【正文】 。 ? 保障性住房 加大保障性住房的建設力度，加快棚戶區(qū)改造。 ? 土地政策 五部委聯(lián)合發(fā)文：土地出讓金分期繳納期限原則上不超過一年；首付比例不低于全部出讓款的 50％。 6月，銀監(jiān)會二套房貸政策由“放松”轉為“收緊”。 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 二、找準核心價值的挖掘渠道 回顧歷史，貨幣政策是房地產業(yè)的關鍵。 ? 中國宏觀經濟保持改革開放以來的高速增長，美國次貸危機爆發(fā)，迅速傳至全球，引起 世界經濟實體和金融市場的動蕩。 ? 國際環(huán)境持續(xù)惡化，自然災害頻繁發(fā)生，國內需求拐點變化導致中國經濟顯著調整。 ? 中國經濟在 40000億等系列經濟措施刺激下，率先走出低迷，呈現復蘇狀態(tài)。 ? 世界各主要經濟體通力合作，各國政府大舉救市，金融危機得到控制。 ? 哥本哈根氣候大會引爆了世界對生態(tài)問題的關注，綠色、環(huán)保等字眼是未來經濟發(fā)展必須考慮的重要因素。 ? 經濟學家口中，平均 10年每次的經濟動蕩已漸行漸遠，接下來，又是蓬勃發(fā)展的 10年。 一、關于制勝定位的思考 區(qū)域背景解析 片區(qū)市場分析 項目 SWOT解析 項目價值定位 核心 價值 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 宏觀經濟面貌：發(fā)展趨勢 二、找準核心價值的挖掘渠道 2022年以后 2022年 2022年 2022年 2022～ 2022年全球的經濟動向， 2022及未來中國的經濟基本面貌。 經典案例：雕塑家園 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 宏觀經濟面貌 隨著戶型、建材等其他因素的標準化，地段價值的挖掘成為項目定位中最核心的部分。這個在質量、設計上都看來非常良好的項目，為何在銷售上栽了跟斗？ （ 1）項目以法國馬賽公司為藍本，發(fā)揮創(chuàng)意，卻忽略深圳市場的接受程度； （ 2）項目推廣為“一個現實的烏托邦”，給目標客戶一種虛無縹緲的不安全感； （ 3）“讓心靈回家安臵軀體”與復式結構集辦公居家為一體的設計思路混淆不清。 ? 營銷噱頭：復式設計滿足居家和辦公兩用的可能性；改變廚房的傳統(tǒng)位臵，實現對家務勞動的重新分工，引導新型的生活模式。 ? 馬賽公寓的創(chuàng)意和人文精神把人們從戰(zhàn)后百廢的生活中喚醒，遠離枯燥乏味的工作，閑暇時的孤獨，體會到社區(qū)的融合力，創(chuàng)造出一種與戰(zhàn)后生活相適應的生活狀態(tài)。 ? 馬賽公寓 1952年落成，是為緩解二戰(zhàn)后歐洲房屋緊缺現狀而設計的新型密集住宅，它的成功在于緊抓預期客源的心理。 項目定位需要明確： （ 1）項目的用途； （ 2）產品的規(guī)劃、設計； （ 3）產品的房型、面積、建筑形態(tài)； （ 4）針對的客源及其預期接受程度等。 民治項目的運營目標排序： 企業(yè)品牌 目標利潤 社會價值 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 一、關于制勝定位的思考 二、找準核心價值的挖掘渠道 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 一、關于制勝定位的思考 當前正值中國房地產行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代，在當前經濟形勢下認識局勢掌控方向，對于 投資巨大且資金回收期漫長的龐大工程，受政策市場等各方面因素影響較大的房地產業(yè)來說，制勝定位至關重要！ ? 面對房地產企業(yè)越來越科學的管理之道，項目定位既是競爭之道、生存之道，更是盈利之道！ ? 運營前期，開發(fā)企業(yè)必須花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調研，最大限度地規(guī)避風險。 ? 市場的魅力，在于當你符合規(guī)律和趨勢時，她會給你豐厚的回報；反之則舉步為艱。 ? 水能載舟，亦能覆舟。 ? 做品牌是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)選擇。 項目定位 權衡因素 目標客戶 需求導向 區(qū)域市場 成熟度 企業(yè) 戰(zhàn)略發(fā)展 只有把“企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略”放在每一個項目定位權衡因素中的金字塔位臵，才是實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之道。項目品牌代表了企業(yè)品牌，而項目品牌又取決于項目前期定位 —— 正所謂，決策在前端，才是未來的發(fā)展之道。營銷策劃部 2022年 1月 18日 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 目 錄 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 一、關于金亨利的戰(zhàn)略思考 二、關于運營民治項目的思考 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 一、關于金亨利的戰(zhàn)略思考 考慮民治項目是金亨利轉型的首戰(zhàn)，站在戰(zhàn)略的高度思考項目的運營就很顯必要，我們預期，民治項目的成功運作將是金亨利華麗升級的璀璨開端。 ? 當開發(fā)企業(yè)形成一定布局后，企業(yè)的品牌和持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就越來越重要。 ? 最高層次的項目定位理解為企業(yè)戰(zhàn)略的競爭，這源于： （ 1）房地產市場經過十多年發(fā)展，消費者在成熟，市場在細分，廣泛意義上的項目定位在市場上已沒有競爭力； （ 2）開發(fā)企業(yè)越來越成熟，每一個項目都是其開發(fā)經營戰(zhàn)略的一個組成部分，項目定位要從企業(yè)持續(xù)發(fā)展和財務結構出發(fā)來考量。 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 ? 取勢、明道、優(yōu)術為長江商學院的校訓，把握趨勢，從來都是第一位的。 ? 品牌營銷是最優(yōu)秀最有效的營銷方式 企業(yè)品牌 項目品牌 項目定位 目標市場 ? 項目成功的 80%，在前端的定位階段即已定型。 ? 不以人的意志為轉移。 項目的運營目標：實現現金流、實現品牌效應、實現社會價值 當一線房企在媒體報端大肆標榜自己的社會責任感時，我們需要思索： 民治項目的運營目標是什么？ 二、關于運營民治項目的思考 ? 房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢，有兩種制勝觀點 ： 渠道制勝和市場營銷制勝， 當我們沒有特殊的渠道制勝時，大部分的企業(yè)只有在市場營銷中加大籌碼， 而市場營銷制勝，最主要就體現在項目前期定位上 。 ? 沒有定位或定位不清，就意味著沒有客戶方向、沒有開發(fā)方向、沒有設計方向、沒有產品方向。 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 一、關于制勝定位的思考 馬賽公寓 是法國設計大師柯布西耶深受人贊譽的作品之一，其“居住是建筑設計的基本成分”的理念，成為后世經久不衰的探討課題。 ? 獨特的底層結構支撐來自古瑞士水上住宅的啟發(fā)，突破了傳統(tǒng)承重結構的限制（ 1700人），便于停車和通風；第 8層布臵商業(yè)，頂層設兒童游泳池、健身房、日光浴室、屋頂花園、開放式電影院等服務設施，滿足居住服務需求；隨意擺放的混凝土桌椅樓梯花架等，與周圍景色相得益彰，融為一體。 經典案例：馬賽公寓 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 一、關于制勝定位的思考 ? 雕塑家園以每三層（約 70 ㎡ ）為戶，任意組合成復式公寓，戶戶南向；通廊連接的兩套單位互為上下，即一戶臥房在上，對面一戶則臥房在下；廚房設臵在復式的上層 —— 在深圳屬于首創(chuàng)。 ? 項目 2022年開盤，但叫好不叫座，銷售情況不理想，項目沒有得到消費者 的青睞。 深圳雕塑家園位于上梅林，緊鄰北環(huán)大道，項目宣稱以法國馬賽公寓為藍本，建造深圳白領新人類的“居住單元盒子”，引起當時業(yè)界的轟動。地段價值，通常從城市、區(qū)域、項目等方面進行綜合權衡，金亨利遵照規(guī)律，將從以下幾方面著手，推理認證民治項目的核心價值。 新年伊始，國家統(tǒng)計局公布： 2022年中國全年 GDP增長 ％，中國經濟實現了罕見的、平穩(wěn)的較快發(fā)展，成為推動世界經濟發(fā)展的中堅力量。 ? 專家判斷， 2022年中國全年 GDP增速將較 2022年持續(xù)回升， 2022年增長速度可達 %。 ? 深圳率先推出的應對金融危機的系列舉措成效顯著，最早呈現自主創(chuàng)新帶來的產業(yè)底氣。 ? 美國經濟在連續(xù)四季度下滑后于第三季度首次出現增長，其他國家也呈現增長趨勢。 ? 金融危機不斷深化，世界各主要經濟體經濟均大幅下滑，中國經濟經受了改革開放以來最 為嚴峻的考驗和挑戰(zhàn)。 ? 深圳作為自主創(chuàng)新的先鋒城市，最早開始抗危機保增長的經濟大會戰(zhàn)。 ? 深圳作為我國工業(yè)與出口大市，最早感知美國經濟衰退的沖擊，各項經濟數據順勢下滑。面對經濟形勢的變化，中國展開了新一輪的宏觀調控，在紛繁復雜的政策調控下，明年的房地產業(yè)將有如何面貌？ ? 貨幣政策 3月，央行一季度例會提出要保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。 ? 財稅政策