【正文】 于天山山脈北麓，準噶爾盆地邊緣，地理坐標為東經86176。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。. 會議設施酒店將設有會議室和多功能廳。娛樂中心設有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務特點，裝飾裝潢強調統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。. 客房客房分布于前樓4F8F及后樓3F5F，面積共有8232平方米，前樓有商務客房85間，其中：商務套房10套，豪華標準間75間。. 餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺。酒店營業(yè)后每年預計取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅后利潤171－324萬元人民幣，項目投資回收期為3年零2個月，項目內含報酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。 XX商務酒店計劃客房價格如下表所示。計劃吸收外部融資，盡快使XX酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報。我國和XX地區(qū)旅游市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。商 業(yè) 計 劃 書 項目名稱 XX商務酒店 項目單位 地 址電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 二OO五年一月目 錄1. 摘要 4. 項目公司 4. 市場營銷 4. 營運與管理 5. 投資與財務 52. 項目規(guī)劃 5. 酒店位置及現(xiàn)狀 5. 許可經營及法律文件 6. 項目總體規(guī)劃 63. 本市環(huán)境評估 7. 區(qū)位優(yōu)勢 7. 區(qū)域經濟 10. 旅游資源 114. 酒店行業(yè)概況 11. 酒店業(yè)概況 11. 我國星級酒店數(shù)量、結構及分布 11. 我國星級酒店行業(yè)景氣情況 13. 我國星級酒店經營情況 14. 酒店業(yè)經濟特點 15. 屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè) 15. 對經營管理的要求高 15. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢 16. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預測 16. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預測 175. 市場、競爭和項目定位 18. 本酒店市場分析預測 18. 本旅游業(yè)基本情況 18. 本酒店基本情況 19. 本酒店住宿人員狀況 19. 本酒店價格和出租率 20. 本酒店市場預測 20. 競爭分析 21. 競爭對手基本情況 21. SWOT分析 22. 競爭分析結論 25. 項目目標定位。 256. 發(fā)展規(guī)劃 26. 總體設想 26. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設想 26. 完成酒店試營業(yè) 26. 通過三星級認定、并成為本知名酒店之一 27. 實施后樓改造工程，進一步提高經濟效益 277. 市場營銷 27. 目標市場 27. 產品與服務 28. 定價 28. 銷售渠道 28. 直接渠道 28. 間接渠道 29. 公關宣傳策略 29. 銷售激勵制度 318. 營運和管理 31. 基本業(yè)務流程 31. 機構設置 34. 人員配備 35. 管理團隊 36. 遵循的標準 369. 投資與財務評價 36. 項目實施計劃進度 36. 投資估算 36. 收入、成本費用及利潤預測 37. 住宿收入預測 37. 餐飲收入預測 39. 物業(yè)租賃收入預測 39. 總收入預測 40. 成本費用預測 40. 利潤預測 40. 現(xiàn)金流量預測 41. 財務評價 4110. 風險與對策分析 43. 風險 43. 客源影響帶來的風險 43. 人力資源風險 43. 市場競爭風險 43. 行業(yè)特點決定的風險 43. 對策 43. 客源影響對策 43. 人力資源風險對策 44. 市場競爭風險對策 44. 行業(yè)特點風險對策 4411. 融資計劃 44. 融資資金金額、方式與用途 44. 融資金額 44. 融資方式 44. 融資資金用途 45. 公司治理與投資者保護 4512. 結論 461. 摘要. 項目公司XX商務酒店（管理責任公司）是本商業(yè)計劃書建議設立的公司，它將由公司取得對XX地區(qū)新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經營權，XX商務酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標準裝修并配備相應設備、設施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實現(xiàn)利潤。酒店將按照三星級酒店的標準管理并提供服務，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網站及各機關企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結合的方式進行銷售推廣，并力爭成為本市管理水平、服務質量、經濟效益均位于前列的三星級酒店。本項目XX酒店地理位置優(yōu)越、配套設施健全、年經營承包費用低廉，酒店周圍同檔次星級酒店少，具備良好的經營和盈利條件。. 市場營銷XX商務酒店定位于中檔商務酒店，目標市場為參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來本地旅游的人員。項目前樓后樓備注標準間套間標準間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028010022011－來年4月年均價格190355120295　. 營運與管理酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔任酒店管理職務，酒店將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進行酒店各項服務設備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標準的服務。. 投資與財務本項目總投資為1200萬元，其中公司已經投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。2. 項目規(guī)劃. 酒店位置及現(xiàn)狀. 許可經營及法律文件. 項目總體規(guī)劃. 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務中心、旅游公司等設施，具有空間大、設施完備、功能齊全的特點。餐廳突出XX地區(qū)民族特色，強調品牌經營，突出菜肴品牌和地方特色。后樓有普通標準間42間，套間20間，共60間客房。. 娛樂中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和俱樂部）。同時，在前樓1F和1F設有面積1940平方米的桑拿中心，內設休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。會議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。會議室和多功能廳的聲訊設施擬采用最先進的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風格上，擬強調文化底蘊，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內涵。3739。5839。4539。0839。本三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，平均海拔800米。本市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個民族，％。其經濟結構具有大城市、小郊區(qū)的特點，第三產業(yè)比重大，服務功能強。在經濟保持高速發(fā)展的同時，本市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α? 城市功能區(qū)劃本城市布局呈“雙中心、組團式”形態(tài)。市區(qū)規(guī)劃為九個集團片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機場區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。. 氣候特點本深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。春季多風，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長。本自3月27日進入春季，至6月20日結束，每年春雨占全年降水的10－34％；本城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，本氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；本的秋天從8月24日開始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；本城區(qū)的冬天漫長，從頭年11月3日到次年3月27日長達144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高45度，而且南郊積雪長達175天，適宜開展高山滑雪等冬季運動及旅游活動。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達快車。. 獨特區(qū)位優(yōu)勢本具有發(fā)展經濟，尤其是發(fā)展旅游經濟的獨特區(qū)位優(yōu)勢。. 與歐洲客源市場的距離優(yōu)勢本與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的2／3，說明本更接近世界最大的旅游客源市場，XX地區(qū)具有開發(fā)歐洲客源市場的巨大潛力。本具有發(fā)展邊貿旅游和跨國旅游的地緣優(yōu)勢和發(fā)展成為中亞地區(qū)國家貿易和旅游中心的地緣優(yōu)勢和潛力。 本與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安本91016901560260013652760315032001200資料來源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，XX地區(qū)自治區(qū)旅游局，2003年9月. 區(qū)域經濟在國家推行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，本市是受政策、資金傾斜的重點地區(qū)。通過多年的高速發(fā)展，本市的綜合實力逐年增強，市民生活水平不斷提高。資料來源：《2003年本國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《本2002統(tǒng)計年鑒》. 旅游資源本有豐富的旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠流長，著名文物勝跡有：紅山嘴、紅廟子、鑒湖、鞏寧城遺址、文廟、陜西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風情的“國際大巴扎”等。優(yōu)美的自然風光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了本獨特的旅游資源， 2000年，本市榮獲中國優(yōu)秀旅游城市稱號。本有獨特的地理位置和地緣優(yōu)勢。市境東南部寬數(shù)十千米、長百余米平坦的天山后溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現(xiàn)仍為亞歐第二大陸橋和312國道的必經通道。目前，本每年接待游客占全疆接待游客總量的50％以上。有關統(tǒng)計資料顯示，我國星級酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過10％的增長率，至2002年我國星級飯店數(shù)量已經達到7358家，客房數(shù)量達接近90萬間。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級酒店的客房比重高達近39％。 酒店規(guī)模及客房情況項目酒店家數(shù)客房(萬間)酒店總量比重客房總量比重五星175%%四星635%%三星2846%%二星4414%%一星810%%總計8880%%資料來源： 根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》整理計算. 我國星級酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。資料來源： 《中國旅游統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》國際公認星級酒店盈虧平衡點經驗值為酒店出租率60％，我國目前星級酒店出租率剛剛超過60％，還遠低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。從酒店出租率、酒店房價、酒店經營利潤情況分析，我國酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應當已經步入了一個正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。資料來源： 《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》造成高星級酒店與其他星級酒店經營效益