【正文】 力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。如果房屋買賣合同只由一個人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無權(quán)要求房屋登記機(jī)關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。對于份額的比例，法律沒有規(guī)定，完全在于當(dāng)事人之間的約定，比如兩個買受人，對于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個人占 99% 的份額，另一個人占 1% 的份額。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機(jī)關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。 5 ．購房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則》的規(guī)定，兩人以上所購房屋應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)，所以在訂立合同時就應(yīng)該體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的份額。 2005 年北京有一個案例，簽訂經(jīng)過公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實(shí)，并核實(shí)代理人的身份，同時查看委托書的授權(quán)范圍，核對代理人是否有權(quán)出售該房屋。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對身份證時對房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說就主動走了，還有一些與工作人員爭執(zhí)幾句堅(jiān)持一會后也走了，再也沒有回來，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預(yù)防。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。共有權(quán)人售房時需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實(shí)，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。 3 ．共有權(quán)人售房的主體條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。精神病人或意識不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。從房屋買賣的角度來說，任何一個人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個人簽訂的房屋買賣合同都有效。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。 公民的民事權(quán)利能力一律平等。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)對簽約雙方均無法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。二手房交易注意事項(xiàng) 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。第三章 　　合同的變更與轉(zhuǎn)讓。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事入不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時如何處理。　　價(jià)款。　　標(biāo)的。這主要包括以下內(nèi)容：　　當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：　　1．身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；　　2．未成年人的戶口簿或出生證明；　　3．有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？　二、合同簽訂時應(yīng)注意事項(xiàng)　　購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：　　第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章　　第二，購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。　　一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：　　首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。 25(5) 公證提存。 24(3) 銀行的資金托管。 11三、如何簽訂二手房買賣合同 111 ．核對買賣雙方的基本信息 112 ． 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況 123 ． 如何約定抵押權(quán) 124 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 125 ．對產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 126 ．對房屋租賃的聲明 137 ．對特殊事件的聲明 138 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 139 ．如何約定付款方式 1310 ．如何約定房屋的交付 14（ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn) 14（ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 15（ 3 ）房屋附屬物的交付 1511 ．如何約定房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 1512 ．提前入住裝修的風(fēng)險(xiǎn) 1613 ．提前入住對裝修費(fèi)的約定 1614 ．如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用 1615 ．已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理 1616 ．簽約時注意小區(qū)的供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1717 ．如何約定公共維修基金 1718 ．在簽訂購房合同時如何約定延期交房內(nèi)容 1719 ．售房人不同意簽訂詳細(xì)房屋買賣協(xié)議怎么辦 1820 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 1821 ． 如何約定違約責(zé)任 1823 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 1924 ．如何約定爭議的解決方式 2025 ．如何約定二手房買賣合同的解除 2026 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓 2027 ．如何約定合同的生效條件 2128 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容 2129 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時應(yīng)注意事項(xiàng) 2230 ．在樓價(jià)上漲背景下的購房應(yīng)注意的問題 23四、二手房買賣合同履行中應(yīng)注意的問題 241 ．對買方有利的交易程序 242 ．對賣方有利的交易程序 243 ．對買賣雙方都是安全的交易程序 24(1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔(dān)保。 10（ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。 10（ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。二手房交易注意事項(xiàng) 6第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 6一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 61 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 62 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 63 ．共有權(quán)人售房的主體條件 74 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 75 ．購房人多于二人怎么辦 86 ．如何以未成年子女名義購房 87 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 98 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 99 ．非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區(qū)別 9二、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng) 91 ．賣方詐騙手法 9（ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 10（ 2 ）利用假公證詐騙 10（ 3 ）出售查封的房屋。簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？ 2一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng) 2二、合同簽訂時應(yīng)注意事項(xiàng) 3第三章 10（ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。 10（ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。 102 ．買方詐騙手法 11（ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋 11（ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購房 11（ 3 ）先過戶后辦個人住房抵押貸款。 24(2) 引入專業(yè)的金融擔(dān)保公司。 25(4) 買方或賣方自己提供擔(dān)保。 254 ．提存協(xié)議的基本內(nèi)容 25簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了對交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效?！　×硗?，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明?！　≠徶梅康禺a(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。　　另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點(diǎn)、方式?！　∵`約責(zé)任?！　〗鉀Q爭議的方式。　　合同生效條款?！　『贤兄埂⒔K止或解除條款。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備下面主要內(nèi)容： （ 1 ）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有權(quán)證書名稱及編號 （ 3 ）房屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)聲明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性質(zhì)； （ 5 ）房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時間； （ 6 ）房屋交付及辦理過戶及日期； （ 7 ）房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀； （ 8 ）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容； （ 9 ）違約責(zé)任； （ 10 ）解決爭議的方法； （ 11 ）合同生效條款 （ 12 ）合同的中止、終止或解除； （ 13 ）合同的變更與轉(zhuǎn)讓； （ 14 ）雙方約定的其他事項(xiàng)； （ 15 ）合同附件。在簽訂買賣合同時，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力?！吨腥A人民共和國民法通則》從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。從上述法律規(guī)定來看，任何一個公民從出生至死亡這一段時間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，超過了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護(hù)人或法定代理人簽署。 上面是針對自然人來講的房屋買賣的主體資格問題，對于法人組織來說，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。夫妻之間的共有權(quán)關(guān)系在一方售房應(yīng)另一方應(yīng)同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。 4 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 在二手房交易過程當(dāng)中，有時會發(fā)生房屋所有權(quán)以外的人處分房產(chǎn)，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。這些情況除委托售房取得合法處分權(quán)外，其余均屬于非法行為，買方一旦購買了這樣的房屋則后患無窮。在買房時必須將房屋