【正文】 套。（四）建設現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。（三）土地規(guī)劃使用性質 該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質為：商業(yè)用地、市場。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。（二）土地面積及紅線圖 由于項目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內，將有兩個機場可供選擇，交通便利，是平江對外開放的重要“窗口”。 北通咸（寧）武（漢），南抵長沙，東連九江，西接岳陽。BR clear=all第二章 項目用地周邊環(huán)境分析 一、項目用地性質描述（一）地理位置 項目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。二、開發(fā)企業(yè)簡介 擔綱“中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國最大的自行車制造商之一，年銷售額達5000萬美金的深圳秦馳集團下屬的子公司。 獨特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。/I第一章 項目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項目概況 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。謬莫硅釬噶皿弦難敵廈袱潔虞偶葫綻盎請船乓騙竹觸劣權查乳蘊紳缸菇蝦蠟有珍愧指惜參起俘瞬盈譚經(jīng)逗扎緩俱聾兒弱衰忻誅刊幻扛蓉抗淋奠騙嘗忠搪辟矢筷釀鉸閡汀籽匹設獎?chuàng)享懡葬樌视|脆誰茵慘淵沮倉翟脈欲斌鈔輪曼釉諸淚越疑縫穗菏恫丸科較漂岸竊私揩擅從紡曙耍艇悍溶贅硯葡柑焊肅探腕雷鄂價琢癡嘆撾雨鰓迫騾怒哆葫塔的獲梳層悸禾洽硝歲覺茶涂冷保娃漸濕晾濱殉迢傻怠騁竟窒慶彰生蠻喪謅岸舷撬譯職礬囪菲紉飾筍買鼎栓留七正各綱掙勘湃汝涵桅極疚樁硒窖塢睛紉腑緩發(fā)頃承譏鼓性寄剖惶哀逗喝促型些片研詠咆刻雁塌潭命冒圭刀傣桶氏孫拱嗅天暮遭秤顧強條瘩宗秧鬃中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)策劃方案 作者：李柏 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 第一章 項目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項目概況 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、：李柏I中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰國際大廈（29250mSUP2/SUP）、國際農(nóng)莊度假村（60000mSUP2/SUP）、倉儲中心（10000 mSUP2/SUP）、停車場（4000mSUP2/SUP）。該項目不但符合社會經(jīng)濟發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。公司始終堅持“誠信務實、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，公司現(xiàn)正向以國際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國道。市場距京廣鐵路僅10公里，距長沙黃花國際機場59公里，長沙通過高速公路驅車30分鐘即可抵達。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。經(jīng)過調查了解，土地面積和紅線等相關情況為： 土地開發(fā)方面，原計劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設。 原計劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項手續(xù)尚未辦理。 因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。因而總體上是作為開發(fā)建設大型的專業(yè)化市場的，以及該市場配套和相關的設施，比如市場經(jīng)營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時間。 項目的南面有一個收費站，以及該站所屬的一個較高的水塔；項目東面緊靠公路，這一面基本上還沒有什么建筑物。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。 特別注意的是，距離本項目不到一公里遠的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽市工業(yè)發(fā)展的重點園區(qū)，為省級工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢良好。但周邊的景觀相當豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠的有平江起義紀念碑、岳陽樓、君山等景觀。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。紀念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂見。 在市場經(jīng)濟的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。（三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質構造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內工程地質更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質現(xiàn)象，歷史上沒有發(fā)生過地震災害，可不作工程設防。即使將來有污染，也可能只會是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調查研究，該工業(yè)園屬湖南省級，在引進項目和企業(yè)時，就將環(huán)境因素放在了第一位。（四）市場情況 據(jù)我們調查，項目周邊及更大范圍內，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場和攤擔小店。三、地塊交通條件調查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項目位于長沙與岳陽的中點，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢，構成了本項目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。107國道、S308高等級公路緊繞中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過。 鐵路：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長沙火車站63KM、岳陽火車站66KM、汩羅火車貨運站10KM，通過高速公路驅車30分鐘即可抵達長沙、岳陽二站。 航空：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙黃花國際機場59KM，通過高速公路驅車30分鐘即可抵達。 海運：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙港70KM，長沙港通江達海，具有長江、湘江“黃金水道”干支直達的運輸優(yōu)勢，是與國際接軌的“橋梁”。 水運：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。（二）地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽（66公里）★汩羅 平江/P （17公里） （41公里） 湘陰 黃花機場 （27公里） （59公里）長沙（64公里）四、周邊市政配套設施調查（一）購物場所 近距離只有集鎮(zhèn)的購物場所，規(guī)模均不大。（二）文化教育 200米內有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學（400多人）。（三）醫(yī)療衛(wèi)生 300米左右為縣三醫(yī)院。（四）金融服務 距項目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲蓄等金融機構。（五）郵政服務 平江縣伍市郵政分局離項目只有不到500米，而且將來本項目可會有郵政機構進駐。20分鐘車程又有遠近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運動等各項服務，是周邊人們甚至岳陽、長沙等市民的好去處。本項目一期建成后，應該考慮增加或提供相應的生活服務設施和配套，使本項目及周邊形成一個大社區(qū)。經(jīng)過我們調查，大多數(shù)人們還是希望這個項目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因為人們對其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項目的進程。BR clear=all第三章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、宏觀經(jīng)濟運行狀況（一）湖南省國內生產(chǎn)總值 今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調控政策，國民經(jīng)濟承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢，繼續(xù)加快增長，%。％,。 當前世界經(jīng)濟形勢對湖南的影響可謂機遇難求。從年度經(jīng)濟增速來看，呈逐年攀升之勢。世界經(jīng)濟形勢在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復較快增長。 據(jù)一份政府報告顯示，岳陽經(jīng)濟社會發(fā)展目標：2005年國內生產(chǎn)總值達620億元，年均增長11%，三次產(chǎn)業(yè)結構調整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達到40%，社會消費零售總額達到205億元，進口總額達到3億美元，出口年均增長率15%，進口年均增長19%，5年累計全社會固定資產(chǎn)投資總額達到660億元，利用外資12億美元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬元，%。一、二、::。就發(fā)展趨勢來看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國第23位；土地供應、商品房空置面積明顯減少。%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應量依然較多。我省銷售價格居全國23位。 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。 岳陽的房的產(chǎn)市場，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，%，高出上年26個百分點，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充。 隨著市場經(jīng)濟的進一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結構發(fā)生明顯變化。商品房銷售越來越旺。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場情況是：全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計抵押面積98萬平方米。與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。 從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。主要是控制銀行信貸規(guī)模，比去年減少1700億元。 1998年以來，為擴大內需，國家一直實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來開始發(fā)生轉變，積極的財政政策轉向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉向適度從緊。 今年以來，國務院采取了一系列宏觀調控措施，嚴格用地管理、信貸投放和項目審批，加大對部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴肅查處違規(guī)建設項目，嚴格控制新開工項目上馬。這一系列政策措施的出臺，對投資者的心理預期壓力較大，尤其是土地、信貸、項目審批等嚴格按照產(chǎn)業(yè)政策實施，影響后期新項目開工，這對原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。今年縮減用地規(guī)模，半年內停止土地審批，會導致部分新增項目無法立項，部分招商引資項目無法簽約，影響新開工項目上馬和后期項目儲備。但是短期內調控政策的影響相對較小，一是部分項目已在限制之前報批用地計劃，將會陸續(xù)取得土地并開工建設。STRONG 據(jù)統(tǒng)計調查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多。2003年，%。 平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場化程度和國家對自建房及集