【正文】 12. 結論本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化三星級酒店，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。對于酒店經(jīng)營班子的構成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。. 融資資金用途一期融資取得的資金將用于XX酒店購置設備和營運啟動資金。⑶采用股權投資＋可選擇股權回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設立XX商務酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權的股權回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權或按照原先約定的價格將股權轉讓給公司，如外部投資者選擇轉讓股權，則公司負有按照約定價格收購該部分股權的義務。. 融資方式本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設立XX商務酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。11. 融資計劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項目總投資1200萬元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中XX地區(qū)洲際工貿(mào)有限公司已經(jīng)完成投資320萬元，尚需新增投資880萬元，其中計劃一期新增投資180萬元，二期新增投資700萬元。. 市場競爭風險對策酒店將密切關注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。. 人力資源風險對策酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎。. 行業(yè)特點決定的風險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當時酒店業(yè)造成了很大的影響。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務骨干的流失可能會導致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。. 人力資源風險現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。其表達式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù)本項目的項目所得稅后財務內部收益率為56%，遠高于設定折現(xiàn)率12%。其表達式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量項目投資回收期為三年零二個月。計算期內盈利能力很好，投資方案可行。計算公式為:公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù) i為設定的折現(xiàn)率銀行短期借款（1年期）%，%。. 現(xiàn)金流量預測 本項目的現(xiàn)金流量情況見附表1－項目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。詳見損益估算表。 正常年份銷售收入及稅金附加情況表項目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604餐飲收入6236352租賃收入2060000407880合計15018956. 成本費用預測因酒店餐飲業(yè)成本費用構成龐雜，詳細分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內酒店行業(yè)通常的成本費用結構進行測算，預計項目總成本費用前六年為每年1074萬元，后六年為1134萬元。注：120萬元KTV租賃收入需要待二期建設完成后方可實現(xiàn)。 年住宿收入估算表項目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內部)3600004172合計6722604. 餐飲收入預測根據(jù)本三星級酒店的餐飲的一般狀況和XX酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達623萬元。 前樓年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1前樓標準間收入(元)15390008775008640003280500單價(元)240200160住宿量(人夜)540016200出租率95%65%40%天數(shù)9090180360房間數(shù)757575752前樓套間收入(元)388800205200176400770400單價(元)480380280住宿量(人夜)8105406301980出租率90%60%35%天數(shù)9090180360房間數(shù)101010103住宿量(人夜)合計181804收入合計4050900后樓在剔除伊犁州內部接待可能在旺季和平季對出租率的影響后，預計后樓年住宿收入可達到231萬元。 后樓剩余出租率估算表項目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標準間27%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預測根據(jù)本星級酒店的一般情況，預計標準間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。床標準間根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機關公務出差人員住宿時間和費用標準不變，則預計伊犁州內部接待住宿收入每年為36萬元?？紤]到酒店的行業(yè)特點，在酒店開業(yè)5－8年間通常對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本項目中計劃在酒店開業(yè)的第六年利用酒店營運自身的資金積累，投入360萬元對酒店進行重新裝修。. 投資估算 根據(jù)XX酒店的定位，酒店將按照三星級標準裝修并配備相關設施，項目投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，已經(jīng)完成酒店的內部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設備設施采購和營業(yè)啟動資金，酒店即可開業(yè)；二期（計劃第二年）投入700萬元用于KTV建設和舊樓改造。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。其他銷售、職能部門根據(jù)職責和需要配備人員。酒店后樓服務人員計劃1：1的比例旺季配備服務人員62人。 計劃組織機構圖餐飲部的機構設置計劃如下圖所示。. 建立并實施完善的財務內控制度為強化酒店管理，降低酒店運營成本，XX商務酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預算、成本費用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務內控制度。⑷安全質量標準。⑶娛樂質量標準。⑵餐飲質量標準。. 建立并實施完善的質量標準⑴前廳、客房質量標準。⑥酒店經(jīng)營保障設施。⑤商品銷售服務設施。④娛樂服務設施。③餐飲接待設施。②客房接待設施。⑵酒店基本設施安排酒店的基本設施決定了一個酒店的接待能力和條件，XX商務酒店計劃安排如下基本設施：①前臺接待設施。⑤商場服務項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。③餐飲服務項目，包括中餐、西餐、風味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務等。. 營運管理初步計劃 . 服務項目和基本設施安排⑴服務項目安排酒店將設置與酒店星級及規(guī)模相對應的服務項目：①接待服務項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務；電話、電傳、電報、圖文傳真服務；打字、復印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫(yī)務及各種會議接待服務；貴重物品存放服務等。8. 營運和管理. 基本業(yè)務流程 酒店住宿的基本業(yè)務流程為：總臺預訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務、賬單核對、總臺收銀等。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務（包括服務、餐飲菜品質量、其他營業(yè)部門高標準的服務等），同時也可以采用一些贈送和讓利措施－如推行“住房消費積分卡”，消費達到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂服務和優(yōu)惠折扣的獎勵。. 餐飲業(yè)務增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質量，是酒店餐飲業(yè)務需要常抓不懈的工作，同時酒店還計劃通過如下銷售策略推動餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓班，擴大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應的團圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導游合作，增加旅行社指定用餐，增加團隊自點餐和風味餐消費。在開拓散客市場的目標上，重點是江浙、廣東、北京、上海等地。與本各機關、企業(yè)、事業(yè)單位及商務會議公司建立合作關系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟類學術研討會、培訓班會議和事業(yè)單位的會議。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調度部門及社領導的商務公關活動。. 初步銷售策略 . 客房業(yè)務⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團隊。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。. 公關宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。%的用戶選擇了直接去賓館訂房。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《2003年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。⑶通過與疆內外會議會展展覽公司合作，銷售團隊客人會議、餐飲、住宿服務。. 銷售渠道 . 直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務。 2005年計劃房價表（單位：人民幣元）項目前樓后樓備注標準間套間標準間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028010022011－來年4月年均價格190355120295　上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。. 定價 定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（本三星級酒店）的價格策略進行定價。⑷會議會展客人：政府各職能部門、駐烏政府、企事業(yè)單位及疆內外各大中型企業(yè)。⑵散客：疆內外中檔消費的商務、公務散客。7. 市場營銷. 目標市場 參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來烏旅游的人員。⑵工作重點做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務水平，推出新的酒店服務維持酒店競爭優(yōu)勢。第二階段計劃在2－3年內實現(xiàn)。⑵工作重點加強酒店內部管理、進一步提高服務質量，嚴格控制成本費用。第一階段計劃在3－5個月內完成。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務體系，進行員工培訓，完善營運條件，使酒店盡早進入可正常營運狀態(tài)。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。此外，通過加強管理和服務，XX酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。以國內客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內游客、因商因公出差的國內客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內旅游團體和自助旅游者將來到本，而項目地處蜘蛛山腳下，周邊人文