【正文】 標榜文化 深圳發(fā)展的自信在樓盤命名上，表現(xiàn)為由山寨到原創(chuàng)的變化過程。字眼本身不缺大氣與富貴，意寓吉利亨通，廣進財源； ? “東區(qū)”“西區(qū)”代表五行中的“木”“金”，意寓“材”“財”； ? 尚德苑、匯溪谷，口意大氣順暢，利于傳播，意寓豐腴，引人入勝，描繪“進則自然，出則繁華的新 城核心區(qū)尚品豪宅”氣質(zhì)。 目標群體的需求 ? 有情調(diào)、有品位、出則繁華進則自然的棲居之家。 匯溪谷 取名，需考慮的要素 ? 符合市場需求、符合城市的時代屬性 ? 給人帶來的居住體驗的聯(lián)想， 便于口頭傳播 ? 對公共空間可能帶來的地標式建筑的影響 ? 折射出建筑物的品位和發(fā)展商的價值觀念 金亨利民治項目案名演繹 項目案名 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 二、策劃定位的細部建議 尚德苑、匯溪谷兩地塊相鄰，整合規(guī)劃中的綠地和學園于一體，相對、相協(xié)、又相生，適合于前后期交互運作。 規(guī)劃運營 ? 匯溪谷地塊面積較小，地段價值相對較低，先行開發(fā)可增強企業(yè)抗風險能力，歷練團隊，將產(chǎn)品做細，服務(wù)做足，在片區(qū)贏取口碑。 ? 尚德苑（ 1號地塊） 配比原則：以 90 ㎡ 以上臻美大戶型為主，更開闊的舒適空間，提升產(chǎn)品氣質(zhì)，實現(xiàn)利潤最大化。 其他 營銷策劃部 2022年 1月 28日 。 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 二、策劃定位的細部建議 塑造尚德苑、匯溪谷的精品豪宅氣質(zhì)，從首期圍墻廣告開始入手。 ② ① 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 匯溪谷住宅戶型配比建議 戶型標準 面積 占比 分配 小兩房 65～ 75㎡ 10％ 全平層 大兩房 70～ 80㎡ 25％ 平層 15％、復式 10％ 小三房 75～ 85㎡ 25％ 平層 15％、復式 10％ 大三房 85～ 95㎡ 20％ 90㎡以下和以上各 10％ 四房 90～ 120㎡ 15％ 平層 10％、復式 5％ 復式五房 110～ 140㎡ 5％ 全復式 主力戶型 兩房占 35％，三房占 45％（復式占 30％） 90/70 65～ 90㎡占 70％， 90～ 140㎡占 30％ 客戶比重 企業(yè)高管 私營業(yè)主 公務(wù)員 其他 尚德苑住宅戶型配比建議 戶型標準 面積 占比 分配 兩房 75～ 85㎡ 5％ 全平層 三房 80～ 100㎡ 30％ 90㎡以下占 10％ 小四房 90～ 120㎡ 20％ 平層 15％、復式 5％ 兩戶拼合 大四房 110～ 140㎡ 20％ 平層 15％、復式 5％ 五房 140～ 180㎡ 20％ 平層 15％、復式 5％ 復式六房 180～ 200㎡ 5％ 全復式 主力戶型 三房 30％，四房占 40％（復式占 20％） 90/70 90㎡以下實際占 15％，拼合后占 75％ 客戶比重 私營業(yè)主 企業(yè)高管 公務(wù)員 其他 二、策劃定位的細部建議 基于總體定位和目標客戶特征，對戶型作如下配比和評價： 戶型配比 ? 匯溪谷（ 2號地塊） 配比原則：以 90 ㎡ 以下精品小戶型為主，小面積低總價，利于資金快速回籠，實現(xiàn)下一戰(zhàn)略目標。 2號地塊，陰陽相對，和諧統(tǒng)一。 金亨利 ? 故而有川谷，才有山水，才有天下，才有襟懷和情操。 ? 如清林徑、上河坊、岸芷汀蘭等文諳幽長的樓盤成為命名趨勢。 ? 近年依托海、岸、山、林、谷等自身資源和地段優(yōu)勢命名成為趨勢。 ? 舶來主義盛行的代表就是直接取用歐美地名，描述意念中的精神家園。 ? 移民城市又催生了對家的夢想，對根基的渴望。 ? 有品質(zhì)、有文化、在事業(yè)之外能安享靜謐的詩居之家。 ? 有家但不夠舒適不夠有文化。 發(fā)展商系列性的誠實細致的設(shè)計、包裝和服務(wù)，都滲透了對目標客戶的人文精神、價值取向、審美情趣的研究，抓住客戶心理，便是成功的焦點所在。后者往往對消費者的購買行為影響更加深刻。 ? 龍華新城對未來發(fā)展規(guī)劃的科學性、前瞻性成為該區(qū)域最大的發(fā)展亮點。 ? 大量房企的集中進駐，將使區(qū)域市場競爭更加激烈，產(chǎn)品突破難度加大。 ? 兩塊地塊相近，利于自家運作產(chǎn)品差異化。 ? 2號地塊受軌道交通干擾較大，客戶心理接受程度差。 價值解析 2號地塊 ① ② 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 二、找準核心價值的挖掘渠道 項目 SWOT解析： 1號地塊現(xiàn)狀 東面新建筑 1號地塊及周邊現(xiàn)狀 東北角南賢商業(yè)廣場 北面社保信息中心、南源大廈等農(nóng)民房建筑 南面及東南面的民治第三工業(yè)區(qū) 西南角的農(nóng)民房片區(qū)、西面的花圃 西面花苗圃 西北角花苗圃和農(nóng)民房片區(qū) ? 地塊平整開闊，無頑石礦層，建設(shè)基礎(chǔ)較好； ? 北面有農(nóng)民房商業(yè)大廈和居住片區(qū)，近期規(guī)劃改造面貌不大； ? 西面花苗圃未完全退場，西南角遠景為農(nóng)民房片區(qū)； ? 南面民治第三工業(yè)區(qū)規(guī)劃搬遷，改造成 LOFT創(chuàng)意工廠。 ? 地塊西側(cè)與學校接壤，西北角緊鄰另一學校，方便就學，晝熱夜靜不影響居?。粬|南角的城市廣場和項目自身的社康中心等，提供優(yōu)質(zhì)生活資源。 ? 地塊西北側(cè)為已建設(shè)的大面積居住區(qū)，但正北面為農(nóng)民房片區(qū)，有礙視線。 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 龍華新城規(guī)劃法定圖則 二、找準核心價值的挖掘渠道 項目 SWOT解析： 1號地塊概況 用地面積： ㎡ 社區(qū)配套： 1100 ㎡ 幼兒園： 2500 ㎡ 容積率： 四至：北民寶路；南向榮道；西民塘路；東紅玉路。華府的成功，說明萬科對客戶的研究分析更加成熟，更加專業(yè)。 片區(qū)市場分析： 典型 案例 參考萬科華府，從營銷的角度看，值得讓我們對以下問題細細研究： （一）萬科是基于什么考慮，決定在這并不具備別墅所需常規(guī)條件的地塊上開發(fā) 25套，總價在 600～ 1500萬之間的別墅產(chǎn)品？ 在提升項目收益和規(guī)避市場風險之間，萬科決策傾向了前者。在挑高露臺一側(cè)上方，已為業(yè)主加建房預留出門位。 戶型設(shè)計上保證每戶都擁有獨立的前、中、后日光通透庭院，贈送院落加露臺多達 400㎡ ，戶內(nèi)直達地下室私家電梯，提高垂直交通效率，部分單位預留泳池位。 （ 4）立面色系上，高層以經(jīng)典的灰白為主色，多層則以灰色為主，兩者從體量上達到相協(xié)統(tǒng)一。 片區(qū)市場分析： 典型 案例 金域華府，以萬科系作品的獨特氣質(zhì)，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的高價快銷。 隨著規(guī)劃建筑物形象的不斷呈現(xiàn)，消費者將對片區(qū)前景產(chǎn)生更加強勁的信心，如此將吸引更多更廣泛的群體在區(qū)域內(nèi)臵業(yè)消費。 項目定位 權(quán)衡因素 目標客戶 需求導向 企業(yè) 發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)域市場 成熟度 深圳市金亨利實業(yè)有限公司 屬性 類別 比重 備注 置業(yè)目的 改善型居住需求 65％ 看好片區(qū)發(fā)展，以居住需求為主 群體 私營業(yè)主 38％、企業(yè)高管 35％ 73％ 公務(wù)員和個體戶有少量占比 年齡 30～ 40歲之間 90％ 40歲以下人群占 7成 學歷 大專及本科以上 63％ 本科學歷占 2/3，人群素質(zhì)較高 家庭 兩代同室的三口之家 73％ 兩代同室的中學生之家比重最大 客源 龍華 40％、福田 39％ 79％ 另南山有 20％的客源，羅湖少量 二、找準核心價值的挖掘渠道 片區(qū)市場分析：客戶群體特征 據(jù)房產(chǎn)交易公示數(shù)據(jù)顯示，龍華新城片區(qū) 2022年入市項目基本達到 89％的銷售率 。 ? 目前深圳已罕有一個區(qū)域能做到 3公里范圍內(nèi)有百萬平方米的商業(yè)規(guī)劃，龍華新城交通樞紐區(qū)百萬平方米的商業(yè)規(guī)劃便成為惟一的盛宴，據(jù)悉，港鐵萊蒙、花樣年占據(jù)了此商業(yè)的大部分體量。 城市化和工業(yè)化進程并駕齊驅(qū)，使中部綜合組團人口急劇增長，暫住人口超過人口總量的 90％，外來勞務(wù)人口成為主要的社會勞動者和文化主體，在對區(qū)域公共服務(wù)市政設(shè)施提出更高要求的同時，為推動地域經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大貢獻。 2號地塊 中部綜合組團布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖 深圳市金亨利實