【正文】 。四、 水泵房必須保持良好的通風散熱及照明環(huán)境，門窗開啟靈活無破損。二、 不得擅自改動泵房的電器線路及設備的運轉(zhuǎn)狀況，若需改動必須經(jīng)上級部門批準后方可進行。九． 做好記錄報告十． 總則：水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員負責監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時進行巡回檢查，了解設備的運轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障苗子和消防隱患并及時處理，認真做好記錄，解決不了的問題書面報告上級主要部門，爭取早日解決。七． 應每月啟動消防泵、潛污泵，觀察運行是否正常，填寫《消防泵啟動記錄》和《潛污泵啟動記錄》。五． 業(yè)主不得對原設計安裝的給排水管道隨意改動，如有特殊情況應向物業(yè)管理處提出書面申請，批準或方能實施。三． 要注意水池、水箱的保養(yǎng)，防止破裂或生銹。六． 配電房內(nèi)設備及線路需改變，必須報公司領導批準，請專業(yè)人員確認水系統(tǒng)管理標準一． 每月檢查生活水系統(tǒng)各路閥門是否正常。四． 房內(nèi)禁止拉接臨時線路，供電線路嚴禁超載供電。C以下。配電房管理規(guī)定一． 配電房內(nèi)全部機電設備，由專業(yè)電工負責管理、操作，無關人員禁止入內(nèi)。6． 對轉(zhuǎn)動部分如自動開關等，需要時添加潤滑油，以保持轉(zhuǎn)動靈活。4． 清潔柜內(nèi)無灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。2． 用搖表檢查絕緣電阻是否良好。低壓配電柜保養(yǎng)標準一． 電工每天檢查低壓配電柜運行情況，并填寫《配電房運行記錄表》二． 每半年對配電設施進行檢修保養(yǎng)，填寫《配電房設施檢修保養(yǎng)記錄表》。五． 保持各電表、電表箱的清潔衛(wèi)生。三． 業(yè)主用戶室內(nèi)線路發(fā)生故障，維修人員要及時維修，以免擴大故障范圍。供電系統(tǒng)管理標準一． 用戶對原設計電路不得擅自拆改，如需要時，必須提出書面申請。六、 維修保養(yǎng)的同時做好各種安全措施工作，防觸電、防火、防設備人為損傷，防人員損傷等。如有缺損，及時更換，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時處理，并填寫《公共樓道設施檢查保養(yǎng)記錄》三、 每周巡查小區(qū)內(nèi)設施，包括路燈、音響監(jiān)控探頭、標牌、地面、垃圾箱、凳子、球場等，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，并填寫《室外公共設施檢查保養(yǎng)記錄》四、 維修保養(yǎng)時盡量不影響居民的正常用電、用水，如必須因工作需要停電、停水時，應事先通知業(yè)主，做好應急準備。工作規(guī)范、標準設備檢查維修保養(yǎng)標準一、 認真做好設備運行管理體制，制定設施計劃和保養(yǎng)規(guī)定，按計劃做好維修保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。（三）供電系統(tǒng)： 每月檢查電表箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 泵體各部門連接嚴密，不漏水。出水閥門、逆止閥、進水閥門齊全完好，盤根密封良好，泄露合乎要求。儀表方面，要求電流表、電壓表、壓力表齊全準確。連接部份要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、堅固，每一次放水閥、星形環(huán)完好。 每月檢查水表一次，發(fā)現(xiàn)問題的應及時更換和修理。 水泵每半年保養(yǎng)一次，對磨損零件及時進行更換。 水泵軸承每季加油一次；電動機軸承每半年加油一次。 每周檢查水泵結(jié)合器，消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。 每周檢查消防帶一次，如發(fā)現(xiàn)有潮濕應及時進行晾曬，如有霉壞應及時更換，以利應急使用。 每周檢查一次閘閥、止回閥、開關是否靈敏，密封是否良好，如有毛病應及時進行維修。管理處水、電、機械設備維修、保養(yǎng)規(guī)程（一）消防系統(tǒng)： 消防水泵每月試運行一次，每次以不少于兩分鐘為宜。 維修和保養(yǎng)時，開關操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的指示牌。 在高、低壓配電箱上作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二人進行。 維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。電氣維修操作規(guī)程 電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家標準作業(yè)。 操作中發(fā)生疑問時，不準擅自更改操作，不準隨意解除閉鎖，應立即向主管負責人報告，弄清楚后再操作。嚴防帶負荷拉合隔離開關（刀閘），為防止誤操作，高壓電氣設備都應加裝閉鎖。如變壓器需要停電時，應先停低壓，后停高壓。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響小區(qū)正常原則，特殊情況須報告管理處和主管，及時通知受影響的用戶。 工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進轄區(qū)設備的保養(yǎng)。如聯(lián)軸器、金屬鏈條和齒輪有無磨損現(xiàn)象以及電動機或機具的緊錮螺釘是否齊全，有無松動不全現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)故障及時予以修好，保證設備的正常運行。導電體有無過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電動機及其起動電氣設施有無過熱和焦味，應檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。 在操作中應注意，在啟動中和運行后的電動機具，音響和震動是否正常，要檢查電動機層裝風葉的扇風情況是否良好。電動機等各元件的檢修所有電梯年度保養(yǎng)及年審電動設備、操作規(guī)程 操作前應先測量三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否平衡。檢查密封情況,更換機械油.生活泵。外墻面的翻新.各線路的檢查維護。外墻起鼓脫落的修補.外墻局部滲漏。生活泵。防水層破損造成屋面滲漏。扶手。門廳的墻。半 年 計 劃公用地面的維修改造。屋面積水疏散標志的維修及維護。水泵接合器；隔熱層破損?；S池。雨水井。更換預算公共能耗。小區(qū)路面。燈罩。砼道樓梯間墻面扶手。輔助技能能閱讀工程技術(shù)圖紙品質(zhì)要求思想品質(zhì)優(yōu)秀學歷要求高中及以上身體要求身體健康工程維修部服務流程工程部上門維修操作流程：用戶報修(電話\上門)維修人員實施維修物 業(yè) 管 理 處用戶簽字確認。1 完成上級下達的其他任務。1 負責處理房屋滲漏和業(yè)主裝修過程中出現(xiàn)的滲漏問題。1 熟悉小區(qū)內(nèi)房屋本體、附屬設施、給排水、消防用水設施，以及各類管路走向，閥門控制范圍。 為業(yè)主提供有償管道維修安裝、土建修繕服務。 負責對電梯進行巡視和定期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)系電梯公司限期解決，并為電梯公司提供必要的協(xié)助。 負責配合保安隊對消防、監(jiān)控系統(tǒng)進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時維修。 為業(yè)主提供有償維修服務。從事小區(qū)工程維修3年以上工作經(jīng)歷輔助技能熟悉電腦及各類軟件的操作品質(zhì)要求思想品質(zhì)優(yōu)秀學歷要求大專及以上 身體要求身體健康工程維修部維修工崗位職責崗位名稱工程部維修工定 員直接上級工程部主管所轄人數(shù)所屬部門工程維修部直接下級崗位職責 熟悉小區(qū)供電、消防、中控和機電設備等系統(tǒng)。完成上級下達的的其他任務。改進不合理設備的性能，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出可行方案。認真落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程、員工守則、設備維修保養(yǎng)制度，做到設備干凈、機房干凈、工作場地干凈，不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水，使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。負責實施所管系統(tǒng)設備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃，備品、備件計劃定期報送工程經(jīng)理審定。（5） 掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。（3） 現(xiàn)場督導重要維修工程及整改狀況。從事工程管理3年以上工作經(jīng)歷，助理以上職稱，有水電、電梯等技術(shù)證書輔助技能熟悉電腦及各類軟件的操作品質(zhì)要求思想品質(zhì)優(yōu)秀學歷要求大專及以上身體要求身體健康2工程維修部主管崗位職責崗位名稱維修部主管定 員1人直接上級工程部經(jīng)理所轄人數(shù)所屬部門工程維修部直接下級維修員崗位職責執(zhí)行工程部經(jīng)理指示，確保所管系統(tǒng)設備的安全運行是首要任務；對下屬人員和所屬系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，每天作如下檢查：（1） 重要設備的運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。1 完成上級下達的的其他任務。1 負責管煤、市政、自來水、電力局等公用事業(yè)單位的業(yè)務處理和事故協(xié)調(diào)處理。1 組織制定年度設備設施維修保養(yǎng)計劃并組織實施。 接待業(yè)主對房屋本體、設施、設備質(zhì)量投訴，做好記錄并妥善處理。 組織物業(yè)的接管驗收，負責物業(yè)的交付驗收工作及驗收問題的處理。 制定監(jiān)視和測量裝置檢定周期表，組織各管理處實施并建立監(jiān)視和測量裝置臺帳。 熟悉、掌握公司各管理處的房屋、公共部位、配套設施、機電設備的基本情況。天陽物業(yè) 工程維修部工作手冊工程維修部崗位說明 工程維修部經(jīng)理崗位職責崗位名稱工程部經(jīng)理定 員1人直接上級分管副總所轄人數(shù)所屬部門工程部直接下級工程部主管崗位職責 制訂每月工作計劃，做好檢查考核記錄。 負責制定每月工程備品及耗材的申購計劃，并定期對供應供貨商進行考評。 協(xié)助各管理處建立設施設備臺帳，編制房屋本體、公共部位、設施設備的維修保養(yǎng)計劃并組織實施，確保完好與正常運行，并負責定期檢查與監(jiān)督。 負責協(xié)助各管理處的工程技術(shù)資料、設施設備資料的收集、整理、歸檔工作。 負責維修項目的實施、驗收、回訪等工作。 負責聯(lián)系開發(fā)公司、施工單位及時完成保修項目和進行遺留問題處理。1 負責對各管理處工程設備管理情況進行抽檢。1 負責本部門員工的工作安排和工作考核。崗位要求基本要求25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；有較強的工作組織性、紀律性；有較強的溝通能力、組織能力。（2） 下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（4） 實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施。設備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理；當設備發(fā)生故障或影響正常使用時，迅速到現(xiàn)場組織處理，并及時向工程部經(jīng)理報告。負責制定所管系統(tǒng)運行方案，研究改進措施，使本系統(tǒng)設備在保證安全運行的前提下節(jié)省能耗。了解下屬員工技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，經(jīng)常對下屬員工進行溝通和業(yè)務指導。負責住宅裝修管理檢查和驗收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全、裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀、符合規(guī)范要求。崗位要