【正文】 、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等諸多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助發(fā)展商把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的保全創(chuàng)造條件，這是避免日后保全體系運(yùn)營管理混亂的前提和基礎(chǔ)。標(biāo)準(zhǔn)層戶型分布列表面積數(shù)量32168168888比例%%%%%%%%閣樓戶型分布列表面積數(shù)量84224222比例%%%%%%%%★　設(shè)計(jì)特點(diǎn)→樓梯設(shè)計(jì)以接近地面生態(tài)環(huán)境為主要目的，一梯兩戶，部分為一梯一戶；→戶戶有平臺，底層有花園，頂層有平臺；→全部為南北朝向，臥室在南，廚房在北，廳大，落地窗，南北通風(fēng)性和采光性良好；→㎡、㎡戶型主要為錯(cuò)層設(shè)計(jì)；→戶型的總體設(shè)計(jì)上沒有突出優(yōu)勢。路燈、草皮燈(帶音箱)、垃圾箱、指示牌。綠地側(cè)石直線用天然石材。其他：草種設(shè)計(jì)為冷季型草——早熟禾。在緩緩的地形起伏上種植，榆葉梅、刺梅、碧桃、報(bào)春、海棠等春季開花植物，常綠樹種選擇劍麻、白皮松、大葉黃詳球等。2樓一側(cè)休息區(qū)設(shè)有一個(gè)休息廊，休息廊為木制的單臂，頂部為淡蘭色陽光板。景區(qū)內(nèi)設(shè)有兩個(gè)休息區(qū)，分別為3樓業(yè)主服務(wù)。小廣場的邊緣有石制欄桿柱，并設(shè)有休息凳、燈光和背景音樂。溪邊有光滑石頭和矮本植物。寄情于它，寓于它重多文化內(nèi)涵。水景有多種多樣，有波瀾壯闊的潮涌，氣勢宏大的瀑布。水景在中國造園中一直占有重要地位。即可點(diǎn)景，又是阻擋車輛進(jìn)入休息區(qū)。景區(qū)南、北各有一個(gè)休息空間同正方形休息平臺相連。平臺四角是四個(gè)木制種植池?！铩爸衤兜未洹本坝^該景區(qū)位于12之間，景區(qū)名取自“荷風(fēng)送香氣，竹露滴清音”。廣場南端是曲線型矮墻，下部貼磨菇石。功能上減少活動廣場的活動對3樓的影響。景區(qū)中間是石材鋪裝廣場。揚(yáng)帆廣場是小區(qū)主要活動空間。雕塑為青銅騎士雕像。直線形的綠籬有長有短象琴健，曲線形綠籬象海的波浪，故而命名為“東海綠波”，同小區(qū)名子相吻合?！铩皷|海揚(yáng)帆”景觀該景區(qū)為小區(qū)入口景觀，景區(qū)由“揚(yáng)帆廣場”和“東海綠波”兩部分組成。其余較低山坡，挖種植池，種植植物美化山坡。由此下石階，沿小溪向西是下一景區(qū)。這里有一六角形休息平臺，平臺上有一圓頂西式休息亭。在曲線種植池和方形池中間有石砌臺階。臺地高低錯(cuò)落。景區(qū)是由干壘擋土墻組成的臺地種植池。★“南嶺花影”景觀該景觀位于小區(qū)東南端。★ 組團(tuán)空間、半私密空間與私家花園：接近地面的空間構(gòu)思，成體系的從窗臺、平臺、花園至中心綠地的系統(tǒng)。商業(yè)空間、公共空間的序列★ 入口及公共空間：入口做一底層住宅，形成入口、中心綠地、庭院綠地的序列公共空間。地塊劃分與功能組成★ 地塊劃分：公共區(qū)域與居住組團(tuán)的分離形成動靜區(qū)域的隔離。★ 停車系統(tǒng)：設(shè)立集中的停車場，便捷的消防及貨運(yùn)空間。總平面設(shè)計(jì)交通★ 小區(qū)道路結(jié)合山勢，在南邊設(shè)車行口，北邊設(shè)非機(jī)動車入口，從而形成小區(qū)的封閉性。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：★ 基地自然機(jī)理的保留——地脈的延續(xù)、樹林保留與改造；★ 基地防風(fēng)、防噪需求——西北向空間封閉的產(chǎn)生；★ 日照和冬季陽光的需求——南向和東向空間的開敞；★ 西方現(xiàn)代人文空間組團(tuán)；★ 組團(tuán)內(nèi)人車分流與停車系統(tǒng)的便捷性和無障礙設(shè)計(jì)；★ 空間序列劃分，即小區(qū)的公共街道和中心花園；組團(tuán)間的交往空間；組團(tuán)內(nèi)部公共空間；宅前交流空間和私家空間的五類序列空間。在本案中，設(shè)計(jì)師將建筑與自然環(huán)境、與城市巧妙的融合為一體，使業(yè)戶既能感受到自然的情趣與舒適，充分享受大自然的賜予，又能盡情的享受城市的繁華與便捷。規(guī)劃設(shè)計(jì)思想設(shè)計(jì)理念：建筑與環(huán)境和諧共生，力求達(dá)到天人合一的境界。周圍有煙臺教育學(xué)院、煙臺藝術(shù)學(xué)校、煙臺一中、葡萄山小學(xué)、煙臺圖書館等文教設(shè)施，人文環(huán)境較好。 容積率：（？）； 綠化率：41%； 車位配比：1：1； 總戶數(shù)：104戶（標(biāo)準(zhǔn)層，另有閣樓26戶）；均價(jià)：4213元/㎡。東海山莊行銷推廣方案一、本案概況 基本情況 案名：東海山莊 位置及環(huán)境：東海山莊位于環(huán)山路北側(cè)，與二馬路相連，環(huán)山路東口隧道東側(cè)，伯馬山莊南側(cè)，煙臺教育學(xué)院東側(cè)的巋岱山山麓。 總用地面積：12927㎡（？）； 總建筑面積：㎡（？）； 建筑形態(tài)：5座多層住宅建筑，標(biāo)準(zhǔn)層4層加一層閣樓，底層為車庫，西側(cè)為半地下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。環(huán)境及周邊：西北以及東北方向，可遙望遼闊的黃海，更可觀賞到港城美麗的夜景，自然環(huán)境佳。交通：本案位于煙臺市主干道二馬路和環(huán)山路之間，交通便利，且無堵車之憂。設(shè)計(jì)原則：建筑從屬于自然環(huán)境，從屬于城市形態(tài)。設(shè)計(jì)目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)讓人感受自然之美、生活之樂的東海山莊?！?空間景觀序列，即從公共街道、公共空間的歡樂的城市氣氛所需的景觀處理和小品處理到進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部公共空間的鄉(xiāng)村化，自由式景觀處理?！?車行主路采用高效率的線性車行體系。★ 人車相對分流?！?功能與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：明確的功能分區(qū)，序列的空間結(jié)構(gòu)圍繞中心綠地展開?！?小區(qū)內(nèi)內(nèi)向空間：南北朝向的建筑布局，南向開口的林帶圍合，形成小區(qū)溫暖的南向日照空間。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)主題思想★美化山體，突出入口景觀；★利用現(xiàn)有地形創(chuàng)造立體景觀效果；★樓間綠化主題是創(chuàng)造一個(gè)安靜的休息環(huán)境；景觀構(gòu)成小區(qū)主要景觀有7個(gè)景區(qū)構(gòu)成，分別是“南嶺花影”、“東海綠波”、“揚(yáng)帆廣場”、“東海泊音”、“竹露滴翠”、“曲徑聽梅”、“楓花秋實(shí)”。是小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。池中種植花灌木、常綠樹。池中樹型變幻，形成立體空間構(gòu)圖，東端的方形花卉種植池成坡形，滿池的花盛開時(shí)從小區(qū)多個(gè)角度都能欣賞到。沿臺階緩緩上行到景觀區(qū)中部。在此可以同人聊天，也可以獨(dú)自靜思，還可以眺望大海，欣賞美麗的海景?！澳蠋X花影”的高處山體是由塑石砌成，高十八米，寬六十米的塑石景觀，上面書有“東海山莊”四個(gè)紅色大字。該景區(qū)取名“南嶺花影”是因?yàn)樵O(shè)計(jì)有臺地，景區(qū)位于小區(qū)南端，種植池中的花與樹組成變幻多姿的景觀而命名。東海綠波是由直線形綠籬()和波浪形()構(gòu)成。景區(qū)東端是分色宿根花卉種植區(qū)。因?yàn)樾^(qū)原本叫伯馬山莊，所以塑一個(gè)騎馬勇士雕像做紀(jì)念。主要是三個(gè)帆型膜結(jié)構(gòu)休息亭，也是小區(qū)的標(biāo)志景觀。廣場北端是帶有地形起伏的綠地。同時(shí)避免景觀的通透。上面用木制條壓頂，即是景觀墻，又是座凳。樓間景觀設(shè)計(jì)從細(xì)膩處著手，景區(qū)中部有一個(gè)正方形的休息平臺。中間是一個(gè)環(huán)樹型座凳。在休閑空間同道路之間是四個(gè)直徑30cm的大理石球?！铩皷|海泊音”景觀該景觀位于小區(qū)東南角，該景觀區(qū)的建設(shè)源于工程施工中發(fā)現(xiàn)的一個(gè)泉眼。所以這一天然造園因素在景觀設(shè)計(jì)中是不能不用的。而文人墨客多喜歡涓涓細(xì)流的小溪。該景區(qū)設(shè)計(jì)中有潺潺的小溪和淺淺的泉水池。溪岸做的仿天然。★“曲徑聽梅”景觀該景區(qū)位于23樓之間，景區(qū)以春景為主要景觀特色。中間有彎曲的小路相連。休息區(qū)的矮墻可以做擋土墻，又可以讓游人坐下休息?！铩皸骰ㄇ飳?shí)”景觀該景區(qū)種植以秋景為主，設(shè)有兒童活動區(qū)，還有休息廣場。早熟禾綠期較長，草葉細(xì)，草色嫩綠，具有較好的景觀效果。曲線用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，外嵌卵石。戶型設(shè)計(jì)及特點(diǎn)★　面積：標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積有：㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡等八種。建筑裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 樓體：外墻：澳大利亞高檔進(jìn)口涂料； 屋頂：英紅彩瓦 樓梯：花崗巖踏步、不銹鋼扶手； 門窗：單元門：高檔名牌防盜門； 車庫門：高檔電子遙控門； 分戶門：高檔名牌防盜門； 其他外窗：中外合資高級彩鋁窗（雙層中空玻璃）； 對講門鈴：提供可視對講設(shè)備； 計(jì)量系統(tǒng)：水、電、煤氣，三表齊全； 管理：智能一卡通； 視頻接入：有線電視接入； 數(shù)據(jù)傳輸：高速寬帶入戶； 安防：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子自動巡更系統(tǒng)； 小區(qū)廣播：公共場所配備緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)； 煤氣：廚房內(nèi)裝有液化氣，設(shè)有液化氣表；供暖：集中供暖，高檔暖氣片，單戶供暖控制系統(tǒng)。前期介入的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：有利于維護(hù)保全體系的運(yùn)營管理者的專業(yè)形象。前期介入有利于保全體系的運(yùn)營管理者對所保全運(yùn)營的物業(yè)進(jìn)行全面了解。最重要的是：由于本案目前尚處于期房銷售階段，物業(yè)的前期介入將能夠大大增強(qiáng)購房者的購買信心。由發(fā)展商通過招標(biāo)、投標(biāo)的形式選擇并委托一家專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)保全體系的運(yùn)營。建議發(fā)展商盡快確定一家專業(yè)得物業(yè)管理公司，盡快介入。C、物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容：安全防范；維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生；對于綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)的清潔和維護(hù)；物業(yè)裝修管理；消防；停車位清潔服務(wù)；路面維護(hù)；建筑裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)所承諾之內(nèi)容；… …二、區(qū)域市場分析煙臺房地產(chǎn)市場簡析縱觀今年煙臺市房地產(chǎn)市場情況，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：特點(diǎn)一：房地產(chǎn)市場供需兩旺，逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的高潮期。全市房地產(chǎn)施工面積完成782萬平方米，住宅建設(shè)達(dá)到596萬平方米，其中新開工住宅面積346萬平方米，銷售完成126萬平方米；芝罘區(qū)、萊山區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)以比去年100%的增長速度迅猛發(fā)展，其中，住宅和商品房建設(shè)投資11億元，新開工面積139萬平方米，竣工面積60萬平方米。煙臺市近幾年發(fā)展勢頭迅猛，GDP位于山東省前列，位居全國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力50強(qiáng)城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煙臺市人民的可支配收入逐年增加，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：2003年1月—6月，全市居民儲蓄存款余額達(dá)到800億元人民幣，城市居民人均可支配收入達(dá)5163元，同比增長14%，人均消費(fèi)性支出達(dá)到3535元，同比增長57%，居民收入增長成為煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)火爆的因素之一。伴隨著市政府把煙臺市建成特大城市規(guī)劃一步步實(shí)施，逐步加大了對房地產(chǎn)市場的投入，政策的利好消息，在很大程度上刺激房地產(chǎn)開發(fā)上的投資信心和投資量。70年代出生的人，事業(yè)逐漸平穩(wěn)，大多已經(jīng)開始談婚論嫁了，住房成為他們必須解決的頭等大事。80年代前后建造的樓房已經(jīng)到了淘汰期，政府的拆遷工程如火如荼，從而催生大量的購房需求。這部分人具有較強(qiáng)的支付能力，他們的二次置業(yè)催生了眾多的高檔樓盤。國土資源部對全國35座城市（不含上海、深圳）的土地價(jià)格調(diào)查表明，我國地價(jià)呈現(xiàn)東高西低、南高北低的整體趨勢，地價(jià)呈明顯的集聚分布特點(diǎn)。煙臺市商品房平均售價(jià)為1728元/㎡，煙臺中心區(qū)商業(yè)房的售價(jià)在8000—20000元