【正文】 自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。⑵ 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。⑴ 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。按養(yǎng)老方式分，可分為異地集中養(yǎng)老和異地分散養(yǎng)老；按居住時間分，可分為異地短期養(yǎng)老和異地長期養(yǎng)老。異地養(yǎng)老：異地養(yǎng)老是指老年人離開現(xiàn)有住宅到外地居住的一種養(yǎng)老方式。以及房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建造的老年社區(qū)、以及新興的異地養(yǎng)老等。老年公寓：專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。專為接待身患重病，或因年高生活行為已失去自理能力，完全依賴他人護理的老年人。敬老院：以街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村設(shè)置的供養(yǎng)“三無”（無法定扶養(yǎng)義務(wù)人，或者雖有法定扶養(yǎng)義務(wù)人，但是扶養(yǎng)義務(wù)人無扶養(yǎng)能力的；無勞動能力的；無生活來源的）“五保＂（吃、穿、住、醫(yī)、葬）老人和接待社會上的老年人提供安度晚年的社會托養(yǎng)者服務(wù)機構(gòu)，設(shè)有生活起居、文化娛樂、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療保健等多項服務(wù)設(shè)施。老人院(養(yǎng)老院、福利院)：專為接待老年人安度晚年而設(shè)置的社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，為老年人提供以日常生活照料為主及綜合性服務(wù)的機構(gòu)。⑵ 機構(gòu)養(yǎng)老除此以外還有由各級政府、企事業(yè)單位建辦的托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院、護理院的機構(gòu)養(yǎng)老。⑴ 居家養(yǎng)老目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。⑶ 按照產(chǎn)品形式的不同來分類A、公立養(yǎng)老院，社會福利性質(zhì)的老人院、托老所；B、以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能力；C、以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū)。社區(qū)活動有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。這些社區(qū)吸引約55歲的年輕老人以及希望住家在一個有很多娛樂活動場所的環(huán)境。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院； E、活躍老年社區(qū)。一般個人付給社區(qū)一次性費用和月租費來支付生活開銷。護理院的其它名稱有：專業(yè)護理設(shè)施，康復(fù)之家，護理設(shè)施，長期照料設(shè)施； D、連續(xù)照料退休社區(qū)。護理院是為康復(fù)期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料的設(shè)施，它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護理院各有專長。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇； C、護理院。這種類型的住宅是提供給“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。如果老年人能夠獨立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨立生活的方式。⑵ 按照老年人對服務(wù)要求的不同分類A、提供給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅。 F類：專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅。 D類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護理和監(jiān)護的老人住宅。 B類：生活基本自理，需要少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅。２、老年住宅的分類。因為老年住宅與普通住宅之間的差異性，如消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設(shè)計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點，社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。這個定義的內(nèi)容是為了和老年人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為的要求而設(shè)立的建筑，它是以老年人為主要服務(wù)對象的建筑，主要分為以下幾種類型： A、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、保健站、老年門診所等； B、老年教育方面建筑：老年大學(xué)、圖書閱覽室、書畫協(xié)會等； C、老年文娛方面建筑：老年活動中心、俱樂部、老年之家等； D、其它老年服務(wù)建筑：老年餐廳、日間服務(wù)站等。（三）老年住宅的定義、分類與消費特征老年住宅的定義。老年住宅業(yè)商機無限。這項產(chǎn)業(yè)以滿足老年人特殊要求為目的，以開發(fā)老年消費市場為途徑，以促進國民經(jīng)濟增長為目標，是集生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。與此同時，老齡產(chǎn)業(yè)（老年人產(chǎn)業(yè)），尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)已成為一個極待開發(fā)的新興產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場。隨著我國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，老年消費力也在不斷增長。僅以上海老年人口數(shù)高速增長期的前一年——2010年為限，若入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的老人為全市老年人口總數(shù)（312萬人）的3％，則全市需老年床位近10萬張。這兩大比率均已逼近世界世界“老人大國”。據(jù)悉，65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?%上升到14%，發(fā)達國家大多用了45年以上；我國用了27年；而上海只用了21年（1979年 2000年）。上海成為老齡化問題“重災(zāi)區(qū)”。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，%；到2040年，%，而到本世紀中葉，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。其中，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的3個國家是西班牙、意大利和日本。根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字，占世界人口總數(shù)的10%。據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達23%，%和日本的22%，%%。作為全國老齡化問題最突出的城市——上海，如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，不僅對2010年上海世博會的順利召開有著重大的意義，更對全國老年住宅市場的開發(fā)有著深遠地影響與深刻地表率作用，而這正是我們進行本次市場調(diào)查的最終目的。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國已于1999年正式邁入老齡化社會。上海老年住宅市場調(diào)查報告上海老年住宅市場調(diào)查報告一、老年人住宅市場機遇分析人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。（一）我國已進入老齡化社會世界人口老齡化趨勢。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃藴式y(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。到2050年，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年份19701980199020002010全世界發(fā)達國家發(fā)展中國家中國資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心全國老齡化問題日益突出。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增,截止2006年底，占總?cè)丝诘?1%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。從上海市民政局獲悉，上海是全國老齡化最早且最嚴重的地區(qū)，上海市的老齡化速度不僅快于市總?cè)丝诘脑鲩L速度，更快于世界老齡化速度與全國老齡化速度。截至到2006年底，％；，％。而根據(jù)第5次人口普查資料預(yù)測，上海將比全國足足提早10年進入老年人口數(shù)高速增長期，預(yù)計到2030年迅猛增至528萬人，成為高度老化的城市。（二）老年人市場潛力巨大老年消費力不斷增長。2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。老齡產(chǎn)業(yè)（老年人產(chǎn)業(yè)）成為朝陽產(chǎn)業(yè)。所謂老齡產(chǎn)業(yè)，是指為老年人提供特殊商品、設(shè)施和服務(wù)行業(yè)的總和。老齡產(chǎn)業(yè)服務(wù)對象是老年人，涉及到一、二、三產(chǎn)業(yè)，其所涵蓋的相關(guān)領(lǐng)域主要有：①家庭服務(wù)業(yè)，②日常生活用品業(yè)，③房產(chǎn)業(yè)，④人壽保險、健康保險和養(yǎng)老保險業(yè)，⑤制藥和健康服務(wù)業(yè)，⑥旅游和娛樂業(yè)，⑦金融業(yè)，⑧教育行業(yè)，⑨婚姻市場業(yè)，⑩其他特殊行業(yè)等。老齡產(chǎn)業(yè)既包括老年商品，也包括老年服務(wù)，而老年住宅業(yè)同時涵蓋了這兩部分的內(nèi)容，涉及老年人房產(chǎn)、護理、保險、教育等上述的各大領(lǐng)域，是老齡產(chǎn)業(yè)非常重要的組成部分，更是“牽一發(fā)動全身”的核心部分，其所蘊涵的無限商機是不言而喻的。⑴ 什么是“老年住宅”《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》中是這樣定義：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個基本內(nèi)容的居住場所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同組成老年建筑，在報告中研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。⑵ 如何建設(shè)老年住宅不同的老年住宅有其各自的設(shè)計原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個基本要素： A、住宅設(shè)計必須要照顧到老年人特殊的身體狀況； B、無論是單獨的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施； C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空間來適應(yīng)人生不同階段居住需求。⑴ 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型： A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 C類：提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅。 E類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅。 G類：專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（Self－h(huán)elping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。這種方式的代表環(huán)境是兩種：老年公寓和老年聚集住宅； B、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū)。輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關(guān)照，老年之家，受保護照料等。這種類型的住宅是提供給“介護老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所謂“介護老人”是指大部分或全部生活行為依賴他人護理的老年人。如果老人需要24小時護理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。如果老人身體健康，現(xiàn)在可以獨立生活，希望在今后生活的每一個階段都得到照料，即生活服務(wù)有保障，可以選擇連續(xù)照料退休社區(qū)居住。連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動、服務(wù)、醫(yī)療照料。活躍老年社區(qū)是一個年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會活動的老年人建立的。通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。相應(yīng)的社區(qū)面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場、散步和自行車路徑、網(wǎng)球場、飯館、禮堂等。我國目前主要的老年住宅形式。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居的居家養(yǎng)老，由政府、街道解決生活上的具體困難。托老所：為短期接待老年入托管服務(wù)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)場所，設(shè)有生活起居、文化娛樂、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療保健等多項服務(wù)設(shè)施，分為日托、全托、臨時托等。設(shè)有起居生活、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務(wù)設(shè)施。臨終關(guān)懷醫(yī)院、護理院：為需要護理服務(wù)的老年人提供以生活照料、疾病康復(fù)護理為主的機構(gòu)。⑶ 老年公寓由各級政府、企事業(yè)單位、私人、房產(chǎn)開發(fā)商建辦的老年公寓。⑷ 老年社區(qū)與異地養(yǎng)老。老年社區(qū)：是一種由房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建造的全新的老年養(yǎng)老居住社區(qū)模式。異地養(yǎng)老的實質(zhì)是移地養(yǎng)老，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等方式。老年住宅目標客戶群的消費特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應(yīng)以15年計。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，接近低齡純消費人口的消費年限。而實際上，社會上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。⑶ 老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。再者，少年人口由于尚