【正文】 其取得的房地產(chǎn)租金收入或國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當繳納營業(yè)稅等。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)常性活動，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，但對于大部分企業(yè)而言，是與經(jīng)營性活動相關(guān)的其他經(jīng)營活動，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征[white1]第八章 投資性房地產(chǎn)與2007年教材相比較，本章變化的重要內(nèi)容有：（1）在“投資性房地產(chǎn)范圍部分”，對空置建筑物的會計處理作了說明；（2）在“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出”對投資性房地產(chǎn)的改擴建作了相關(guān)規(guī)定；在“采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)”部分，對如何確定公允價值及公允價值模式的應(yīng)用作了說明；在“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”一節(jié)，增加了一些說明。第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動。投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準則）的規(guī)定，房地產(chǎn)租金收入的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第21號——租賃》的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素相關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（二）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。企業(yè)在首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則時，應(yīng)當根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對資產(chǎn)進行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認條件的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)當歸為投資性房地產(chǎn)。也就是說，投資性房地產(chǎn)準則適當引入公允價值模式，在滿足特定條件的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。例如，甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議，甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當按照國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準書規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；（2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。比如，甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期2年。企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物，應(yīng)當把握以下要點：1．用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。例如，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，為期5年。2年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價。對于乙企業(yè)而言，則屬于其投資性房地產(chǎn)。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通過競拍取得一塊土地的使用權(quán)。本例中，該尚未開發(fā)完工的商場不屬于“空置建筑物”，不屬于投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當將其確認為投資性房地產(chǎn)。其中1層經(jīng)營出租給某家大型超市，2～5層經(jīng)營出租給乙公司，6～12層經(jīng)營出租給丙公司。本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時提供的輔助服務(wù)不重大。此外下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：1．自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店。2．作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。在實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營租賃合同；其余樓層均為普通住宅正在公開銷售中。一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日，即土地使用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。這里的“空置建筑物”是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。例如，某公司擬購入一棟寫字樓并將其中一層租賃給其他企業(yè)使用。在這種情況下，該層寫字樓的購入日同時也是租賃期開始日，應(yīng)當在購入日作為投資性房地產(chǎn)加以確認。在采用成本模式計量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。在采用公允價值模式計量下，企業(yè)應(yīng)當在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實際成本，計入“投資性房地產(chǎn)——成本”科目?！纠?—1】207年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1 200萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 12 000 000　　貸：銀行存款 12 000 000【例8—2】沿用【8—1】，假設(shè)甲企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價值計量模式的條件，采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。在這種情況下，商業(yè)街的開發(fā)完成日同時也是租賃期開始日，應(yīng)當在當日作為投資性房地產(chǎn)加以確認。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。采用成本模式計量的，應(yīng)按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目?！纠?—3】207年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）時開始起租。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的實際造價均為1 000萬元，能夠單獨出售。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=[600（1000247。借：投資性房地產(chǎn)——廠房 10 000 000 貸：在建工程 10 000 000借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán) 2 000 000 貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 2 000 000（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為持有準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當在該土地使用權(quán)確已停止自用且管理當局形成轉(zhuǎn)換決議的時點，確認投資性房地產(chǎn)。（一）資本化的后續(xù)支出與投資