【正文】 把握時(shí)機(jī)，加快前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)度，爭取早日入市；l 利用市場炒作蓄勢造勢，強(qiáng)勢出擊；l 密切注意競爭對(duì)手的產(chǎn)品定位及市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整策略，實(shí)行差異化營銷；第 四 篇彰 顯 個(gè) 性、唯 我 獨(dú) 尊項(xiàng) 目 定 位一、定位背景及定位思考 定位背景市場分析競爭分析開發(fā)商目標(biāo)可利用資源項(xiàng)目分析客戶定位形象定位注解：市場分析與競爭樓盤分析部分在市場調(diào)研報(bào)告中詳細(xì)闡述得出部分可借鑒的結(jié)論；項(xiàng)目分析、開發(fā)商目標(biāo)、可利用的資源在本章中進(jìn)行分析并得出物業(yè)發(fā)展路線；定位過程是綜合以上五種因素思考，需對(duì)項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項(xiàng)目的市場形象定位。THREATEN威脅：n 隨著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力n 近年來武漢市高端市場的快速發(fā)展，同時(shí)伴隨著一些質(zhì)素較高的別墅的推出，本項(xiàng)目將面臨被分流部分客戶群的威脅。 從資金角度考慮的分期開發(fā)節(jié)奏，有可能對(duì)項(xiàng)目整體推廣、快速消化的開發(fā)策略不利；216。 項(xiàng)目在前期需拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用較大；216。 地塊整體呈不規(guī)則形狀，局限了項(xiàng)目的建筑布局，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃，一定程度上弱化了地塊的最大化價(jià)值；216。W0RST 劣勢：216。 政府加大舊城改造的力度，周邊的景觀環(huán)境將更加優(yōu)美，國際化大都會(huì)城市形象的顯現(xiàn)也提升了本項(xiàng)目的價(jià)值；168。 項(xiàng)目位處武漢未來中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費(fèi)水平是武漢市最高，這些將為本項(xiàng)目帶來更多的目標(biāo)消費(fèi)群；168。 此外項(xiàng)目周邊住宅物業(yè)均為武漢知名樓盤，整體上比較，從居家的氛圍、人群的素質(zhì)至消費(fèi)水平均是其它區(qū)域無可比擬的。252。252。252。 較大的發(fā)展空間SUPERIORITY 優(yōu)勢：252。 優(yōu)美的景觀資源252。 完善的生活配套252。 片區(qū)的認(rèn)可度高 珠山路延長線的十字路口位置 南昌大道是景德鎮(zhèn)唯一的景觀大道OS項(xiàng)目利用點(diǎn)：252。 高端市場發(fā)展良好168。 CBD的規(guī)劃完成168。 噪聲污染216。 地塊不規(guī)則216。178。178。 開發(fā)商簡介武漢萬全置業(yè)有限公司是二OO二年經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)改制重組的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資金2200萬元。移動(dòng)后的高壓線綜述：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢明顯，商業(yè)繁華度高、交通便利捷達(dá)、配套設(shè)施完善、教育設(shè)施齊全、環(huán)境景觀極佳，展現(xiàn)高檔次物業(yè)的所有氣質(zhì)，有著其它地方無法比擬的優(yōu)勢，是地位榮耀的象征，未來將是成功人士熱捧的目標(biāo)。為了避免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項(xiàng)目可通過臨街布商業(yè)裙樓，充分利用城市風(fēng)景、小區(qū)景觀以及自然湖景，盡量減少高壓線對(duì)項(xiàng)目的影響。地塊街區(qū)價(jià)值和內(nèi)部地勢、組團(tuán)分析本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，呈不規(guī)則形狀，整體地勢較為平緩。 北湖全景v西靠北湖湖畔，該方向雖存在一定的朝向問題及世紀(jì)華庭的遮擋，但還可看到部分湖景，同時(shí)可通過增加本項(xiàng)目的小區(qū)園林綠化來提升物業(yè)的景觀價(jià)值。廣播電視中心社區(qū)服務(wù)中心雜技廳口 二、地塊解析地塊紅線圖項(xiàng)目的一、二期地塊項(xiàng)目一期地塊西湖全景項(xiàng)目四至景觀緊鄰物業(yè)v項(xiàng)目東臨新華下路。文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。酒店：高雄大酒店、艷陽天酒店、亢龍?zhí)泳栖?、香格里拉大酒店、中亞大酒店、希木大酒店。西北湖路建設(shè)大道v生活配套：第 一 篇至 尊 地 位、王 者 風(fēng) 范項(xiàng) 目 分 析一、位置及地塊分析 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于武漢市新華下路與西北湖路交匯處，毗鄰西北湖畔，是未來武漢市金融、商貿(mào)的CBD核心地段。項(xiàng)目現(xiàn)狀及建筑規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱（暫定）中人大廈用地性質(zhì)居住用地土地面積25畝建筑面積（M2）116725（住宅：10672商業(yè)：10000）容積率≤覆蓋率待定綠化率待定機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)待定建筑高度100米 環(huán)境配套及交通狀況v道路交通：項(xiàng)目毗鄰新華下路、建設(shè)大道，周邊取水樓站（建設(shè)大道）、機(jī)場河站（青年路）、北湖站、建銀大廈站（新華下路），近四十條大、中巴在附近日夜經(jīng)過，方便直達(dá)武昌火車站、天河機(jī)場、動(dòng)物園、黃家大灣等，加上新華路汽車客運(yùn)站可直接到達(dá)省內(nèi)各地及部分鄰省城市，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，出行無新華下路往不利。綜合商場：武漢新世界百貨、世貿(mào)廣場、武漢廣場、中百連鎖倉儲(chǔ)超市。新世界百貨 高雄大酒店香格里拉大酒店銀行證券：中國信合大廈、建行大廈湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工商銀行武漢市江漢區(qū)支行建設(shè)大道分理處、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、中國民生銀行武漢市支行新華支行、興業(yè)證券股份有限公司武漢建設(shè)大道證券營業(yè)部等v教育文衛(wèi)：教育：、臺(tái)北路學(xué)校、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、先鋒中學(xué)、天門墩中學(xué)、武漢市六中、武漢市外語學(xué)校、武漢市藝術(shù)學(xué)校。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、臺(tái)北醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、臺(tái)北路學(xué)校新華醫(yī)院、武漢市婦幼保健醫(yī)院、兒童醫(yī)院。該朝向不僅景觀較差，同時(shí)又受廢氣、噪音污染，而北側(cè)為江漢文體中心及江漢區(qū)政府，該朝向視野比較開闊，無高層建筑遮擋。噴泉公園全景v南面與武漢市最高檔的寫字樓建設(shè)銀行大廈僅一路之隔，不僅享有名廈的城市景觀，而且還可近擁西湖湖畔，南北通透、景觀優(yōu)美、視野開闊。為了使項(xiàng)目的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持密切，又能體現(xiàn)項(xiàng)目的恢宏氣勢，因此本項(xiàng)目的次出入口處設(shè)在新華下路，主出入口可設(shè)在西北湖路，同時(shí)與世紀(jì)華庭出入口保持一定的距離，避免相互間的干擾。如高壓線可外遷，本項(xiàng)目的檔次形象優(yōu)勢將更加明顯。第 二 篇專 業(yè) 公 司、品 牌 戰(zhàn) 略開發(fā)商分析178。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，兼營建筑材料、物業(yè)管理，現(xiàn)有員工30人，共有計(jì)劃財(cái)務(wù)部、規(guī)劃工程部、綜合管理部、物業(yè)管理部、營銷拓展部等五個(gè)部門，擁有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才的員工占70%以上，是一支專業(yè)素質(zhì)相當(dāng)高的團(tuán)隊(duì)。 開發(fā)商目標(biāo)以中人大廈開發(fā)為中心，擬定三年內(nèi)將公司打造成為個(gè)性突出、效益良好、擁有獨(dú)特品牌價(jià)值的專業(yè)房地產(chǎn)公司，為武漢市建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)。 可利用資源工程建設(shè)品牌優(yōu)勢第 三 篇把 握 機(jī) 遇、優(yōu) 勢 競 爭項(xiàng)目SWOT分析一、識(shí)別產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢u 片區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)的推出u 其它片區(qū)高質(zhì)素的物業(yè)從價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目的打壓u 價(jià)格攀升受限項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)：216。 地塊上空的高壓線216。 開發(fā)商的知名度WT168。 政府的舊城改造168。 購房熱度增加168。 顯赫的地理位置252。 便捷的交通系統(tǒng)252。 項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢252。 便捷的交通系統(tǒng)項(xiàng)目位于漢口市中心CBD商圈核心地段，周邊城市干線道路交通網(wǎng)密布，市政配套、生活資源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段優(yōu)勢明顯。 優(yōu)越的景觀資源項(xiàng)目不僅擁有良好的城市景觀，而且近擁西湖、北湖兩大自然景觀，同時(shí)還可共享噴泉公園，具有武漢市中心區(qū)無比優(yōu)越的景觀資源。 項(xiàng)目的規(guī)模化優(yōu)勢項(xiàng)目占地面積雖僅有25畝，但總建筑面積將超過十萬平方米，中心區(qū)有這樣規(guī)模的住宅項(xiàng)目并不多見，項(xiàng)目的規(guī)模順應(yīng)了購買者的社區(qū)規(guī)?；某绷鳌?較大的發(fā)展?jié)摿﹄S著武漢中心區(qū)的形成，本項(xiàng)目位為漢口都市中軸線上，屬于城市中心的中心，隨著西北湖片區(qū)開發(fā)和需求快速上升勢頭，未來該物業(yè)將成為眾多置業(yè)者熱力追捧的熱點(diǎn)。OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)：168。 目前該片區(qū)已成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度是武漢市最高的，這些有利于本項(xiàng)目樹立高檔物業(yè)形象；168。 近年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好，本項(xiàng)目將趁此良機(jī)創(chuàng)造新高。 高容積率、建筑密度較大，高質(zhì)素產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新難度較大；216。 項(xiàng)目上空有兩條高壓走廊，影響了項(xiàng)目的整體形象及檔次；216。 城市中心噪音和廢氣粉塵污染，影響居家環(huán)境；216。 本項(xiàng)目作為開發(fā)商第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在本地市場的知名度與影響力有限。n 受中心區(qū)規(guī)劃的限制，本項(xiàng)目在規(guī)劃上將會(huì)受一定的限制影響二、綜合評(píng)價(jià)與對(duì)策建議優(yōu)勢明顯：主要集中在項(xiàng)目地塊區(qū)位、周邊景觀方面，是項(xiàng)目與生俱來的優(yōu)勢，通過對(duì)產(chǎn)品傾力打