【正文】 動(dòng)時(shí)間和此習(xí)慣。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。家庭收入數(shù)額：（不確定）。專業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：3545歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：35人。自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。旅行：國內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：長期乘坐出租車（TAXI）。運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)行。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。收入數(shù)額：1000050000元/月。家庭結(jié)構(gòu)：13人。消費(fèi)忠誠：不忠誠解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級(jí)行政管理人員的居住需要。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。喜愛名牌但不一定全是名牌。起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但重視家庭生活。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。資產(chǎn)量：1030萬元左右為主。家庭收入主源：薪金、股票、其它。公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理員工。針對目前重慶市場環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化與海外文化有機(jī)的融合在項(xiàng)目定位中，使高檔住宅具有更多的“時(shí)尚”和“文化”含量，同時(shí)，應(yīng)注重人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。通過上述分析說明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補(bǔ)，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開發(fā)的圓滿成功。以地王名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價(jià)在100萬以上，有此消費(fèi)能力的客戶相對較少，而時(shí)代廣場以80120M2為主，必然目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。2．項(xiàng)目劣勢分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項(xiàng)目在此方面規(guī)劃受到嚴(yán)重制約； 224 項(xiàng)目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。PRAT 2 項(xiàng)目SWOT分析1．項(xiàng)目優(yōu)勢分析211 項(xiàng)目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬人次，最高可達(dá)80萬人次。e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)l 需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；l 對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。c．總價(jià)分布l 高文件公寓價(jià)格區(qū)間多數(shù)定位在25150萬元/套范圍內(nèi)；l 范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價(jià)圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 單體高層電梯公寓l 別墅（獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅）l 多層公寓、結(jié)構(gòu)及功能l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯(cuò)層、躍層、復(fù)式、錯(cuò)躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場需求。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集重慶市約60%的甲級(jí)寫字樓（鄒容廣場、大都會(huì)國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王名仕閣、恒通云鼎國際公寓）及外國駐華機(jī)構(gòu)。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項(xiàng)目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級(jí)和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動(dòng)功能。人民生活水平有所提高，%，達(dá)到6276元。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，%，%，%。由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！PART 1 市場分析１．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年計(jì)劃——國民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。目 錄前 言PART 1 市場分析………………………………68 1．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2．市場競爭環(huán)境分析PART 2 項(xiàng)目分析………………………………911 1．項(xiàng)目優(yōu)勢分析 2．項(xiàng)目劣勢分析 3．項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 4．項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析PART 3 市場定位………………………………1221 1．目標(biāo)客戶設(shè)定 2．市場定位建議 3．具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮 5．價(jià)格定位PART 4 營銷推廣策略建議……………………2225 1．營銷推廣流程圖 2．營銷策略 3．銷售渠道及方式PART 5 相關(guān)建議事項(xiàng)…………………………26