點領取競叫牌。 (7) 企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù)、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。進行營利性的房地產開發(fā)，必須取得國有土地使用權才能進行。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件1）建設項目選址申請 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設項